Koronan kriisi nostaa vanhojen kotien myyntien viiveet esiin

Ennen synkkää maaliskuuta & tämän kriisin alkua vanhat kodit myivät normaalisti, vaan toisin on nyt syksyä kohti mentäessä. Tässä katsauksessa vertaillaan tilannetta ennen ja jälkeen koronaa tarkasti. Löydät hyvää tietoa siitä mitä on tapahtumassa juuri nyt ja miten tilanne poikkeaa vuoden takaiseen nyt asuntomarkkinoilla.

Ennen koronaa

Otetaanpa vertailupisteiksi 2020 kuukausi helmikuu ja sama hetki kuin nyt vuosi sitten. Miltä markkina näytti ja miten se muuttuikaan? Oheisessa taulukossa on avainlukuina esitetty nämä kaksi tilannetta havainnollisesti.

(Klikkaa kuva suuremmaksi tarvittaessa)

Ennen koronaa vanhat kodit löytyivät vasta 4. sijalta

Kaikkein selvimmin näkyy alimpana miten alkuvuodesta 2020 keskeisimpiin ruuhkautuviin myynteihin liittyi mukaan vanhojen kotien ryhmä Kesklinn:sta kun vielä v 2019 syksyllä kaikki olivat uusia taloja ja niiden koteja.

Tyypillisesti nämä olivat siis vähän vanhempia isoja koteja kivitaloissa, joiden m2-hinta oli asetettu tuohon aikaan vielä koko keskustan keskihinnan tasoille. Tästä seurasi hyvin suurta viivettä suurelle joukolle myyntejä.

Vanhojen ruuhkautuvien joukko on myös erittäin pitkään markkinoilla ikääntyneitä myyntejä (> 602) samalla kun uudistuotannon kiertonopeudet ovat kasvaneet ja lyhentyneet viime syksystä vuoden 2020 alkuun.

Tämä kertoo siitä, että uusien kotien määrä on ylittänyt välittäjien ja kehittäjien myyntikapasiteetin ts niitä jonoista siirrellään myyntejä aktiiviseksi vain kun riittää henkilöstöä tekemään myynnin työtä kentälle.

Markkinapaine siirtyi jo alkuvuodesta kohti vanhempia koteja keskustan näyttäessä sille ensin mallia – ihan ilman koronaakin.

Viruksen isku asuntomarkkinoille

Koronan isku asuntomarkkinaan eskaloi ja kiihdytti edellä jo alkanutta siirtymää selvästi lisää. Tässä vastaava taulukon vertailu vuoden alun tilanteesta aivan viime viikkojen syksyn tilanteeseen markkinoilta.

(Klikkaa kuva suuremmaksi tarvittaessa)

Koronakriisin vaikutus näkyy kahdessa tärkeimmässä ryhmässä

Vanhojen kotien viivästymät ovat nyt tasoissa uusien kanssa ts molemmilla kaksi samankaltaista ryhmää melko tasapainossa tärkeimpien joukossa.

Pienet asunnot – yksiöt & kaksiot – ovat ilmestyneet nyt kasautuvien myyntien listalle toiseksi tärkeimpänä erottuvana joukkona.

Hintarajat ovat myös laskeneet ruuhkautuneissa pyynnöissä: vuoden alussa pienten ja isojen kotien jakopiste oli n 152 000 € kun se tänään on n 145 000 €.

Uusien kotien listausten määrähän ei ole olennaisesti tippunut vaan kasvanut markkinoilla, mutta samaan aikaan vanhojen määrä on suhteessa eniten ikääntynyt lisää viivästyvien kilpailussa.

Vanhojen kotien pitenevään myyntiin on myös tullut yksi suuralue lisää keskustan ulkopuolelta – Pohja-Tallinn – kun vuoden alussa siellä oli vielä vain massiivinen halvin Lasnamäen kaupunginosa.

Loogisesti se mitä koetaan nyt on toki seurausta lainoituksen vaikeutemisesta samalla kun työttömyys räjähti koronan jälkeen nousuun erityisesti turismiin liittyvissä palvelutehtävissä maassa. Työttömät perheet eivät voi millään ostaa asuntoja lainalla ja näitä on nyt tullut pilvin pimein lisää Tallinnassakin pitkittyneen kriisin myötä.

Myynnin fokusta vanhoihin

On tiettyjä vahvoja trendejä, joista kannattaa siis olla perillä jo edellisten mainuttjen havaintojen perusteella mitä kodin myynteihin tulee:

  • Vanhojen kotien tarjonta lisääntyy ikääntyvien ryhmässä jo vauhdilla ja vääjäämättä kriisin syvetessä.
  • Vanhojen ikääntyvien asuntojen tarjonta laajenee alueellisesti entistä enemmän myös kalleimman keskustan ulkopuolelle.
  • Uusien kotien puolella listauksia rajoittaa välittäjien määrä, joita yrittäjillä on enää varaa pitää töissä päivittäin kun parempia & riittävän kannattavia kauppoja ei synnykään riittävän nopeasti toimistolla.
  • Hintarajat ovat laskussa niin, että uudet ja vanhat ikääntyvissä seuraavat näissä toisiaan yhä melko tarkasti.

Markkinatiedot tarjoaa

Edellä tiivistetyt taulukoidut havainnot syntyvät kotiselaimen koneälyn tuloksena. Tämä upea palvelu on myös tilattavissa & aktivoitavissa sinun omaan käyttöön jos suunnittelet kodin ostoa, myyntiä tai sijoitusta Tallinnaan.

Viivästyneet myynnin kodit pilvinä kartalla Tallinnassa

Kannattavien markkinat keskittyvät muutamille alueille lisää

Kannattavien kotien markkinat ovat supistuneet keväästä koronakriisin seurauksena Tallinnassa. Nyt meno on sellaista, että vain pari suurta myyntialuetta – Kesklinn & Lasnamäe – tuottavat uusia kannattavia koteja eniten & tasaisesti viikoittain. Tästä katsauksesta löydät tarkemmat tiedot miten tämä kiinnostava markkina elää tärkeimpien myyntialueiden kesken kriisin jatkuessa tästä syvemmälle.

Kannattavien markkinat voidaan kiteyttää kahteen isoon tekijäänsä: toisaalta kotien määrään ja laskettuun €-etuun ostajalle kaikista niiden myynneistä.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

Kotien määrät & yhteenlasketut edut tärkeimmiltä alueilta

Sekä määrissä että euroissa Kesklinn & Lasnamäe vetävät pisimmän korren selvästi tänään.

Koko Tallinnan osuuteen verrattuna Kesklinn tarjoaa rahassa jo > 50% etuja 4,2 M€ potillaan, jotka sisältävät reilut 200 kotia sen alueella.

Lasnamäen alueen rahallinen etu kutistuu murto-osaan tästä koska alueen keskihinta pyynnöissä (nyt 1910 €/m2) ja toteutumissa on kaupungin pienin ts: 1,1 M€ ja 139 kotia. Alempi hinta estää todella isojen etujen / koti synnyn.

Kriisin syvetessä kohti talouden kovia muutoksia on jo nyt nähty miten juuri näiden kahden alueen merkitys korostuu yhä lisää.

Halvin & kallein alue johtavat nyt viikoittain

Aivan kuluvan viikon uudet havainnot kannattavista kodeista näyttävät seuraavilta – vastaavasti.

Näistä viikossa muuttuneista ja kannattavista kodeista näkyy aika tyypillisesti miten markkina nyt kehittyy: Pohja-Tallinnassa syntyy vain murto-osa uusia mahdollisuuksia kun sitä vertaa Kesklinn & Lasnamäe alueisiin.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

_

Kun viime keväänä vielä Pohja-Tallinnassa oli yksi vilkkaimpia markkinoita niin nykyään sen markkina on kovasti supistunut murto-osaan. Mitä onkaan tapahtunut?

Uusien ja vanhojen kotien polarisaation tahtipuikko

Myyntien pyyntöjen etääntyminen ryhminä uusien ja vanhojen kotien kesken kertoo siitä miten suuri näkemysero vallitsee kehittäjien ja tavallisten kodin myyjien kesken.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

Näkemyserot pienimmistä suurimpaan pääkaupungissa

Tästä näkee hyvin miten Pohja-Tallinn:ssa on ylivoimaisesti suurin näkemysero (> 1200 €/m2) tänään jo uusien ja vanhojen kesken. Itse asiassa se on myös Tallinnan kaikkein korkein selvästikin.

Vanhojen kotien m2-hinnat ovat siis tiivistyneet ja pakkautuneet alimmaksi koettuun pisteeseen nippuunsa samalla kun markkinoille on tulvinut yhä lisää luksushinnoittelun koteja – erityisesti Kalamajan lähiössä. Molemmat muutokset nostavat näkemyseroa.

Näin on sitten tultu tilanteeseen Pohja-Tallinnassa, jossa vanhoista kodeista löytyy yhä harvemmin etua & lisäarvoa kun niitä aina arvotetaan paikallisesti lähimpiin samanlaisiin koteihin. Uusien myyjät taas pitävät yhä tiukasti kiinni korkeista hinnoistaan. Joten siltäkään suunnalta ei juuri erinomaisia etuja löydy kuten keväällä vielä oli tilanne.

Kesklinn:ssa taas ero on yhä pysynyt suhteellisen alhaalla ottaen vielä huomioon sen kalleimmat m2-hinnat. Matkaa on yhä jäljellä edelliseen tilanteeseen selvästikin.

Odotettavissa seuraavaksi

Aktiivisimmin markkinoilla elävät & liikkuvat pyynnöissään kalleimman Kesklinn:n kodit nykyään. Tämä näyttää johtavan samaan suuntaan mitä keväällä nähtiin jo Pohja-Tallinn:ssa ts sen vanhat kodit alkavat löytää tiensä ”aivan pohjille” alenevien hintojensa myötä.

Toinen ajuri on toki myös Lasnamäe:llä, jossa jo romahtanut ostovoima joko pakottaa sen runsaan uudistuotannon massoina alemmas tai yksittäisen sen vanhat kodit yrittävät löytää ”uuden normaalin”, jolla myyntiä voi vielä toteuttaa. Toistaiseksi, vain jälkimmäinen näyttää toteutuvan laajemmin.

Lopputulos edellä molemmissa näissä alueissa johtaa jähmettyvään markkinan tilaan, jossa lopulta uusien & vanhojen kotien polarisaatio nousee huippuunsa.

Jähmettynyt markkina voi olla kodin ostajan hyvä ystävä kun ostotarjouksia voi tinkiä reilusti alemmaksi ainakin hetken aikaa kyseisellä alueella.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotselain kertoo & auttaa sinua seuraamaan kannattavien markkinatilannetta tarkasti & nopeasti. Aloittamalla sen tilauksen saat käyttöösi myös tarkan kartan mihin osoitteisiin kannattavat kodit sijoittuvat koko pääkaupungissa.

Näin koneäly kertoo kenelle & missä asuntokauppa ei suju enää

Asuntojen myynti kasautuu & viivästyy yhä selvimmin tietyille kotiensa myyjille Tallinnassa tänään. Yleensä näiden myyjien poiminta on ollut hyvin haastavaa, mutta onneksi moderni koneäly & -oppiminen tuo nämä tärkeät ryhmät esiin – erityisesti nyt koronan aikana markkinoita myllertävässä uusjaossa. Tämä paljastaa tarkasti missä parhaat mahdollisuudet ovat juuri tänään ja mitä lähitulevaisuus ennustaa kovimmasta kilpailusta. Ostajana / myyjänä / kiinteistöalan ammattilaisena voit hyödyntää tätä tietoa suoraan omissa toimissa tästä katsauksesta suoraan.

Uudistuotanto jyrää viivästyneissä

Koneälyn esiin nostamista neljästä tärkeimmästä ryhmästä viivästyneiden kotien myynneistä löytyy nyt jo kaikista uusia koteja selvästi yhdistävänä tekijänä. Tämä tarkoittaa siis sitä, markkinoiden yhä useammat kehittäjät ovat pitkissä viiveissä koronakriisin kurittaessa markkinoita yhä lisää.

Kehittäjät kirivät hintoja – ilman tulosta

Usein uuden kodin myynti näyttää siltä, että kehittäjät haluavat alkuperäisen tarjouksen jälkeen nostaa pyyntöään ylemmäs. Näin toimiessa voidaan koneälyn kautta vahvistaa selvästi, että mm isommissa kodeissa (> 3h & 50-78 m2) sekä pienemmissä (< 3h & 10 – 50 m2) myyntiajat kasvavat merkittävästi aivan varmasti. Toisin sanoen myynti pitenee näin: isoilla >280 pv ja pienilläkin ainakin sen 281 – 343 pv markkinoilla.

Isoissa ja pienissä uusien kotien – kehittäjien myyntiryhmissä – vallitsee melko tarkka hintojen ja kodin ominaisuuksien tasapaino muutenkin.

Isoissa kodeissa enemmistön yritys nostaa jopa 13 000 € hintaa on markkinoille myrkkyä samoin kuin pienissä se 1200 – 5000 € tässä markkinan tilanteessa.

Kaikkia näitä asuntoja yhdistää mm se, että ovat uudempia kuin v2017 rakennettuja ts aivan upouusia.

Pienemmät näistä asunnoista sijaitsevat selvästi eniten Kesklinn ja Lasnamäe alueilla kun taas isommissa tämä joukko laajenee kattamaan myös Mustamäe ja Haabersti alueet – siis edellisten alueiden lisäksi.

Markkinoiden herkkyys rangaista hinnankorotuksista on selvästi kasvanut kevään koronan puhkeamisen jälkeen: pienissä kodeissa toleranssi on n +1200 € ja suurissa 0 € nykyään.

Hintahaarukat pyynnöissä ovat tarkkaan määritellyt myös:

  • Kolmioita pienemmissä kodeissa ne ovat nyt 108 500 € – 143 000 €
  • Isommille kodeille taas >143 000 € per uusi koti

Neliöhintojan kannalta nämä tarkoittavat: >2450 €/m2 pienissä ja >2200 €/m2 suurissa kodeissa, vastaavasti.

Koneäly tuottaa tarkat hintarajat niin, että uuden kodin ostaja voi tietää milloin tarjous on todella kilpailukykyinen nykyisessä markkinassa. Pienissä puhutaan < 108 500 € ja isoissa taas < 143 000 € rajojen alle tippuvista kotien hinnoista.

Halvemmat vanhat & uudehkot myyntiin hylätyt

Markkinoilla on suuri joukko kilpailevia yksiöitä ja kaksioita pienemmissä kodeissa, joiden myyntiyritys kestää n 112 – 217 pv keskimäärin. Näiden koko on aina < 64 m2. Nämä ovat hintojen tippumisen kohteena olevia koteja.

Uudemmat + hyvin vanhat myynnin kodit Pohja-Tallinnassa nykyään

Nämä ovat sekä vanhoja että uuusia koteja eli tarkemmin sanoen:

  • Vanhat ovat v 1976 vanhempia rakennettuina
  • Uudemmat kodit taas vuosilta 1994 – 2017

Hintarajat ovat näissä samanlaiset sen uudemmille ja vanhoille kodeille pyyntöjen ollessa maksimissaan n 108 500 € (eli < 2200 €/m2) samalla kun hintoja on alennettu jo myynnin kestäessä ainakin 4000 € verran aina.

Suurin osa myyjistä päätyy kuitenkin alentamaan kerralla aluksi sen max 6000 € verran kuuluessaan tähän ryhmään.

Näitä koteja löytyy eniten aivan kaikilta suurimmilta & tärkeimmiltä myyntialueilta: Kesklinn, Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn.

Pyyntöjen tippuessa alle kriittisen rajan näkyy se miten max myyntiaika dramaattisesti lyhenee vaikka kasautumista onkin olemassa näissä pienemmissä kodeissa.

Uudehkot jo liian kalliit kodit

Viimeinen tärkeä ryhmä ovat isot (> 64 m2 / kaksiot ja kolmiot) todellakin markkinoille hylätyt myynnit, joiden myymättömyys ylittää jopa 490 pv markkinoilla. Näissä erottuu myös vähän uudempien kotien (rakennettu v 1994 – 2019 aikoina) ryhmä selvimmin.

Uudemmat ja jo liian kalliit kodit Tallinnan keskustassa

Hintarajat ovat näille nyt:

  • Pyyntö on > 143 000 € ja m2-hinta 2450 – 2750 € / m2

Tästä voi nähdä miten liian korkea valittu neliöhinta isoissa uudemmissa kodeissa johtaa erittäin pitkiin myynteihin vaikkakin pyyntöä näissä on usein alennettu yli 15 000 € myynnin aikana pyynnön hintaa.

Nämä kaikki kodit löytyvät 100% keskustasta ts Kesklinn:n alueelta.

Lähitulevaisuuden näkymä & ennuste

Koronakriisin taas syvetessä lisää syksyyn on odotettavissa, että edellä edellä mainitut ryppäät kasvavat lisää ja muuttavat hieman raja-arvojaan samalla taantumaa yhä lisää kuvastaen.

Tämähän tarkoittaa mm sitä, että viivästymiset pitenevät, yhä nuorempien hylättyjen kotien osuus kasvaa ja näiden ryhmien piiriin tulee myös pienempiäkin asuntoja lisää.

Edeltä jo kerroimme miten jakopisteinä toimivat pyynnöissä 108 500 € ja 143 000 € tänään koko Tallinnassa.

Suurin markkinariski romahdukseen liittyy toki siihen, että nyt jo kauan viivästyneet upouudet kodit alkavat dumpata myyntejään massoina vanhojen pyyntöjä vastaan. Tällä hetkellä nähdään vain yksittäisiä erittäin edullisia uusien tarjouksia, mutta jos kassa tyhjenee ison kehittäjän konkurssia kohti se voi kaiken muuttaa ja laukaista domino -efektin.

Koneäly ennustaa ne tyypilliset kodit, jotka lähiaikoinakin tulevat viivästymään noin 75% varmuudella sekä kertoo näitä yhdistävät muuttujat.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen koneälyn avulla voit selvittää aivan tarkasti millaisiin ryhmiin viivästyvän myynnin pullonkaulat ovat keskittyneet ja missä ne sijaitsevat kaupungissa. Joka viikko löydät aina ne 6-8 kaikkein tärkeintä ruuhkautumaa keskenään yhteen kuuluvia koteja sekä niille selvän säännön miksi näin käy. Nämä kodit kattavat 70 – 80% kaikista viivästyneiden myyntien joukosta viikosta toiseen.

Toimitpa kummalla puolella markkinaa tahansa voit hyötyä:

  • Ostajana olet aina tilanteen herra ja voit näin tehdä paremman tarjouksen myytävästä kodista kuin koskaan aiemmin
  • Kiinteistöalan ammattilaisena voit tehokkaammin ohjata omaa myyntitoimintaa markkinatilanteen aivan vaikeimpia karikkoja välttäen
Keskustan myynnin viivästyneitä pilvimuodostelmana visuaalisesti kotiselaimessa

Asuntokaupat 8/2020: askel kohti koronan koomaa

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nosteet: Nõmme (+21%), Lasnamäe (-7,7%), Kesklinn (+6,7%) ja Kristiine (+1,3%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Haabersti (-2,4%), Pohja-Tallinn (-1,7%) ja Mustamäe (-1,6%) Liikevaihto oli normaalia tasoa: n _ miljoonaan / kk (ts -2 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin Kesklinn:n hämmästyttävän voimakas myynti isoilla kodeilla edellisiin kuukausiin nähden.

Markkinat notkahtivat takaisin kohti koronakoomaa samalla kun kehittäjien / lainoittajien kesken käytiin voimistuvaa asuntokauppaa salkusta toiseen isojen kotien kesken keskustassa.

Halvin ja kallein alue nosti keskihintaansa hieman


Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 8/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 7/2020

...

8/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat halvin & kallein suuralue: Lasnamäe & Kesklinn.


Myyntimäärät yleisesti laskussa

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 8/2020 kodeille laskivat vrt 7/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärät & vaihto pysyivät normaalirajoissa edelleenkin mitä tukee rahoituksen kiihtynyt halpeneminen markkinoilla.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Lasnamäe & Kesklinn edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn.

Myynnit tippuivat isoilla alueilla Pohja-Tallinn ja Mustamäe kaikkein eniten viime kuusta.

Keskustan – Kesklinn – suurta tulosta selittää >60 kpl:n kaupan potti 70 – 250 m2:n neliön kaikkein suurimmista kodeista, joiden yhteisvaihto oli jopa 15,6 M€ neliöhinnoilla 2572 €/m2. Ilman tätä bulkkikauppaa olisi kauppamäärä romahtanut selvästi alle sadan. Lainoittajien ja kehittäjien keskinäisiä kauppojahan ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin mikä johtaa tällaisiin vääristymiin.


Kehittäjien & lainoittajien bulkkikauppa piti asuntomarkkinaa pinnalla – pandemiasta huolimatta.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat laskut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo laski siis n -2 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa neljä aluetta samalla kun Kesklinn osoitti epänormaalia kauppaa sen suurimmilla isoilla kodeillaan ja päätyi selvästi plussalle. Kolme muuta tärkeintä suurta aluetta (ts Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn) tuottivat miinusta viime kuuhun nähden.


Vaihto sisälsi n 16 miljoonaa myyntiä keskustasta sen isoimmissa kodeissa mikä on toistunut kesän kuluessa jo aiemmin.

Myyntiodotukset 9/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe, Haabersti & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Asuntokaupat 7/2020: helpotusrallia alenevilla hinnoilla koronaa vastaan

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen laskut: Pohja-Tallinn (-16%), Lasnamäe (-11,2%), Pirita (-9,6%), Nomme (-7,8%), Kesklinn (-5,7%) ja Haabersti (-5,2%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan nousijoiden puolella taas oli vain Kristiine (+12,2%). Liikevaihto oli normaalia tasoa: n _ miljoonaan / kk (ts -1 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikuttivat vahvimmin kolmen suuren alueen (Pohja-Tallinn, Kesklinn & Mustamäe) voimistunut myyntitulos aikaisemmasta tilanteestaan.

Markkinat elpyivät halvemman m2-keskihinnan myötä niin, että se painui nyt < 2000 €/m2 haamurajan Tallinnassa myyjien reagoisessa pandemian tummeneviin näkymiin taloudessa.

Lähes kaikki alueet halpuuttivat hintoja


Neliöhintamuutokset (%): 7/2020 vs 7/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 7/2020 vs 6/2020

...

7/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat lähes kaikkialla Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea mukana olivat kaikki neljä myynnin vaikuttavinta aluetta: Pohja-Tallinn, Lasnamäe, Kesklinn & Mustamäe.


Myyntimäärät toipuivat vähän

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 7/2020 kodeille nousivat vrt 6/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Helpotusralli kohti normaalia tilaa voimistui – kiitos alempien m2-hintojen.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Lasnamäe & Kesklinn edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn.

Kaikki isot alueet rämpivät nyt plussalle lähelle niiden normaaleja kauppamääriä viime kuukauden montusta.

Suurinta hintojen äärieroja & huojuntaa esiintyi Kesklinn:n ja Pohja-Tallinn:n alueilla.


Kaikki neljä suurta myyntialuetta palasivat ”uutta normaalia” muistuttavaan tilaan pandemiaa vastaan kauppojen määrissään.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nousut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo laski siis n -1 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, vaikka kolme neljästä keskeisimmistä alueesta (Pohja-Tallinn, Kesklinn & Lasnamäe) kohensivat myyntiään viime kuusta.


Neliöhintojen ALEt auttoivat kolmea tärkeää suurta aluetta parantamaan myyntiään viime kuusta.

Myyntiodotukset 7/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Vain kolme kotien myyntialuetta toipuu koronalamasta

Usko koronakriisin pikaisesta toipumisesta asuntomarkkinoilla jakaa & polarisoi voimakkaasti Tallinnan markkinaa toipujiin ja koronalaman jatkajiin. Kolme keskeistä myyntialuetta reagoi kahdeksasta mahdollisesta kaupunginosasta hieman kallistuessaan m2-keskihinnoissa äskettäin.

Toipuviin isoihin alueisiin kuuluvat kaupungin halvimmat (Lasna- & Mustamäe) sekä kallein (Kesklinn) seuraavasti.

__

Kuten alimmasta kuvasta näkyy koko Tallinnassa lievä toipuminen alkoi n 8 viikkoa sitten mitä tukivat vain Kesklinn ja Lasnamäe. Sen jälkeen on myös Mustamäe liittynyt arvaamaan toipumisen puolesta myyjien keskuudessa.

Halvimmat alueet ovat kuitenkin viimeisten viikkojen perusteella menettämässä puhtia toipumisesta melko samalla tavalla kun taas Kesklinn on muuttunut melko epävakaaksi ennustaa viikkohintojen muuttuessa rajusti koko suurta kalleinta kaupunginosaa koskien.


Markkinan huojennusralli on kuin osakemarkkinoiden kuuluisa ”death cat” -pomppu kun saatiin ne 1. uutiset sulkutilan loppumisesta pandemiasta.

Tässäkö se oli

Vaikka asuntomarkkinat pysyvät yhä ylhäällä ovat reaalimaailman vaikutukset vasta tulossa. Joukkotyöttömyys & lama yhdistelmänä mittaavat tulevana syksynä tavallisten perheiden kodin myyntiaikeita & hermoja varmasti yhä lisää.

Kun kesälomat ovat ohi & pankkien lyhennysvapaat raukeavat asuntovelallisille voivat sijoittajat odottaa todellisia uusia löytöjä upeilta edullisilta markkinoilta.

Tämä ei ollut siis vielä tässä vaikka helpotusralliin uskovien osuus hetkeksi nouseekin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain seuraa puolestasi koronakriisin suoria vaikutuksia asuntomarkkinan tunnelmiin.

Pikku kolmiot ja isot kaksiot kasvavan koronapaineen alle

View this post on Instagram

#home #bestvalue #proptech #homebrowser

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

View this post on Instagram

#home #bestvalue #proptech #homebrowser

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

Muutamat kotien erityisryhmät reagoivat helpoimmin koronakriisin aiheuttamaan markkinahäiriöön Tallinnassa: isommat kaksiot & pikku kolmiot ovat nyt myös jo nousevan ”asuntomyrskyn silmässä”. Uudistuotannon jo kyllästämillä kaupungin asuntomarkkinoilla nähdäänkin näissä kodeissa hyvin mielenkiintoista jatkuvaa kehitystä vaikkapa sijoittajan kannalta. Tässä artikkelissa katsotaan tarkemmin millaisia nämä kodit ovat.

Paineita m2-hintaan sekä ALE:een

Nykypäivän asuntomarkkinoilla nähdään, että juuri tarpeettoman suuret kaksiot ja (liian?) pikku kolmiot kuuluvat pitkittyneiden myyntien kärkiryhminä kaikkein halvimpien pyyntöjen ryhmään.

Tämä kertoo alati jatkuvista haasteista myyjien keskuudessa saada niitä enää kaupaksi normaalisti mikä luo ostajalle yhä parempia tilaisuuksia nyt lähiviikoille & -kuukausille juuri näistä ryhmistä.

Kun ynnätään yhteen tässä vertailussa sekä keskihinnat että tapahtuneet ALE:t nähdään seuraavaa kaikkien viivästyneiden kodin myyntien markkinoilla.

Pikku kolmiot ovat laskeneet keskintojaan (2 200 €/m2) hieman alemmaksi kuin kaikki muut viivästyneet kolmiot (2 500 €/m2).

Isojen kaksioiden puolella nähdään jopa isompi ero sekä näiden pyyntöjen keskihinnan (1850 €/m2) että hinnoittelukehityksen ALE:n (-4 500 €) osalta ostajan eduksi: hinta on pienempi samalla kun ALE:t ovat paljon suurempia kuin normaalisti kaikissa 1-2 huoneen asunnoissa.

Isot kaksiot siis ovat sekä keskihintojen että ALE:n myötä jopa vielä pikku kolmioita houkuttelevammin hinnoiteltuja tänään näistä kahdesta ryhmästä.

Isot kaksiot & pikku kolmiot erottuvat kaikkein edullisimpina markkinoiden kaikista viivästyneistä myynneistä koronakriisin runtelemilla markkinoilla.

Muutamia poimintoja markkinoilta

Oheiset poiminnat & tilanteet ovat nykyisistä Tallinnan kotien pyynnöistä näistä kahdesta ryhmästä ja kertovat kotien kannattavuudesta kunkin paikallisessa lähimarkkinassa.

Iso kaksio – Kari 24, Pelguranna

Tämä uusi talo suuren uimarannan lähiössä on ollut koteineen myynnissä jo kauan niin, että hinnat ovat nyt käytännössä nyt vanhojen kotien tasoilla. Ainut asia, joka nostaa kustannusta hieman on keittiön asennus & osto aivan uteen kotiin.

Iso kaksio – Liikuri 8a, Kuristiku

Talo on uuden valtavan uudistuotannon naapurissa, joka samalla painaa koronakriisin lisäksi hintoja alemmas tälle kodille.

Pikku kolmio – Randla 30, Pelguranna

Ennusteemme mukaan juuri tällaiset vanhat pikku kolmiot siirtyvät yhä lähemmäs kannattavien kotien rajaa kriisin syvetessä vielä lisää.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen viisas koneäly tuo sinulle napin painalluksen taakse kaikkein keskeisimmät markkinoiden myynnin pullonkaulat & ennusteet kuten mm tässä edellä mainitut isot kaksiot & pikku kolmiot.

Koronavapina kasvaa asuntomarkkinoilla lisää

Isot alueet eriytyvät kodin myyjien keskuudessa yhä lisää Tallinnassa koronakriisin seurauksena. Nyt nähdään miten kaikkein vähiten suositut alueet myynneissä painuvat aivan pohjille kun taas vahvimmat alueet luovat uutta uskoa V-muotoiseen toipumiseen pandemian globaalista kriisistä.

Seuraava kuva tiivistää hyvin koronasta alkaneen kehityksen kolmella keskeisellä erilaisella alueella pääkaupungissa.

__

Samalla kun kaikki kaupunginosat ovat edelleen koronan jälkeisessä isossa laskutrendissä on niillä merkittäviä eroja aivan viime viikkojen kehityksen suhteen.

  • Nõmme:n tunnetusti heikoin myynti on ajanut sen m2-keskihinnoiltaan nyt jo selvästi alemmas kuin vuosi sitten samaan aikaa. Tällä alueella on myös olematon määrä uudistuotantoa myynnissä. Joten kehitys kuvastaa ennen kaikkea vanhojen kotien odotuksia eniten tässä vertailussa.
  • Lasnamäen alue alkoi toipua noin viisi viikkoa sitten uskoen koronaviruksen vaikutuksen heikkenemiseen. Joskin viime viikot ovat kääntäneet myyjien tunnelmia taas uudelleen laskuun.
  • Kesklinn – kalleimpana alueena kaupunginssa – toipui jo kaikkein aikaisemmin myyjien pyynnöissä, mutta samalla sen hintojen vapina on selvästi nykyään selvästi aivan kaikkein suurinta viikosta toiseen.

Vahvojen myyntialueiden uskomaton positiivisuus tässä perustuu eniten uusien talojen kehittäjien palautuneeseen uskoon nopeasta toipumisesta. Markkinan polarisaatio jatkuu yhä ennallaan / jopa lisääntyy uusien kotien suhteen nyt.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa seuraamaan pandemian hinnoittelujen vaikutuksia Tallinnassa ja sen eri kaupunginosissa ilmaiseksi mm avoimien pyyntöjen keskihintojen kautta.

Pienet vanhat kodit reilusti alle 100 000 € tasoilla

Pandemian vaikutus alkaa näkyä pienten kotien kauppoina & tapahtumina alle sadan tuhannen euron haamurajan yhä selvemmin Tallinnassa sen vanhoissa kerrostaloissa. Tästä katsauksesta näet mikä on ollut henki markkinoilla viime viikkoina eri kaupunginosissa ja koko pääkaupungissa.

Enemmistönä alle sadan tuhannen vanhat kodit

Vaikka koko Tallinnan tunnelma kulkee noin 50/50 halvempien ja kalliiden kauppatapahtumien osalta yhä, niin 3/4 suurimmista & tärkeistä myyntialueista (Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn) sulkee jo vanhoja kotejaan alle 100 000 € viikoittain enemmistönsä osalta.

Suhteellinen osuus sulkeutuneista kauppatapahtumista eri alueilla

Kuten kuvasta näkyy vain kallein Kesklinn sinnittelee enää vastavirtaan noin 30% osuudella kun myynnit sulkeutuvat markkinoilla netistä.

Mustamäellä sulkeutuu suurin julkisten myyntien määrä < 100 000 € ryhmässä eli jopa noin reilut 80% nykyään sen kaikista myynti-ilmoituksista.

Luonnollisesti, sekä Mustamäen että Lasnamäen suurta osuutta halvempien kauppojen ryhmässä selittävät näiden alueiden massiiviset myymättömät varannot vanhoja rakennettuja v. 1960 – 1980 -lukujen elementtipohjaisia kerrostaloja kaiken kaikkiaan. Nämä kodit kun juuri usein päätyvät tähän hintatasoon.

Mustamäen kohonnut kiinnostus ostajilla tähän aikaan vuodesta perustuu myös sen korkeakoulujen alun läheisyyteen aika pian nyt alkusyksystä.

Ihan uutena muutoksena markkinoilta viime ajoilta on nähty myös melko jyrkkä koronaviruksen muutos Pohja-Tallinn:ssa, missä sulkeutuvat myynnit näyttävät siirtyneen kohti kahden halvemman alueen mallia lisää.

Halvimmat alueet vähän kalliimpia

Kun keskiarvohinnat poimitaan esiin näistä alle sadan tuhannen kauppatapahtumista, niin mielenkiintoisesti näkyy miten halvimmat alueet nauttivat korkeammista hinnoista kuin kalliimmat.

Keskihinnat alueittain < 100 000 € kotien ryhmässä

Kun Pohja-Tallinn:ssa sen vanhojen kotien keskihinta on 66 500 €, on taas Mustamäellä vastaava luku 72 100 € tänään.

Viime kädessä tätä selittää se perusasia mitä eurolla saa tässä segmentissä ja mitä ei: asunnon koko, laatu & muut ominaisuudet ratkaisevat kaupan onnistumisen myyjälle.

Pandemia kirkastaa kauppatrendit esiin

Kauppojen voimistuessa alle sadan tuhannen ryhmässä näyttää siis siltä, että muutamat keskeiset trendit voimistuvat näiden kesken melko selvästi.

Kalliimmalla pieniä – halvemmalla hiukan suurempia

Näiden alle sadan tonnin kotien dynamiikka seuraa hyvin loogisesti alueiden yleistä keskihintaa mm näin:

  • Kesklinn (2540 €/m2) & Pohja-Tallinn (2070 €/m2) kalliimmissa kaupunginosissa vaihtuvat myynnit m2-hinnoilla kokoluokassa, joka vastaa vain reilua isompaa yksiötä tai pientä aika tiivistä kaksiota (ts 33 – 34 m2/koti).
  • Lasnamäellä (1670 €/m2) & Mustamäellä (1610 €/m2) kaupungin halvimmilla alueilla ovat myynnit enemmän kokoa vastaten normaalia standardia peruskaksiota (ts 46 – 47 m2/koti).

Halvempien alueiden vanhat kodit ovat myös rakennusvuosiltaan selvästi nuorempia (n 1970 – 1980 luvuilta) kuin kalleimmilla alueilla (n 1950 – 1960 luvuilta) liikkuessaan markkinoilla.

Halvimmilta alueilta haetaan nyt perusluokan vanhoja kaksioita sopuhintaan.

Kalliimmalla alhaalta – halvemmalla korkealta

Asuinkerroksen ja talon korkeuden dynamiikka myös noudattaa aika selkeää kaavaa alueiden kesken:

  • Kesklinn & Pohja-Tallinn:ssa tarjolla on tässä ryhmässä koteja useimmiten koteja 2. – 3. kerroksesta kun talon korkeus on 3-4 kerrosta.
  • Lasna- ja Mustamäellä puolestaan koti voi halvemmalla nousta 3. – 4. kerrokseen samalla kun koko talon korkeus pitenee jo tyypillisesti 6-7 kerrokseen.

Markkinatilanne kertoo suurten yksiöiden suosiosta kalleimmilla alueilla lainoituksen tiukentuessa kaiken kaikkiaan.

Markkinatiedot kertoo & tietää

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan myös markkinoilta sulkeutuvien kotien myyntejä ja ymmärtämään paremmin pandemian syvenevän vaikutuksen asuntomarkkinoilta lähes reaaliaikaisesti.

TOP-ALEt: vanhoja kivitaloja ja uudistuotantoa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli ”TOP-ALEt”. Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Lämmin stailattu kaksio
takan kera vanhasta kivitalosta ( m2)
Ostajan etua:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat miinuksella: % missä eniten arvostusta laskee koko 48,1 m2 (n %) tänään sen kilpailun omassa ympäristössä. Lisäarvoa syntyy sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on yli-ikäinen ( pv auki) ollen yli sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt viisi barometria johtuen kodin laadusta & hinnasta.

Yleisarvosana: 5/5

BarometriBarometriBarometriBarometriBarometri

.
NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta

Mahdollinen sijoittajan helmi talon peruskorjauksen jälkeen

Markkinatilanne

Talo sijaitsee suuren Veerennin ison uudistuotannon alueen vieressä

Vana-Lõuna 23, Veerenni, Kesklinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_