Näin koneäly kertoo kenelle & missä asuntokauppa ei suju enää

Jaa artikkeli tästä

Asuntojen myynti kasautuu & viivästyy yhä selvimmin tietyille kotiensa myyjille Tallinnassa tänään. Yleensä näiden myyjien poiminta on ollut hyvin haastavaa, mutta onneksi moderni koneäly & -oppiminen tuo nämä tärkeät ryhmät esiin – erityisesti nyt koronan aikana markkinoita myllertävässä uusjaossa. Tämä paljastaa tarkasti missä parhaat mahdollisuudet ovat juuri tänään ja mitä lähitulevaisuus ennustaa kovimmasta kilpailusta. Ostajana / myyjänä / kiinteistöalan ammattilaisena voit hyödyntää tätä tietoa suoraan omissa toimissa tästä katsauksesta suoraan.

Uudistuotanto jyrää viivästyneissä

Koneälyn esiin nostamista neljästä tärkeimmästä ryhmästä viivästyneiden kotien myynneistä löytyy nyt jo kaikista uusia koteja selvästi yhdistävänä tekijänä. Tämä tarkoittaa siis sitä, markkinoiden yhä useammat kehittäjät ovat pitkissä viiveissä koronakriisin kurittaessa markkinoita yhä lisää.

Kehittäjät kirivät hintoja – ilman tulosta

Usein uuden kodin myynti näyttää siltä, että kehittäjät haluavat alkuperäisen tarjouksen jälkeen nostaa pyyntöään ylemmäs. Näin toimiessa voidaan koneälyn kautta vahvistaa selvästi, että mm isommissa kodeissa (> 3h & 50-78 m2) sekä pienemmissä (< 3h & 10 – 50 m2) myyntiajat kasvavat merkittävästi aivan varmasti. Toisin sanoen myynti pitenee näin: isoilla >280 pv ja pienilläkin ainakin sen 281 – 343 pv markkinoilla.

Isoissa ja pienissä uusien kotien – kehittäjien myyntiryhmissä – vallitsee melko tarkka hintojen ja kodin ominaisuuksien tasapaino muutenkin.

Isoissa kodeissa enemmistön yritys nostaa jopa 13 000 € hintaa on markkinoille myrkkyä samoin kuin pienissä se 1200 – 5000 € tässä markkinan tilanteessa.

Kaikkia näitä asuntoja yhdistää mm se, että ovat uudempia kuin v2017 rakennettuja ts aivan upouusia.

Pienemmät näistä asunnoista sijaitsevat selvästi eniten Kesklinn ja Lasnamäe alueilla kun taas isommissa tämä joukko laajenee kattamaan myös Mustamäe ja Haabersti alueet – siis edellisten alueiden lisäksi.

Markkinoiden herkkyys rangaista hinnankorotuksista on selvästi kasvanut kevään koronan puhkeamisen jälkeen: pienissä kodeissa toleranssi on n +1200 € ja suurissa 0 € nykyään.

Hintahaarukat pyynnöissä ovat tarkkaan määritellyt myös:

  • Kolmioita pienemmissä kodeissa ne ovat nyt 108 500 € – 143 000 €
  • Isommille kodeille taas >143 000 € per uusi koti

Neliöhintojan kannalta nämä tarkoittavat: >2450 €/m2 pienissä ja >2200 €/m2 suurissa kodeissa, vastaavasti.

Koneäly tuottaa tarkat hintarajat niin, että uuden kodin ostaja voi tietää milloin tarjous on todella kilpailukykyinen nykyisessä markkinassa. Pienissä puhutaan < 108 500 € ja isoissa taas < 143 000 € rajojen alle tippuvista kotien hinnoista.

Halvemmat vanhat & uudehkot myyntiin hylätyt

Markkinoilla on suuri joukko kilpailevia yksiöitä ja kaksioita pienemmissä kodeissa, joiden myyntiyritys kestää n 112 – 217 pv keskimäärin. Näiden koko on aina < 64 m2. Nämä ovat hintojen tippumisen kohteena olevia koteja.

Uudemmat + hyvin vanhat myynnin kodit Pohja-Tallinnassa nykyään

Nämä ovat sekä vanhoja että uuusia koteja eli tarkemmin sanoen:

  • Vanhat ovat v 1976 vanhempia rakennettuina
  • Uudemmat kodit taas vuosilta 1994 – 2017

Hintarajat ovat näissä samanlaiset sen uudemmille ja vanhoille kodeille pyyntöjen ollessa maksimissaan n 108 500 € (eli < 2200 €/m2) samalla kun hintoja on alennettu jo myynnin kestäessä ainakin 4000 € verran aina.

Suurin osa myyjistä päätyy kuitenkin alentamaan kerralla aluksi sen max 6000 € verran kuuluessaan tähän ryhmään.

Näitä koteja löytyy eniten aivan kaikilta suurimmilta & tärkeimmiltä myyntialueilta: Kesklinn, Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn.

Pyyntöjen tippuessa alle kriittisen rajan näkyy se miten max myyntiaika dramaattisesti lyhenee vaikka kasautumista onkin olemassa näissä pienemmissä kodeissa.

Uudehkot jo liian kalliit kodit

Viimeinen tärkeä ryhmä ovat isot (> 64 m2 / kaksiot ja kolmiot) todellakin markkinoille hylätyt myynnit, joiden myymättömyys ylittää jopa 490 pv markkinoilla. Näissä erottuu myös vähän uudempien kotien (rakennettu v 1994 – 2019 aikoina) ryhmä selvimmin.

Uudemmat ja jo liian kalliit kodit Tallinnan keskustassa

Hintarajat ovat näille nyt:

  • Pyyntö on > 143 000 € ja m2-hinta 2450 – 2750 € / m2

Tästä voi nähdä miten liian korkea valittu neliöhinta isoissa uudemmissa kodeissa johtaa erittäin pitkiin myynteihin vaikkakin pyyntöä näissä on usein alennettu yli 15 000 € myynnin aikana pyynnön hintaa.

Nämä kaikki kodit löytyvät 100% keskustasta ts Kesklinn:n alueelta.

Lähitulevaisuuden näkymä & ennuste

Koronakriisin taas syvetessä lisää syksyyn on odotettavissa, että edellä edellä mainitut ryppäät kasvavat lisää ja muuttavat hieman raja-arvojaan samalla taantumaa yhä lisää kuvastaen.

Tämähän tarkoittaa mm sitä, että viivästymiset pitenevät, yhä nuorempien hylättyjen kotien osuus kasvaa ja näiden ryhmien piiriin tulee myös pienempiäkin asuntoja lisää.

Edeltä jo kerroimme miten jakopisteinä toimivat pyynnöissä 108 500 € ja 143 000 € tänään koko Tallinnassa.

Suurin markkinariski romahdukseen liittyy toki siihen, että nyt jo kauan viivästyneet upouudet kodit alkavat dumpata myyntejään massoina vanhojen pyyntöjä vastaan. Tällä hetkellä nähdään vain yksittäisiä erittäin edullisia uusien tarjouksia, mutta jos kassa tyhjenee ison kehittäjän konkurssia kohti se voi kaiken muuttaa ja laukaista domino -efektin.

Koneäly ennustaa ne tyypilliset kodit, jotka lähiaikoinakin tulevat viivästymään noin 75% varmuudella sekä kertoo näitä yhdistävät muuttujat.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen koneälyn avulla voit selvittää aivan tarkasti millaisiin ryhmiin viivästyvän myynnin pullonkaulat ovat keskittyneet ja missä ne sijaitsevat kaupungissa. Joka viikko löydät aina ne 6-8 kaikkein tärkeintä ruuhkautumaa keskenään yhteen kuuluvia koteja sekä niille selvän säännön miksi näin käy. Nämä kodit kattavat 70 – 80% kaikista viivästyneiden myyntien joukosta viikosta toiseen.

Toimitpa kummalla puolella markkinaa tahansa voit hyötyä:

  • Ostajana olet aina tilanteen herra ja voit näin tehdä paremman tarjouksen myytävästä kodista kuin koskaan aiemmin
  • Kiinteistöalan ammattilaisena voit tehokkaammin ohjata omaa myyntitoimintaa markkinatilanteen aivan vaikeimpia karikkoja välttäen
Keskustan myynnin viivästyneitä pilvimuodostelmana visuaalisesti kotiselaimessa

Jaa artikkeli tästä