Virheelliset tarjoustiedot yhä yleisempiä Kalamajan, Kelmikülan ja Sikupillin lähiöissä

Myyjien virheelliset kotien tarjoustiedot ovat jatkaneet loivaa kasvuaan Tallinnassa ja kaikkein eniten näitä virheitä esiintyy Tallinnan kolmessa lähiössä: Kalamaja ,  Kelmiküla ja  Sikupilli . Se tyypillinen vedätys myyjän taholta on esittää koti osana kalleinta Kesklinn:n aluetta, vaikka se olisi itse asiassa naapurialueella. Viimeksi katsoimme tätä ongelmaa kesäkuun alussa, mutta asia on uudelleen ns "pihvi", koska tilanne ei ole ainakaan parantunut myyjien & välittäjien keskuudessa vaan heikentynyt. Heinäkuun lopun tilanne on selvitetty ohessa tarkemmin.

Pohja-Tallinnan Kalamaja :n lähiössä väärin listatut tarjoukset ovat muuttuneet seuraavasti.

Kalamajan väärät kotitarjoukset ovat kasvaneet kesäkuuhun nähden

Pohja-Tallinnan Kelmiküla :n lähiössä on myös runsaasti virheellisiä tarjouksia Kesklinn:aa mainostaen.

Virheelliset kotien tarjoukset Kelmikülassa (ts listattu myyntiin Kesklinn:sta): kasvussa

Lasnamäen Sikupilli :n lähiössä näyttää olevan monia välittäjiä markkinoilla, jotka laskevat sen keskustaan kuuluvaksi.

Myös Sikupillin lähiössä virheelliset kodin tarjoukset kasvoivat kesällä

"MUSTA LISTA" huijaavista asuntomyyjistä

Emme mielellämme julkaise firmoja & myyjiä nettiin, mutta koska tilanne on valumassa selvästi yhä pahempaan suuntaan niin tässä on julkinen "musta lista" näihin tarjouksiin osallistuvista myyjistä & välittäjistä:

  • Uus Maa
  • RE/MAX
  • Domus Kinnisvara
  • Ober-Hausi Kinnisvara
  • 1Partner
  • LVM Kinnisvara
  • Baltic Sotheby´s International Realty
  • LAAM Kinnisvara
  • Marknor Kinnisvara
  • Larsen Kinnisvara
  • A4 Kinnisvara
  • DK Prestige Estate
  • Ruutmeetrid kinnisvara
  • City Property
  • Vladimir Kuznetsov FIE
  • Alfil KV
  • Servin Kinnisvara
  • Maurits Grupp
  • Kivi Kinnisvaraburoo
  • Korter24.ee
  • KVkapital
  • CKE Kinnisvara
  • Armuvara
  • Hansman Kinnisvara
  • Kolmer Kinnisvara
  • Ankos KV
  • Tehing24 Kinnisvara
  • Kjaula
Välittäjät saavat nimensä pois tältä täysin julkiselta listalta yksinkertaisesti päivittämällä oman tarjouksensa oikealle alueelle.

Markkinatiedot tarjoaaKotiselaimella tarkistat helposti myös kotien myyntilistausten kaupunginosien oikeellisuuden.Tee näin:

  1. Valitse kiinnostava kaupunginosa ja avaa se.
  2. Valitse katukartta oikeasta yläkulmasta & lisäät kontrastia.
  3. Tutki kaupunginosan ulkopuolella olevia väripisteitä.
  4. Klikkaa kiinnostavaa + avaa sen myyntilistauksesta kiinteistöportaalista.
  5. Totea virheellisesti tarjoavat myyjät portaalista.

Uudistuotannon suma kasvaa rajusti: jopa +500 kotia markkinoille v2015

Uudistuotanto kasvaa Tallinnassa hallitsematonta vauhtia: kaupungin rakennusviraston asemakaavoituksen hyväksymisten perusteella lisää uutta asumispintaa on tulossa v2015 lähes +500 uuden kodin inventaarioon mukaan. Nämä pyrkivät markkinoille, jotka punaisena pullistelevat nyt jo myymättömiä & uusia taloja eri puolella kaupunkia, koska tarjonta & kysyntä liittyvät yhä vähemmän enää toisiinsa paikallisilla markkinoilla.

Suurimmat hyväksytyt rakennusprojektit asunnoille löytyvät mm Haaberstin (os. Paldiski mnt 70c) ja Kesklinn:n (Staadioni tn 1, Võistluse tn 3 ja 7) alueilta. Näiden hyväksytyt kapasiteetit ovat: 330 ja 108 kpl uusia koteja. Näistä Haabersti on hyvin vahvasti spekulatiivinen kupla niiden rakentajilleen.

Asuntojen tarjousten lkm on vuodessa kasvanut lujasti samalla kun uusien ennakkolistausten määrä kasvaa lähes räjähdysmäisesti joka viikko (tyypillisesti n. 3-6 osoitetta / taloa / viikko). Tämä on nostanut markkinan keskihintaa samalla jo kipupisteeseen, joka näkyy mm vanhojen ja uusien kotien hinnoittelueron jatkuvasta etääntymisestä toisistaan - erityisesti keskustan (Kesklinn) alueella: uusien ja vanhojen kotien ero  revähti jo lähes 600 €/m2 viime viikkoina (2.2.) ja hinnoittelu näyttää entistäkin epäyhtenäisemmältä kaikkiaan.

Ostajan markkinat 2015

Tallinnan suuri haaste onkin kenelle uudet kodit ovat tarkoitettu josko ne voidaan enää myydäkään. Joka tapauksessa, ostajilla ei tule ainakaan olemaan pulaa uusista näyttökohteista ja markkinatilanne luokin erinomaiset mahdollisuudet tinkiä rohkeasti m2-hintaa alas v2015 aikana.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain seuraa sinulle myös kotien markkinan uudistuotannon tilaa viikoittain automaattisesti Tallinnaan.

Luksustaloja kaupan epämääräisiltä alueilta – ostatko?

Vuoden 2014 alkuun pysähtynyt kotien hintaralli Tallinnassa on poikinut melko erikoisia projekteja mukavasti tuottoaan polkeneiden välittäjien toimesta mitä tulee luksusluokan asumiseen kaupungissa. Parhaimmat esimerkit tänään löytyvät suomalaisille läheisen Uus Maa:n BN4F_kysely BN4F_kysely BN4F_kysely . sekä 1Partner:n  BN4F_kysely BN4F_kysely BN4F_kysely . listoilta: ökytaloja suttuisessa ympäristössä & suolaiseen huippuhintaan.

Hurjin esimerkki on projekti nimeltään NRO5 ( www.no5.ee ), jonka hinnoittelun malli selviää kotiselaimen kuvasta alta.

Luksustalon myyntiä Pohja-Tallinnassa vnahan kaupungin huippuhinnoittelulla

Neliöhinnat on asetettu paperilla myynneissä jopa +71% yli sen kaupunginosan tarjouskannan koko keskihinnan.

Sijainti: kodin omistajille avautuu näkymä paitsi uljaalle Tompean mäen kukkulalle, niin myöskin suoraan eteen asettuvaan Baltic Jaam -torin rähjäiseen myyntibasaariin.

Tätä kohdetta kauppaa siis Uus Maan paikallisesti arvostettu & maineikas kiinteistövälittäjä.

Toinen esimerkki on uustuotannon projekti nimeltään Katusepapi, jonka m2-hinnoittelu on hyvin samankaltainen.

Luksustalon myyntiä Lasnamäellä keskustan tapaisella hinnoittelulla

Neliöhinnat on tässä asetettu ennakkomerkinnässä enää vain n +60% yli sen teknisen varsinaisen sijainnin eli Lasnamäen kaupunginosan.

Tätä kohdetta myy aktiivisesti 1Partner - eräs kaupungin suurin kiinteistövälittäjä.

Välittäjien markkinakommentteja

BN4F kysyi molemmilta näiltä välittäjiltä samat asiat näiden projektien taustoista: uskovatko he suomalaisten ostavan näitä asuntoja & miten he perustelevat oman m2-luksushinnoittelunsa ?

Uus Maan toimistosta suostui vastaamaan Vivika Simmo, jonka vastuuna on koko NRO5:n markkinointiviestintä. Hänen mukaansa tämä välittäjä tekee aktiivista promotointia juuri suomalaisille mm osallistumalla kiinteistömessuille Helsingissä nykyään. Mitä venäläistyyliseen suttuiseen basaariin suoraan ikkunoiden alla uuden talon tulee, niin tämäkin on kuulemma jo sovittu tuhottavaksi n +2 vuoden kuluttua ja sitten alue siistitään, mutta nyt siis halutaan lypsää luksushintoja vaikka ympäristö on hyvin rähjäinen. Hinnoittelun kalleutta Pohja-Tallinnan keskihintaan nähden edustaja perusteli mm "ihan kävelymatkan päässä" alkavalla vanhan kaupungin alueella. Kaiken kaikkiaan, Uus Maa pitää projektin myyntiä "haastavana" nykyisessä voimakkaasti heikentyneessä markkinatilanteessa.

1Partner:n edustajana heidän projektiaan kommentoi Sven Olev, joka toimii yrityksen omassa johtoryhmässä. Hänen mukaansa Katusepapi 12 sijaitsee myös suomalaisten ostajien kannalta aivan keskustan läheisyydessä riittävästi, vaikka onkin sitten oikeasti Lasnamäen aluerajan sisällä. Toinen edullinen tekijä on uudistuotannon muu puuttuminen juuri tämän osoitteen lähistöltä. Huippuhinnoittelu perustuu pitkälti keskustan alueen standardeihin. Myyntisegmenttinä välittäjä pitää myös Lasnamäen omien asukkaiden kiinnostusta siirtyä kohti keskustaa ja parantaa täten omaa elintasoaan askelen. Kaiken kaikkiaan, mahdollisuudet onnistua taloudelliset ovat - välittäjän omasta mielestä - hyvät: keskustan läheisyydessä on selvää kysyntää edelleen uudistuotantoa kohtaan.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain seuraa mm uudistuotannon tilaa Tallinnasta sinun parhaaksesi mahdollisena kodin ostajana.

Asuntovälittäjä: Tallinna oli 2. maailmassa asuntojen +20% hintanosteella Q1/2014

Uus Maa BN4F_kysely BN4F_kysely BN4F_kysely . kiinteistöanalyytikko Risto Vähi uskoo, että kiinteistömarkkinat lähitulevaisuudessa tulevat rauhoittumaan Tallinnassa ja hinnat muuttuvat taas myös edullisemmaksi ostajille.

Uus Maan mukaan kiinteistöjen hinnat ensimmäisellä neljänneksellä 2014 nousivat maailman huipputasossa: ne kasvoivat keskimäärin +20%. Se nosti Tallinnan 45 valtion joukosta kärkeen: tätä enemmän nousivat kiinteistöjen hinnat vain Dubaissa, jossa hinnat nousivat +32%.

Uus Maan kiinteistöanalyytikko Risto Vähin mukaan nousussa on nyt huomattava, että kiinteistöjen hinnat alkavat hidastua nousussaan selvästi jatkossa.

Hänen mukaansa nopea nousu kiinteistöjen hinnoille johtui piensijoittajista, jotka ovat säästönsä sijoittaneet pieniin Tallinnan asuntoihin. Lisäksi vaikuttaa myös hintoihin yleinen elpyminen talouskriisistä. "Noin puolet kiinteistöjen ostajista toimivat nyt pelkästään omarahoituksen turvin", sanoi Vähi.

Nyt on kuitenkin alkamassa vakaampi aikakausi hinnoille. Kauppoja syntyy vähemmän ja hintojen nousu alkaa tästä hidastua.

"Markkina kääntyy ostajia kohti lisää", sanoo Vähi lisäten, että jos ostopuhelut eivät enää tapahdu, sinun täytyy harkita myyjänä markkinahintaa tarkemmin ja tarvittaessa oikaista tarjousta. "Ihmiset etsivät edullisempia vaihtoehtoja."

"Olemme siirtymässä uuteen vaiheeseen. Kaikki mikä tapahtuu taloudessa, heijastuu yleisesti toimintaan myös kiinteistömarkkinoilla ", Vähi kiteyttää.

  • http://www.aripaev.ee/?PublicationId=c9a238c0-030c-439d-ba25-eb0a4e7c0816
  • http://www.aripaev.ee/?PublicationId=eb59db27-b612-4635-b2cf-1348d6fa2600

Pohja-Tallinnaa piti pinnalla 2 keskeistä pienaluetta 4/2014 (m/m)

Myyntiveturina 4 pienaluetta Pohja-Tallinnassa

Pohja-Tallinnan kaupunginosaa (9,5 milj./kk) tukivat myynnin yleistä notkahdusta vastaan sen Kalamaja sekä Kelmiküla pienalueet. Sen keskeisten neljän avain- ja pienalueen - Kelmiküla, Pelgulinn, Kalamaja ja Pelguranna - koko yhteenlaskettu myynti 4/2014 vastasi yhä n 90% koko kaupunginosan kuukauden potista.

Kalamaja lunasti nyt normaalin paikkansa takaisin yleisenä koko kaupunginosan myyntijohtaja uudelleen (3,3 milj./kk).

Pikkuinen Kelmikülan kaistale keskustan kupeessa jatkaa siis uudistuontonnallaan hyvin ja tällä kertaa kauppaa käytiin 2,5 milj.  kuukaudessa huoneistojen ollessa selvästi muita alueita tilavampia (73 m2).

Muita tärkeitä myynnin tuottajia olivat Pelgulinn (1,6 milj./kk) ja Pelguranna (1,0 milj./kk) pienalueet edelleen kuten jo edellisinäkin kuukausina.

Uutena nousevana alueena oli myös Karjamaa (0,6 milj./kk), joka eniten koostuu 60-luvulla tuotetuista elementtitaloista, mutta jonka sijainti on melko merellinen, kuin Kalamajassa.

Lisäarvopalveluilla voit helposti tarkistaa kulloisenkin viikon markkinatilanteen Tallinnan asuntotarjonnasta sen mukavalta kartalta:

 

Pohja-Tallinnan myyntiraketti oli uudistuotannon alue 3/2014 (y/y)

Myynnin kasvun neljä avainaluetta Pohja-Tallinnassa

Pohja-Tallinnan kaupunginosan nopeimmin kasvanutta asuntojen myyntiä dominoivat neljä sen pienaluetta: Kelmiküla, Pelgulinn, Kalamaja ja Pelguranna. Näiden koko yhteenlaskettu myynti 3/2014 vastasi 95% koko kaupunginosan kuukauden potista.

Pikkuinen Kelmikülan kaistale keskustan kupeessa nosti äkisti 4 milj. myyntinsä 1 kuukaudessa ainoastaan sen yhtäkkiä myytyjen kalliimpien uudistuotannon kauppojen myötä. Tätä ei voi tapahtua ihan heti uudelleen alueella.

Kun sen osuus koko kaupunginosan n 10 miljoonan myynnistä oli n 42%, lähestyivät tätä vastaavasti muut kolme Pelgulinn (1,6 milj./kk), Kalamaja (1,5) ja Pelguranna (1,5 milj./kk) n 15-20% omilla myyntiosuuksillaan.

Viime vuoteen 3/2013 verrattuna rajua kasvua: juuri näiden alueiden myynti on paisunut uskomattomat +180%.

Tässä kasvussa ovat erityisesti Pelgulinn ja Pelguranna näytelleet avainrooleja omilla paljon vertailukelpoisimmilla myynnin kasvuillaan (+11o% ja +23%) vuodessa, johon ovat osallistuneet vanhat ja uudet asunnot.

Lisäarvopalveluilla voit helposti tarkistaa kulloisenkin viikon markkinatilanteen Tallinnan asuntotarjonnasta sen mukavalta kartalta:

 

Pohja-Tallinnan pienalue ylsi jo +130% asuntomyynnin kasvuun 2/2014 (y/y)

Myynnin kasvun kolme avainaluetta Pohja-Tallinnassa

Pohja-Tallinnan kaupunginosan asuntojen myyntiä dominoivat nämä kolme sen pienaluetta: Kalamaja, Pelgulinn ja Pelguranna. Näiden koko yhteenlaskettu myynti 2/2014 vastasi 85% koko kaupunginosan potista.

Kalamajan nousu viime vuosina on ollut nähtävissä trendinä jo selvästi pitkään, mutta nyt viimeisten kuukausien kehitys osoittaa että joukkoon on liittynyt kaksi muuta suurta pienaluetta lisää hyvin kasvaneella myynnillään.

Kun Kalamajan osuus (3,3 milj./kk) koko kaupunginosan 7,7 miljoonan myynnistä oli helmikuussa n 45%, lähestyivät tätä vastaavasti Pelgulinn (1,4 milj./kk) ja Pelguranna (1,5 milj./kk) kumpainenkin jo n 20% niiden omilla osuuksillaan.

Viime vuoteen 2/2013 verrattuna kasvua: koko kaupunginosan myynti on paisunut uskomattomat +96%.

Tässä kasvussa ovat erityisesti Kalamaja ja Pelguranna ovat näytelleet suurimpia avainrooleja omilla vieläkin suuremmilla myynnin kasvuillaan (+114% ja +131%) vuodessa. Pelgulinnankaan ei pidä varmasti hävetä omaa +31% osuuttaan kasvullaan vrt useimpiin muihin Tallinnan kaikkiin eri pienalueisiin.

  • Pelgurannan vetovoimaa voi selittää lähinnä sen uimarannan upeilla merinäkymillä ja alueelle syntyvien uusien kauppakeskusten parempien palvelujen kautta. Muutenhan koko aluetta dominoivat lähinnä 60-luvulla rakennetut melkoisen tylsät elementtitalot, joita tosin on kiitettävästi alettu julkisivuiltaan kohentaa nyt viime vuosina.
  • Pelgulinnan erityistilanne näyttää liittyvän myydyn huoneiston keskikoon selvään tippumiseen vuoteen 2013 nähden, joka melko suoraan viittaa oikean hintaisten tilavampien asuntojen puutteeseen. Tähän ongelmaan ovat myös kehittäjät aktiivisesti nyt heränneet: pienalueella on merkittävä määrä uudistuotantoa tullut & tulossa markkinoille näinä aikoina.

Yleensä ottaen - koko Tallinnassa ostajan trendinä on aina viime kuukausiin asti ollut hakea & ostaa yhä suurempia asuntoja itselleen.

Lisäarvopalveluilla voit helposti tarkistaa kulloisenkin viikon markkinatilanteen Tallinnan asuntotarjonnasta sen mukavalta kartalta:

Merkittävimmät asuinalueet alkoivat hipoa 10 milj/kk rajaa asuntokaupoissa

Noin 10 miljoonan kk-myynnin asuntoalueet Tallinnasta
Viime kuukausien kauppatilastot asunnoista ovat tehneet yhä uusia ennätyksiä Tallinnan näiden neljän merkittävimmän asuinalueen osalta: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe ja Mustamäe. Näiden 4 kuukausimyynti on ylittänyt / lähentynyt nyt 10 miljoonan euron rajapyykkiä viimeisen puolen vuoden 2013-14 vaihteissa.

Tarkempi katselmus kauppadataan kertoo myös, että Kesklinn kävi ennen Joulua jo 15 miljoonassa myynnillään kun taas perän pitäjä Mustamäe joutui tyytymään vain 8,5 miljoonan euron myyntiin. Sekä Pohja-Tallinn että Lasnamäe hipoivat jo äskettäin yli 9 miljoonan myynnillään 10 rajan rikkomista.

Pohja-Tallinn hipaisi 10 milj. rajaa kotiselaimen hintabarometrin silmin 2/2014

Useat paikalliset välittäjät ovat jo toistuvasti varoittaneet markkinan liian nopeasta noususta kaupungissa.

Baltic News for Finns kerää tarkkoja kauppa- ja markkinatietoja sekä tarjoaa tätä dataa koskevia lisäarvopalveluja jäsenilleen. Hintabarometrista voit helposti nähdä missä Tallinnan asuntomarkkinat kulkevat juuri tänään.

Uudistuotannossa halutaan keskittyä kohderyhmiin yhä enemmän

Niin tylsillä ​​betonilaatikoilla ei enää myydä uusia taloja ja nyt kehittäjät etsivät uusia ratkaisuja: matalaankin taloon hissi, lisäinvestoinnit sen energiansäästöön tai vaikka lastentarhan kunnostukset lähistöllä ovat ajan esimerkkejä, joiden kautta kehittäjät ovat alkaneet katsoa tulevaan.

"Vaikka nyt juuri onkin tällä hetkellä markkinoilla uusia asuntoja niukalti kuitenkin kehittäjät yrittävät päihittää toisensa etsimällä ydinratkaisuja asiakkaalle ja luoda näin kilpailuetua itselle ", sanoi Pindi BN4F_kysely BN4F_kysely BN4F_kysely . välittäjän hallituksen jäsen Peep Sooman .

"Esimerkiksi Kasekodun alueella on nyt vain 3-kerroksisessa talossa hissit, joka tekee vanhusten ja pienten lasten vanhempien liikkumisesta paljon helpompaa. Erityisen ajankohtainen on energiasääst , mihin yrittää panostaa nyt lähes jokainen kehittäjä ", sanoi Sooman.

" Lisäeristykset , ikkunat energiasäästön mukaisiksi ja lämmön talteenotto ilmanvaihdosta ovat muutamia esimerkkejä, jossa kehittäjät investoivat kerrostaloissa".

 

Välittäjä: asuntokiinnostuksen kysyntä aikaistui 3-4 kk Tallinnassa

Tallinnassa huoneistokauppojen lukumäärä on erittäin suuri ajankohtaan nähden, kokee kiinteistövälittäjä Raid & Ko. Tuoreet uutiset puhuvat jo kuplasta paikallisesti. Markkinahinnan kehitys luo mm vanhojen asunnon omistajalle mahdollisuuden myydä ja korvata sen uudella huoneistolla markkinatilanteen myötä nyt helpommin.

Ennuste on yhä enemmän nähdä samaa kehitystä tänä vuonna.

Vuonna 2013 Tallinnassa kauppoja tehtiin 7771 kpl.

Asunnon ostajille markkinat eivät ole pystyneet vastaamaan kovin nopeasti kasvavaan kysyntään.

Tallinnan huoneistojen keskihinta viimeisellä neljänneksellä Q4/2013 oli 1334€ / m2 . Vuoden aikana keskimääräinen markkinahinta nousi 18 % kaupungissa.

Tilastot myös vahvistavat tätä kehitystä. Asuinkäyttöön kaavoitetun maan kauppojen määrä Q4/2013  Harjumaalla oli 350 kpl eli 19 % enemmän kuin vastaava luku edellisenä vuonna. Rakentamattomattoman tonttimaan kauppojen määrä oli kuitenkin Tallinnassa 257 kpl eli tässä on lisäystä jopa 56%.

Tyypillisesti on taloille ja asunnoille piristys kaupoissa on ollut vasta keväällä maalis-huhtikuussa vuosikierrossa: kun lumi alkaa sulaa ja kodin etsijän ajatukset alkavat pyöriä paremmin. Tänä vuonna voimme nähdä jo joulukuussa ja tammikuussa miten  kiinnostus on merkittävästi lisääntynyt.

Erittäin tärkeä valintaperuste nyt ostajalle ovat hinta, talon sijainti ja sen lämmitystavan tehokkuus - välittäjän mukaan.

  • http://www.ehitusuudised.ee/article/2014/1/31/raid-ko-maade-ja-majade-turul-laheb-ralliks