Vanhat kerrostalomyynnit nyt koronapaineissa keskustan ulkopuolella

Vanhemmat kerrostalot ovat ilmestyneet äskettäin suurimpina joukkoina uusien kotien rinnalla johtavana ryhmänä hidastuvien kauppojen listoille. Alueina esiin nousevat tällöin Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Mustamäe. Hintojen ehdoton maksimi tällaisille kodeille on n 109 500 € / koti niiden jo siis viivästyvissä & halventuneissa myynneissä.

Kaikkia näitä kaksioita ja yksiöitä (max 50 m2) yhdistää muutama selkeä yhteinen piirre: elementti- tai kivitalot ovat vanhempia kuin v 1976 ja korkeudeltaan tasan 5-kerroksisia.

Myyjät ovat myös tehneet hintojen ALE:ja ainakin -5 001 € / myynti tai jopa hyvinkin reilusti tätä enemmän kodista riippuen. Samalla kodin myynti on pitkittynyt max n 252 päivään asti.

Näillä kolmella isolla alueella on myös omat erottuvat piirteensä tässä pandemian markkinatilanteessa mm kotien sijainnin suhteen selvästi.

Lasnamäe

Suurimman sekä myös halvimman alueen heikoin sosioekonominen tila toi tälle alueelle paalupaikan näistä vanhoista kodeista. Näitä vanhoja koteja löytyy eniten myyntiin lähempää keskustaa rypäleenä.

Eniten koteja löytyy keskustaa läheisimmistä kolmesta lähiöistä (ts siniset pilvet)

Valtaosa kodeista nousee esiin Sikupillin, Pae:n tai Ülemiste:n lähiöistä, mutta myös aivan kaukaisimmat lähiöt näyttelevät omaa rooliaan tarjonnassa.

Tyypillisesti myyjät ovat laskeneet n 170 pv:n aikana pyyntöjään -8 000 € / tarjous.

Pohja-Tallinn

Alueen tihein asukastiheys lähiössä tuo myös monia mahdollisuuksia löytää juuri 5-kerroksista taloista kaikkein parhaiten halventuneita koteja täältä.

Uimarannan lähiö tarjoaa eniten vanhoja koteja

Edullisemmat vanhat kodit sijaitsevat ennen kaikkea Pelgurannan alueella täällä. Poikkeuksen tästä tekee lähinnä vain Pohja-Tallinnaa läpäisevä suora valtatie eli sen Sõle -katu, jonka suosio on ilmeisesti vähentynyt myyjien mielessä nyt koronasyksyn koittaessa ja kesän hiipuessa pois lisää.

Myyjät ovat korjanneet hintojaan n -9 500 € / koti alemmas samalla kun myynti on jatkunut jo 246 pv.

Mustamäe

Korkeakoulun ja yliopiston suuri kaupunginosa sisältää runsaasti juuri vanhempia 1960 – 1970 -lukujen kerrostaloja, jotka nyt kokevat pandemian painetta myös selvästikin myynneissään.

Suurimmat kasautumat koteja löytyvät Mustamäen aivan keskiosista

Massiivinen enemmistö halpenevia koteja on Mustamäen sen samannimisesssä lähiössä suurissa kerrostalojen blokeissa.

Täällä myyjät ovat laskeneet hintaansa n -8 700 € kun vastaavasti myyntiä on jo kestänyt sen 236 pv keskimäärin.

Markkinatiedot tarjoaa

Edelliset ryhmät kotien myyntejä näkyvät suoraan kotiselaimen koneälyn tuloksista 4. suurimpana kokonaisuutena nyt pandemian aikana. Tämä on ihan uusi esiin noussut yhtenäinen ryhmä myyntejä neljän parhaan joukkoon & juuri Kesklinn:n ulkopuolelta pelkästään.

Kotiselaimen avulla voit siis helposti seurata miten ryhmän koko, hinnoittelu & koostumus muuttuu myös lähitulevaisuudessa ja mikä koteja sitoo yhteen – loppujen lopuksi.

Voit myös zoomata kartalta jokaiseen yksittäiseen myyntitarjoukseen ja vertailla sen ALE:a sekä myynnin jatkunutta kestoa (DOM = days on market) nopeasti ja tehokkaasti koko kaupunginosan koneälyn ryhmän keskiarvoihin. Klikkaamalla saat toki syvemmät kiinnostavan kodin kaikki myyntiedot esiin.

Ensimmäinen asuntokaupan suuralue jo laskuun hinnoissaan laajalti

Pandemian moukaroidessa taloutta nyt jo rajusti alas nähdään nyt se 1. myynnin todellinen suuralue, jonka pyynnöt myyjillä sakkaavat laskuun. Lasnamäen halvin tärkeä kaupunginosa on nyt sitten vuoden 2009 kriisin pohjan ensimmäistä kertaa laskussa sen asuntotarjouksillaan tästä eteenpäin. Tämä on merkittävä käännekohta, jonka vaikutus COVID -epidemian jatkuessa ennallaan tullee vain syvenemään kohti vuoden 2021 vaihdetta lisää.

Uusien & vanhojen pyyntöjen ero kertoo oikeat riskit

Kodin myynnissä uudet asunnot hakeutuvat alemmas kohti vanhoja kun matalasuhdanne yhä jatkuu taloudessa selvästikin. Tämä tarkasti mitattava näkemysero on siis se kuilu, minkä verran uusien kehittäjien on maksimissaan tultava alas jos aikovat jatkaa bisnestä markkinoilla.

Kun suuret alueet laitetaan riskijärjestykseen tänään nähdään seuraavaa.

Uusien & vanhojen kotien näkemyserot m2-keskihinnoissa 10/2020

Suurin riski löytyy Pohja-Tallinn:sta, jota seuraa Lasnamäe. Kun viimeisenä on loogisesti juurikin kallein ja varakkain Kesklinn.

Näin ollen, lähitulevaisuudessa tullaan todennäköisesti näkemään seuraavana laskeva alueena Pohja-Tallinn, jota seuraisi – kriisin pidetessä – myös Mustamäe:n alue.

Potentiaalit jopa -40%…+60% luokkaa

Maksimipotentiaalit m2-tiputuksiin näille peilaten nykyisiin uusien kotien hintoihin ovat seuraavat:

  • Pohja-Tallinn, -1254 €/m2
  • Mustamäe, -715 €/m2

Kun nyt uusien kotien keskihinnat ovat 3288 €/m2 (Pohja-Tallinn) & 2418 €/m2 (Mustamäe), niin tarkoittaa tämä noin -38% ja -30% ”haircut”:ja edellisille vastaavasti. Tämä on se kaikkein pahin riskiskenaario markkinoille COVID -kriisin pitkittyessä jo liikaa aivan uusille myymättömille kodeille.

Varakkaimman Kesklinn:n myyjät liikkuvat vasta viimeisenä alemmille tasoille massoina kriisin edessä kuten kävi jo finanssikriisin 2007 – 2009 kuluessa & todennäköisesti myös kaikkein vähiten nytkin.

Toisaalta, jos pandemia alkaa kääntyä jyrkästi yllättäen paremmaksi voi riski kääntyä vastaavassa suhteessa voitoksi vahojen kotien hyväksi: vanhojen yksittäisten myyjien kodit kun ovat olleet jo suurimmassa paineessa keväästä ja antaneet jo periksi reilusti keskustan ulkopuolella. Niillä on siis potentiaali ponkaista ylemmäs helpommin.

Nykyisillä vanhojen m2-keskihinnoilla voittajia ovat tällöin Pohja-Tallinn (ts 2034 €/m2) ja Lasnamäe (1595 €/m2): +62% ja +47%. Kesklinn:lla on merkittävästi pienempi & heikoin potentiaali kiriä vanhoja koteja enää kalliimmaksi: vain +29%.

Tullakseen kilpailukykyisiksi uuden kodin on vielä tiputtava hinnoissaan omalla alueellaan lähes vanhojen kotien tasoille pandemian vielä tästä pidentyessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa näkemään ilmaiseksi ja vapaasti sen miten pandemian vaikutus muuttaa isossa kuvassa asuntomarkkinoiden koko tilaa Tallinnassa lähitulevaisuuden trendeinä. Myös nuo näkemyserot uusien & vanhojen kotien kesken ovat saatavilla nopeasti esiin.

Asuntokaupat 9/2020: bulkkikauppa isoilla kodeilla kiihtyi

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nosteet: Kristiine (+24%), Lasnamäe Mustamäe (+13%), Haabersti (+12%), Pirita (+11%), Pohja-Tallinn (+9%), Kesklinn (+5%) ja Lasnamäe (+3%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Nõmme (-12%) Liikevaihto oli huimaa tasoa – pandemian kannalta: n _ miljoonaan / kk (ts +31 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin Kesklinn:n & Lasnamäen hämmästyttävän voimakas & yllättävä kauppa isoilla kodeillaan.

Markkinat räjähtivät kirjaimellisesti ”eloon” viime kuusta välittämättä juurikaan perheiden ja talouden yleisistä odotuksista maassa. Sekä osake- että kiinteistömarkkinat elävät nyt Tallinnassa ihan omassa kuplassaan reaalitaloudesta juuri piittaamatta.

Lähes kaikki alueet nostivat keskihintaansa


Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 8/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 7/2020

...

9/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat eniten Kristiine, Pohja-Tallinn ja Haabersti.


Myyntimäärät ylös huimasti

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 9/2020 kodeille ponnahtivat ylös vrt 8/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo räjähti samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärät ponnahtivat yllättäen viime vuoden lopun tasoille äkäisesti.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Kesklinn & Lasnamäe edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn. Ts neljän johtajan perusporukka pysyi vakaasti entisellään.

Keskustan – Kesklinn – suurta tulosta selittää jopa 68 kpl:n kaupan potti 70 – 250 m2:n neliön kaikkein suurimmista kodeista, joiden yhteisvaihto oli jopa 19,8 M€ neliöhinnoilla 2847 €/m2. Ilman tätä bulkkikauppaa olisi kauppamäärä kuukaudelta ollut sen normaalitasoilla. Lainoittajien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin.

Myös Lasnamäellä nähtiin erikoista kauppaa 19 kpl kaikkein isoimmilla kodeilla, joita halutaan pitää pimennossa kaikilta yksityiskohdiltaan kiinteistörekisterin tilastoissa. Näiden yhteisarvo oli n 2 M€. Yleensä rekisteri on velvoitettu esittämään kaikki tiedot kaupoista, jotka ylittävät 5 kpl:n rajan maassa jolloin myyntejä ei vielä voida yksilöidä tarkasti katuosoitteiden tasolla.


Kehittäjien & lainoittajien bulkkikauppa isoille kodeille jatkui keskussa entisellään.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nosteet myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo raketoi huimasti siis n +31 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa viisi aluetta samalla kun Kesklinn osoitti taas epänormaalia kauppaa sen suurimmilla isoilla kodeillaan toistuvasti.


Vaihto sisälsi n 20 miljoonaa myyntiä keskustasta sen isoimmissa kodeissa mikä on jatkunut viime kuukaudet yhä uudelleen.

Myyntiodotukset 10/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe, Haabersti & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Asuntokaupat 8/2020: askel kohti koronan koomaa

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nosteet: Nõmme (+21%), Lasnamäe (-7,7%), Kesklinn (+6,7%) ja Kristiine (+1,3%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Haabersti (-2,4%), Pohja-Tallinn (-1,7%) ja Mustamäe (-1,6%) Liikevaihto oli normaalia tasoa: n _ miljoonaan / kk (ts -2 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin Kesklinn:n hämmästyttävän voimakas myynti isoilla kodeilla edellisiin kuukausiin nähden.

Markkinat notkahtivat takaisin kohti koronakoomaa samalla kun kehittäjien / lainoittajien kesken käytiin voimistuvaa asuntokauppaa salkusta toiseen isojen kotien kesken keskustassa.

Halvin ja kallein alue nosti keskihintaansa hieman


Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 8/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 7/2020

...

8/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat halvin & kallein suuralue: Lasnamäe & Kesklinn.


Myyntimäärät yleisesti laskussa

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 8/2020 kodeille laskivat vrt 7/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärät & vaihto pysyivät normaalirajoissa edelleenkin mitä tukee rahoituksen kiihtynyt halpeneminen markkinoilla.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Lasnamäe & Kesklinn edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn.

Myynnit tippuivat isoilla alueilla Pohja-Tallinn ja Mustamäe kaikkein eniten viime kuusta.

Keskustan – Kesklinn – suurta tulosta selittää >60 kpl:n kaupan potti 70 – 250 m2:n neliön kaikkein suurimmista kodeista, joiden yhteisvaihto oli jopa 15,6 M€ neliöhinnoilla 2572 €/m2. Ilman tätä bulkkikauppaa olisi kauppamäärä romahtanut selvästi alle sadan. Lainoittajien ja kehittäjien keskinäisiä kauppojahan ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin mikä johtaa tällaisiin vääristymiin.


Kehittäjien & lainoittajien bulkkikauppa piti asuntomarkkinaa pinnalla – pandemiasta huolimatta.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat laskut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo laski siis n -2 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa neljä aluetta samalla kun Kesklinn osoitti epänormaalia kauppaa sen suurimmilla isoilla kodeillaan ja päätyi selvästi plussalle. Kolme muuta tärkeintä suurta aluetta (ts Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn) tuottivat miinusta viime kuuhun nähden.


Vaihto sisälsi n 16 miljoonaa myyntiä keskustasta sen isoimmissa kodeissa mikä on toistunut kesän kuluessa jo aiemmin.

Myyntiodotukset 9/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe, Haabersti & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Asuntokaupat 7/2020: helpotusrallia alenevilla hinnoilla koronaa vastaan

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen laskut: Pohja-Tallinn (-16%), Lasnamäe (-11,2%), Pirita (-9,6%), Nomme (-7,8%), Kesklinn (-5,7%) ja Haabersti (-5,2%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan nousijoiden puolella taas oli vain Kristiine (+12,2%). Liikevaihto oli normaalia tasoa: n _ miljoonaan / kk (ts -1 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikuttivat vahvimmin kolmen suuren alueen (Pohja-Tallinn, Kesklinn & Mustamäe) voimistunut myyntitulos aikaisemmasta tilanteestaan.

Markkinat elpyivät halvemman m2-keskihinnan myötä niin, että se painui nyt < 2000 €/m2 haamurajan Tallinnassa myyjien reagoisessa pandemian tummeneviin näkymiin taloudessa.

Lähes kaikki alueet halpuuttivat hintoja


Neliöhintamuutokset (%): 7/2020 vs 7/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 7/2020 vs 6/2020

...

7/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat lähes kaikkialla Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea mukana olivat kaikki neljä myynnin vaikuttavinta aluetta: Pohja-Tallinn, Lasnamäe, Kesklinn & Mustamäe.


Myyntimäärät toipuivat vähän

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 7/2020 kodeille nousivat vrt 6/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Helpotusralli kohti normaalia tilaa voimistui – kiitos alempien m2-hintojen.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Lasnamäe & Kesklinn edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn.

Kaikki isot alueet rämpivät nyt plussalle lähelle niiden normaaleja kauppamääriä viime kuukauden montusta.

Suurinta hintojen äärieroja & huojuntaa esiintyi Kesklinn:n ja Pohja-Tallinn:n alueilla.


Kaikki neljä suurta myyntialuetta palasivat ”uutta normaalia” muistuttavaan tilaan pandemiaa vastaan kauppojen määrissään.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nousut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo laski siis n -1 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, vaikka kolme neljästä keskeisimmistä alueesta (Pohja-Tallinn, Kesklinn & Lasnamäe) kohensivat myyntiään viime kuusta.


Neliöhintojen ALEt auttoivat kolmea tärkeää suurta aluetta parantamaan myyntiään viime kuusta.

Myyntiodotukset 7/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kannattavien kotien markkinat yli jo 10 miljoonan rajapyykin

View this post on Instagram

#home #homebrowser #bestvalue #proptech

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

Hidastuvat asuntomarkkinat kasvattavat kannattavien kotien määrää lisää Tallinnassa ostajien hyväksi. Nyt on päästy äskettäin yli 10 miljoonan haamurajan kun markkina siirtyy uuteen normaaliin. Näistä kodeista ovat vastuussa eniten vain muutamat isot kodin myyntialueet pääkaupungissa. Tästä katsauksessta löydät tarkemmat tiedot miten ja missä nämä eniten esiintyvät. Bonuksena lopussa on myös aitoja myyntihelmiä satelliitista katsottuina + arvioituna niiden etuineen.

Hyvästä hinnasta on kyse

Raha-asiat aina tietysti ensin kiinnostavat kun eduista on kerran tässä kyse. Joten, tästä näet kotien tarjoamat edut listattuina kaikista kaupunginosista selkeästi (artikkelin julkaisuviikoilta).

Kaikkien kotien kannattavuus rahassa kaupunginosin

Kesklinn johtaa ylivoimaisesti tilannetta 6,9 M€ turvin, koska sen alueen kallein m2-keskihinta tarjoaa mahdollisuuden suurimpaan polarisaatioon kannattavien ja kalleimman myyntisegmentin kesken. Ts tavallisten ja luksushintaluokan kotien välillä vallitsee suurin ero. Keskustan markkinaosuus on 63% koko Tallinnan tarjonnasta ja ylivoimaisesti suurin.

Myös Pohja-Tallinn (1,2 M€), Mustamäe (1,0 M€) ja Lasnamäe (0,8 M€) pärjäävät hyvin tässä vertailussa vaikka ovatkin selvästi jo halvempia alueita muuten lähtöhinnoiltaan kodeissaan.

Kotien määrissä markkinaa katsoessa tilanne muuttuu hieman.

Kaikkien kannattavien kotien määrät kaupunginosin

Vaikka keskusta yhä dominoi (290 kpl koteja ) vaihtavat nyt Mustamäe (95 kpl), Lasnamäe (88 kpl) ja Pohja-Tallinn (83 kpl) järjestystään. Tähän muutokseen löytyy aivan viime viikoilta syy: Mustamäen lähenevä syksyn korkeakoulujen aloitus + sen vuosittainen syksyn myynnin buumi edullisempien opiskelijalle sopivien asuntojen kysynnästä. Tätä kannattavien markkina nyt heijastaa melko hyvin pandemian rytmittäessä taustalla.

Keskustan osuus markkinasta on enää 46% samalla kun neljä kärjen aluetta käytännössä dominoivat koko Tallinnan kannattavien tarjontaa nykyään.

Missä ovat ne parhaat tarjoukset ?

Ostajalle harkinnan arvoisia koteja on tietysti kaikilla näillä kolmella alueella runsaasti nyt pandemian runnoessa markkinoita aika uuteen uskoon. Jos lähestyy pienemmän pääoman tarpeen osalta markkinaa, niin kannattaa katsoa keskustan ulkopuolisia alueitakin myös tarkemmin.

Põhja-Tallinn

Seuraavaan kartaan on poimittu edullisten kotien keskittymät visuaalisesti kivasti esiin.

Kuvassa alla keltaisesta vihreään merkit loistavat kaikkein suurimpien etujensa puolesta.

Kaikki arvioidut kannattavat kodit: Pohja-Tallin, 7/2020

Eniten edullisimpia myyntejä keskittyy kahteen lähiöön: Pelgurannalle ja Kalamajaan (ts keltaiset alueet). Näistä jlkimmäisellä kalliilla alueella on myös suurimmat hintavaihtelut johtuen lähiön valtavasta kalliin uudistuotannon sumasta kun taas halvemmalla uimaranta-alueella (vasemmalla kuvassa) hintavaihtelut eivät kasva läheskään näin suuriksi.

Enimmillään etuja syntyy yli sadan neliön suurissa kodeissa +80 000 … 100 000 €, mutta normaalimmin max +20 000 … 30 000 €. Kaupunginosan keskiarvo kaikille arvioiduille on +14 500 € / koti.

Myös Pelgulinnan suuressa lähiössä (näiden välissä kuvassa) keskustaa läheltä syntyy nykyään joitain kannattavampia tarjouksia myyntiin.

Mustamäe

Tämä valtava kaupunginosa näyttää avointen myyntien kannalta seuraavalta.

Voit napsauttaa myös isomman tarkemman kuvan auki !

Kaikki arvioidut kannattavat kodit: Mustamäe, 7/2020

Suurimmat myynnin ryppäät parhaita tilaisuuksia näyttävät keskittyvän sen Mustamäen lähiössä sen pohjoiseen yläosaan sekä Sääsen lähiöön (nuo keltaiset alueet).

Enimmillään kannattavuutta kertyy n +20 000 … 25 000 € kun kaikkien merkittyjen ja löytyvien keskiarvo on +10 500 € / koti.

Valtaosa näistä kodeista on v 1965 – 1975 rakennettuja kerrostalojen koteja, mutta löytyy seasta toki joitain helmiäkin eli jopa 2000 -luvun muutamia selvästi uudempia koteja.

Lasnamäe

Kaikki arvioidut kannattavat kodit: Lasnamäe, 7/2020

Lasnamäen osalta erityisen isoimmat ryppäät kannattavia koteja (keltaiset alueet) ovat näissä keskustan rajan lähiöissä: Sikupilli, Uuslinn, Kurepõllu ja Paevälja. Tasaisempaa tarjontaa riittää toki aivan suuralueen perille saakka nykyään.

Enimmillään etuja on jopa +30 000 … 40 000 € muutamissa kodeissa, mutta yleensä pysytään luokassa +5 000 … 15 000 € / koti. Kaupunginosan keskiarvo kaikille arvioiduille on täällä +9 000 € / koti.

Myös Lasnamäellä suurin osa kannattavista kodeista löytyy 1960 – 70 luvuilla rakennetuista kerrostaloista. Pandemia on kuitenkin tuonut ryhmän uudistuotantoja ja vielä rakenteille tulevia uusiakin koteja kannattavien piiriin mukaan.

Vähän helmien poimintaa

Tässä edellisiltä alueilta muutamia niiden parhaimmilta vaikuttavia tarjouksia myyntitilanteidensa mukaan katsoen. Näitä kuvia voi syvemmin opiskella vaikkapa TOP-ALE:n viikkokatsauksistamme myös lisää.

Uus-Kalamaja 7, Põhja-Tallinn

Voit klikata myös isomman tarkemman kuvan auki näistäkin !

Kalamajan ytimessä sijaitseva edullinen puutalon myynti

Kadaka pst 169A, Mustamäe

Mustamäen rajoilla & läheltä TTÜ:n kampusta aika uuden kodin myyntiä

Liikuri 8A, Lasnamäe

Uusi kannattava koti melko läheltä Kadriorg:n puistoja

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain avaa yhteyden kannattavien kotien muuttuville markkinoille: löydät joka viikko uudet päivyttyvät kodit helposti heti esiin sekä näet niiden edut vrt kunkin myynnin ympäristöön ja ominaisuuksiin.

Asuntokaupat 6/2020: halvempien kauppojen kasvu piti markkinaa elossa

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen laskut: Kristiine (-9,5%), Kesklinn (-4,6%), ja Mustamäe (-3,3) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan nousijoiden puolella taas olivat Pirita (+45%), Nomme (+11%) & Haabersti (+10%). Liikevaihto palautui oli normaali: n _ miljoonaan / kk (ts +8 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin Lasnamäen ja Haaberstin voimistunut myyntitulos.

Markkina elpyi halvempien myyntien ansiosta Lasnamäen alueella eniten kun taas muut isot alueet jatkoivat kauppojen määrissä myynnin lamaa: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe -alueilla. Pankkien tukilunastukset jatkuivat erityisesti isojen kotien puolella mikä kaunisti tilastoja osin kivasti.

Muutama iso alue kyykytti hintoja


Neliöhintamuutokset (%): 6/2020 vs 6/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 6/2020 vs 5/2020

...

6/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää lähinnä kahden suuralueen voimasta: Kesklinn & Mustamäe.

Myyntimäärät yhä toipumassa

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 6/2020 kodeille nousivat vrt 5/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.



Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Lasnamäe & Kesklinn edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Haabersti & Pohja-Tallinn.

Pohja-Tallinnan aluetta leimasi kaupungin suuri hintahajonta & -vapina halvimpien ja kalleimpien kauppojen kesken samalla kun kauppoja käytiin vain sen aivan suurimmilla kodeilla luksusluokan hinnoilla. Alueen kotien kaupat ovat eniten jo romahtaneet pandemian puhkeamisen jälkeen.

Kesklinn tippui määrässä kohti 100 kaupan haamurajaa sekin jälleen, jonka alapuolella se on hyvin harvoin vieraillut sitten v2009 viime finanssikriisin pohjien jälkeen. Alueella ei ole juurikaan varaa ylläpitää laajalti Tallinnan korkeimpia hintoja enää lähikuukausina kärsimättä merkittävää vauriota sen kauppojen määrissä. Niin kireä tilanne on keskustalle jo monien sen eri tunnuslukujen valossa.


Vain halvin Lasnamäe pitää pintansa määrissä pandemian runnellessa kolmea muuta isoa aluetta uuteen uskoon.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nousut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi siis n +8 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Kaksi myynnin aluetta Haabersti & Lasnamäe vastasivat tästä eniten.


Markkinan fokus siirtyi halvempien alueiden suuntaan & keskustan ulkopuolelle.

Myyntiodotukset 7/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Mustamäe, Kesklinn & Pohja-Tallinnkaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Upouudet myyntikodit haastavat laajalti vanhoja kahdella suuralueella

Pandemian luoma markkinapaine UUSIEN KOTIEN hinnoissa alemmas Tallinnassa jatkuu yhä selvemmin kahdella isoimmalla alueella: Kesklinn:ssa ja Lasnamäellä. Kehittäjät & rakennuttajat ovat päätyneet jo hinnoissaan ihan suoraan kilpailuun suurta osaa vanhoja koteja vastaan alati lisääntyvien tarjousten ja niiden yli-ikäisten myyntiaikojen myötä. Tästä jutusta löydät täsmätiedot mistä löytyvät juuri ne ostajalle parhaimmat uudet kodit ja miten edullisesti jo nykyään.

Kehittäjät yhä tarkempia kauppatapahtumista

Taustaksi näille tiedoille kannattaa ensin mainita miten paikallisen kiinteistörekisterin pitäjän (ts Maa-amet) viime kuukaudet COVID-19:n puhjetessa ovat menneet. Kaupoissa juuri eniten ovat säilyneet ennallaan juurikin vain kaksi kaupunginosaa: Kesklinn ja Lasnamäe. Siksi fokus tarjoja & myydä koteja keskittyy siis entistä useammin juuri näihin.

Kaikki muut alueet ovat selvästi sakanneet alemmille tasoille, joka muistuttaa jo vuoden 2009 pohjille menoa todella nopealla hidastuvien markkinoiden tahdilla.

Toisin sanoen, kehittäjät & näiden myyjät seuraavat nyt haukkana viikosta toiseen miten kauppa käy vai eikö se käy. Melko luonnollista on kehitys markkinoiden supistuessa voimalla.

Kiinteistöhaukkoina toimivat myyjät & kehittäjät ovat lähitulevaisuuden trendi talouskriisin aikana.

Ylittyneet myyntiajat kannustavat ALE-markkinoille lisää tarjontaa

Jokaisen uuden kodin myyntitarjous kestää aina aikansa markkinoilla kunnes se joko myytiin tai myyjä vain vaihtaa uusien talojen tapauksessa fokuksen listauksissaan johonkin toiseen myyntisalkun kohteeseen mitä mainostetaan taas aikansa – toivoen parasta.

Katsomalla myyntisalkkujen julkista tarjousten tilannetta nykyään alueittan niin nähdään, että aivan uusien asumattomien kotien – rakennettu noin vuosina 2019…2020 – tilanne on haastavimpia juurikin keskustan kalleimmalla sekä Tallinnan halvimmalla Lasnamäen alueilla.

Yli myynnin ihanneajan + edukkaasti kannattavia löytyi vain kahdelta Tallinnan suurimmalta myyntien alueelta upouusista kodeista

Keskustan ja Lasnamäen uusien & ylipitkien myyntiaikojen kotien määrät ovat korkeat. Kun taas kahden muun Tallinnan perinteisesti suuren myynnin alueen – Pohja-Tallinn ja Mustamäe – tilanne on selvästi aivan vastakkainen kun kannattaviksi painuneita koteja ei ole.

Myöhästyneiden myyntien iso määrä siis ohjaa motivaatiota saada kauppoja aikaan laskemalla hintoja juuri näillä kahdella alueella hyvin selvästi.

Pidentyvät myyntiajat johtavat suuriin tarkistuksiin pyynnöissä kotikaupan suosituimmilla alueilla parhaiten.

Tarjonta kohti kannattavia koteja jatkuu vahvasti

Ostajalle kannattavia ihan uusia koteja syntyy markkinoille kun myyjät alentavat & listaavat tiettyjä tarjouksiaan jo alas sellaisille tasoille, jotka ovat alueellisesti alihinnoiteltuja kun verrataan sen oman ympäristön normaalia myynnin käytöstä.

Pandemia johtaa yhä suurempaan polarisaatioon eri alueiden kesken selvästikin samalla kun myyjät lyövät vetoa entistä tiukemmin vielä toimivista markkinoista. Erityisesti isompien kehittäjien kesken, joilla on avoimia projekteja mistä valita & listata runsaasti aika eri puolilla Tallinnaa.

Tällä hetkellä näyttää vahvasti siltä, että myyjät alentavat kotejaan kannattavien rajoille juurikin Tallinnan kalleimmalla ja halvimmalla alueella. Näin kiteytyy se fakta, että etsitään rikkaalle eliitille sekä aivan perustasoa hakevalle kodin ostajalle kodin tilaisuudet esiin tehokkaimmalla tavalla jotta saataisiin kehittäjän oma kassa pidettyä vielä kunnossa kaikkine sen lainoineen.

Ostovoimaiselle rikkaalle ja perusostajalle tarjotaan nyt yhä tehokkaammin tilaisuutta uuteen kotiin.

Missä ne parhaat tarjoukset ovat?

Seuraavista kuvista näkyy mihin kannattavat uudet kodit ovat jakautuneet kaupungissa. Karttahan aukeaa kivasti napauttamalla suuremmaksi näytölle.

Keskustan parhaat tarjoukset ovat jakaantuneet tasaisesti hyvin eri puolille aluetta
Lasnamäen parhaat tarjoukset keskittyvät eniten lähinnä keskustan rajaa & kohti Kadriorg:a

Kesklinn

Keskustan eli Kesklinn:n parhaat & edullisimmat uudet kodit löytyvät yhdeksältä eri alueelta ryppäinä, jotka sisältävät 10 kpl hyvin erilaisia taloja. Näiden osoitteet ovat:

  • Gildi 5 (valmis v2019)
  • Gonsiori 29 (valmis v2019)
  • Lüüsi 4 (valmis v2019)
  • Õllepruuli 6 (valmis v2019)
  • Pille 9/1 ja 9/4 (valmis v2020)
  • Paldiski mnt 21 (valmis v2019)
  • Veerenni 36a (valmis v2020)
  • Vesivärava 50 (valmis v2019)
  • Võistluse 6 (valmis v2019)

Hinnat alkavat n 100 000 €:sta, jolla voi hankkia joko uuden yksiön tai palan sokkelikerrosta kaksiona uudesta kivitalosta.

Keskustan suurin osa uusista kodeista on vuodelta 2019 kun taas Lasnamäellä taas kodit valmistuvat kuluvan vuoden 2020 aikana.

Ostajan etua enimmillään tarjotaan jopa reilut +40 000 € verratessa ympäristöön lähimarkkinoilla.

Lasnamäe

Lasnamäellä mielenkiintoisimpia uusia koteja ostajalle ja sijoittajalle löytyy arviolta kaikkiaan kolmelta alueelta ja niiden kahdeksasta uudesta talosta. Näiden tarkemmat osoitteet ovat:

  • Liikuri 18c (valmis v2020)
  • Paekalda 22 ja 24a (valmis v2020)
  • Paepargi 50/1 ja 50/2 (valmis v2020)
  • Liikuri 18c (valmis v2020)
  • Võidujooksu 7 (valmis v2020) ja 8c (valmis v2019)

Hinnat halvimmillaan alkavat jo 102 000 €:sta (= n 2150 €/m2) millä tyypillisesti saa standardin kaksion kivitalosta. Elementtitaloissa pyynnöt ovat jopa hieman korkeampia lähtötasoiltaan.

Tyypillistä Lasnamäen kerrostaloille on niiden korkeus, joka on selvästi eri tasoilla kuin keskustassa: yleensä ainakin 5 – 8 kerrosta.

Ostajan edut parhaimmillaan jäävät n +20 000 € ja ne koskettavat lähinnä isoja 100 m2:n koteja. Standardien yksiöiden & kaksioiden tapauksessa arviolta hyödyt ovat välillä: +2000 … +8000 €.

Uusien kotien haamurajana alas toimii 100 000 € sekä kaupungin halvimmalla ja kalleimmalla alueella.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain luo sinulle tarkan yleiskuvan automaattisesti mm edellä kuvatuista aivan uusista myöhästyneistä parhaista myyntikodeista markkinoilta. Sen kartalta näet silmäyksellä missä taloissa eniten kannattavia koteja esiintyy jokaiselta Tallinnan alueelta. Lisäksi, taulukoista löydät kaikki tarkat perustiedot kustakin myynnistä ja tilasta.

Voit myös näppärällä yhden napin rajauksella katsoa kaikkia tärkeimpiä markkinamuutoksia (mm yli-ikäiset myynnit) sekä olennaisesti tärkeimpiä kodin ominaisuuksia myynneistä (mm tuoreimmat uudistuotannot). Yhdistämällä eri rajauksia toisiinsa löydät nopean vastauksen juuri omaan kodin haun kannalta parhaimpaan ratkaisuun.

Yli-ikäiset, ostajalle kannattavat ja tuoreimmat uudistuotantojen aktiiviset myynnit esiin Kesklinn:sta yhden napin rajauksilla

Asuntokaupat 5/2020: toipumista kohti ”uutta normaalia”

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nousut: Pohja-Tallinn (+9,4%), Kesklinn (+9,3%), ja Haabersti (+1,8%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Pirita (-36%), Kristiine (-12%) & Nõmme (-7%). Liikevaihto palautui nyt kohti normaalia: n _ miljoonaan / kk (ts +16 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin Kesklinn:n eniten voimistunut myyntitulos.

Markkina elpyi nyt takaisin hieman. Liikevaihto nousi kohti sen normaalia hintakanavaa (ts 60 – 80 M€ / kk). Kauppamäärät ovat kuitenkin edelleen hyvin alhaisia ja kertovat siitä, että pandemian tilanne ei ole kuitenkaan ohi Tallinnassa. Onkin siis odotettavissa varsin turbulentteja kuukausia alkavan kesän osalta missä hinnat hakevat sen ”uuden normaalin” tasojaan markkinoilla aktiivisesti.

Nosteita kalleimmilla suurilla myynnin alueilla


Neliöhintamuutokset (%): 5/2020 vs 5/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 5/2020 vs 4/2020

...

5/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää lähinnä kahden suuralueen voimasta: Pohja-Tallinn ja Kesklinn.

Myyntimäärät palautuivat vähän

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 5/2020 kodeille palautuivat vrt 4/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn



Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Kesklinn & Lasnamäe edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn.

Palattiin siis jälleen takaisin neljän vakiintuneen suuralueen myynteihin samalla kun määrät hieman toipuivat normaalia kohti.


Kauppamäärät (reilut 500 kpl) pysyivät tasoillla joita nähtiin viimeksi vuoden 2009 finanssikriisin jälkeen vuoden 2011 alussa. Toisin sanoen, markkinat ovat nyt koomassa, josta toipuminen riippuu siitä miten pandemian kriisi etenee kesän kuluessa.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nousut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi siis jopa n +16 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Kaksi myynnin suurinta aluetta Kesklinn & Mustamäe vastasivat tästä eniten.


Myynnin noste oli suurinta kaupungin kalleimmalla keskustan alueella ja sen suuruus oli noin puolet edellisen kuukauden pandemian romahdukseen nähden.

Myyntiodotukset 6/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 5/2019 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Liuku yhä alemmas jatkuu COVID-19 pandemian kestäessä: -3% raja nyt puhki

Koronakriisin jatkaessa kulkuaan globaalisti sen heijastukset asuntomarkkinaan pyörivät hitaasti kasvavan lumipallon lailla pakkasella. Nyt nähdään jo n -3%:n rajan rikkoutuminen Tallinnassa. Miten tilanne tulee jatkumaan? Tästä löydät hyvää tarkkaa tietoa. Missä mennään nyt ja miksi ??

Halvimmat alueet joustavat nyt eniten

Alentuneiden listan kärkeen ovat siirtyneet jo Tallinnan alimpien keskihintojen suuralueet ts: Mustamäe, Lasnamäe ja Kristiine. Nämä ovat sosioekonomisesti pääkaupungin juuri heikoimpia alueita tulotasoltaan. Tämä on hyvin loogista kehitystä ja muistuttaa jo paljon v. 2007 kehitystä, mutta nyt vain nopeammassa rytmissä kun pandemia polttaa itsensä läpi kotitalouksien lisäten huolta huomisesta.

Tärkeimpiä myynnin alueita verrattaessa tilanne näyttää seuraavalta alueita verrattaessa koko Tallinnan kehitykseen nähden.

Mustamäe & Lasnamäe johtavat hintojen tippumisia selvästi pääkaupungissa 5/2020
Koko Tallinnan hintojen tarkistus on ollut vakaata sitten koronan tultua ilmi ja ylitti nyt -3% rajan
Mustamäen alue on kiihdyttänyt vauhtia alemmas juuri viime viikkoina
Lasnamäen suuralue teki isoimmat ALE:t jo n -6 viikkoa sitten ja on rauhoittunut
Kristiine:n alue on vasta aloittamassa sen tasaista menoa alemmas
Kalleimmalla Kesklinn: alueella ovat yleiset ALE:t olleet maltillisia vielä
Pohja-Tallinn muistuttaa reaktiossaan nykyisin hyvin paljon keskustan aluetta
Myös haabersti on alkanut hieman muuttaa pyyntöjä kodeilleen johtuen mm sen suhteellisen suuresta omasta myymättömästä uudistuotannosta

Pyyntöjen hinnat ovat reagoineet yhä varsin maltillisesti yhä koko markkinoilla, mutta kesä kaiken muuttaa voi. Palapelissä on toki monta liikkuvaa osaa, jotka makrotasolla ovat viime kädessä myös valtion tulevien & tuntemattomien kriisin hallintapäätöksistäkin kiinni.

Joka tapauksessa näyttää siltä, että suuri joukko isojen projektien kehittäjiä joutuu tarkistamaan hintoja alemmas pitääkseen lainasalkkunsa hallinnassa tulevina kuukausina edes jotenkin. Tämä aiheuttanee lisää painetta vanhojen kotien myyjille uusien kotien m2-hinnoittelujen siirtyessä lähemmäksi vanhoja. Ts domino-efekti voi alkaa kiihtyä akselilla uudet vs vanhat kodit yhä voimakkaammin.

Koko Tallinnan markkina aloitti liikkeen alemmas noin 12 viikkoa sitten mikä nyt heijastuu eniten erityisesti halvimpiin kaupunginosiin hinnoitteluissa.

Uusia alueita nousussa polarisaatioon

Edellisessä vastaavassa markkinakatsauksessa näytimme miten neljä tärkeintä myyntialuetta on kehittynyt uusien ja vanhojen myyjien kesken osoittaen suuntaaa alemmas markkinoilla. Tällä kertaa voidaan myös nähdä miten kaksi muutakin keskisuurta myynnin aluetta on liittymässä mukaan tähän kehitykseen: Kristiine ja Haabersti.

Kasvavien m2-hinnan näkemyserojen kaksi suuraluetta

Kristiine:n näkemysero 924 €/m2 alkaa lähestyä tuhannen euron haamurajaa samalla kun Haabersti:sa se pysyy tässä hieman alempana 886 €/m2.

Tallinnan korkein näkemysero on olemassa yhä edelleenkin Pohja-Tallinna:n isolla alueella: yli 1000 €/m2.

Keskisuurten myyntialueiden liittyminen polarisaatioon kertoo mm yhä lisääntyvästä uusien kotien listauksista paikallisesti.

Eniten kannattavien tarjontaa syntyy Lasna- ja Mustamäelle

Kannattavien kotien markkinat hyödyttävät ostajaa ja sijoittajaa pandemian voimasta tulevina kuukausina yhä lisää. Kiinnostuneilla on nyt hyvä mahdollisuus tutustua tarjontaan sekä määrän että potentiaalisen suuremman edun & riskin näkökulmista.

Muuttuvissa viikkolistauksissa nousee oheinen kuvio toistuvasti esiin (klikkaa & suurenna kuvaa tarvittaessa).

Halvimpien alueiden (vasemmalla) kannattavat myynnit vs kalliimmat alueet (oikealla)

Sekä Lasna- että Mustamäen alueilla näkyy tässä uusien listausten määrä ylittävän kalliimpien Kesklinn ja Pohja-Tallinn alueiden tarjonnan.

Lisäksi, nähdään että ostajan edut jäävät pienemmiksi kuin kalleimmilla alueilla (ts aivan vasemmalla näkyy vähemmän ”vihreitä rahasäkkejä” ostajalle alueittain).

Kodin ostajalle on siis laajempi valikoima kannattavia koteja katettu pöydälle halvimmilla alueilla juuri lähiaikoina. Kalliimmilla alueilla voi taas löytyä yksittäisiä ”helmiä” todelliseen shokkihintaan, joiden potentiaali tuotosta on reilusti suurempi kun/jos pandemiasta toipuminen onkin nopeaa ts noudattaa sitä toivottua V-käyrää.

Ostajan etu / riski on siis suoraan sidottu kaupunginosan yleiseen kalleuteen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain antaa mahdollisuuden ilmaiseksi seurata miten pandemian kriisi vaikuttaa markkinoilla hinnoittteluun. Voit seurata sekä kaupungosien trendejä, näkemyserojen kehitystä ja TOP-ALE -listauksia viikoittain. Myös kannattavien kotien automaattiset markkinat & seuranta ovat käytössäsi tilauspisteemme kautta.