Asuntokaupat 1/2021: myynti takaisin ”uuteen normaaliin”

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen laskut: Lasnamäe (-8%), Pohja-Tallinn (-5%), Mustamäe (-4%) ja Kristiine (-3%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta aina (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintoja. Hintojaan nostavien puolella taas olivat Kesklinn (+3%) ja Haabersti (+2%). Liikevaihto kohti keskimääräistä normaalia – aktiivisen pandemia-aallon jatkuessa vahvana: n _ miljoonaa / kk (ts -26 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin Pohja-Tallinn & Lasnamäe alueiden supistunut myynti yhdessä.

Markkinat jatkoivat nyt jo 5. kuukautta poikkeuksellisilla tasoillaan. Tässä näytelmässä on suurin rooli kaikkein isoimmilla kodeilla (> 70m2), joiden osuus oli jopa n. 38% (eli 37 M€) koko myynnin arvosta.

Hintamuutokset hyvin maltillisia


Neliöhintamuutokset vuositasolla (%):

1/2021 <—> 1/2020

.

Neliöhintamuutokset kuukausitasolla (%):

1/2021 <—> 12/2020

.

Kulunut kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat keskimäärin vain hiukan Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat eniten Lasnamäe, Pohja-Tallinn & Mustamäe -kaupunginosat.


Myyntimäärät yhä korkealla

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 1/2021 kodeille tippuivat selvästi vrt 12/2020 ennätykselliseen kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%). Ts nyt siis alle 100 M€ haamurajan mikä on yhä hyvin erikoista pandemian yhä jatkuessa ja talousodotusten supistuessa yleisesti paikallisesti & globaalisti.

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.


Kauppamäärien palautuminen pandemiaa edeltäville tasoille on kova yritys luoda uskoa asuntovelallisille paremmasta tulevaisuudesta jo pika puoliin.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa normaali järjestys palautui voimaan: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn & Mustamäe. Kaikki on siis ”hyvin” mitä viestitettäviin lukuihin tulee kuluttajille nyt.

Toisaalta, koko kauppaa dominoivat nyt merkittävällä osuudella isot & uudet kodit luokassa 70 – 250 m2. Nyt näiden osuus liikevaihdosta oli jo 38% (/ 37 M€) ja kappalemäärin kodeista 21% (/ 156 kpl) koko markkinan muutoksessa. Korkea keskihinta – yli 2500 €/m2 – vahvistaa myös näiden olleen eniten uusia koteja, jotka nyt siis pyörivät levottomimmin markkinoilla salkusta toiseen.

Lainoittajien, velkojien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin joten kyseessä usein on bulkkikauppaa kehittäjältä toiselle / lainoittajien salkkuun lunastukset.


Kehittäjien into aloittaa yhä uusia taloja ei laannu edes pandemian aikana & yhä isompia projekteja avautuu edelleen markkinoille yllättävän vilkkaasti.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.

  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat laskut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.

  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo laski nyt n -26 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa Lasnamäe & Pohja-Tallinn -alueet.

Kesklinn:n ainoa kasvanut kauppa perustui nyt pääsosin aivan suurempiin (n 97 m2) kalliimpiin koteihin (2800 €/m2) koteihin, jotka vastasivat jopa 57% sen koko alueen vaihdosta.


Keskustan myynti kasvoi enimmäkseen kaikkein suurimpien kotien tuella.

Myyntiodotukset 2/2021

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn, Mustamäe & Haabersti kaupunginosiin – tässä mainitussa järjestyksessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Asuntokaupat 12/2020: nousukiito jatkui vuoden loppuun asti

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nostot: Pohja-Tallinn (+10%), Nõmme (+9%), Pirita (+8%), Haabersti (+7%), Lasnamäe (+6%), Kristiine (+5%) ja Kesklinn (+4%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta aina (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintoja. Hintojaan laskevien puolella taas oli vain Mustamäe (-1%). Liikevaihto jatkoi yllättävää ennätystasoa – aktiivisen pandemia-aallon kannalta katsoen: n _ miljoonaa / kk (ts +5 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin Pohja-Tallinn & Lasnamäe alueiden kasvanut myynti.

Markkinat jatkoivat nyt jo 4. kuukautta ennästystasoillaan. Tämä viittaa vahvasti bulkkikauppojen jatkuneen vuoden 2020 loppuun asti yhä vahvana.

Lähes kaikki alueet nousivat m2-hinnoissaan


Neliöhintamuutokset vuositasolla (%):

12/2020 <—> 12/2019

.

Neliöhintamuutokset kuukausitasolla (%):

12/2020 <—> 11/2020

.

Kulunut kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat keskimäärin Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat eniten Pohja-Tallinn, Lasnamäe & kallein Kesklinn -kaupunginosat.


Myyntimäärät jatkoivat korkeaa tasoaan

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 12/2020 kodeille jatkoi entisellään vrt 11/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo muuttui vain vähän samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%). Ts jo yli 100 M€ haamuraja piti pintansa mikä on hyvin erikoista pandemian yhä jatkuessa ja talousodotusten supistuessa yleisesti.

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.


Kauppamäärien piikki terävöityi edellen vähän – matkaa on enää vähän 3/2007 kriisin huipuille.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa järjestys muuttui: Lasnamäe, Pohja-Tallinn, Kesklinn & Haabersti – mikä oli jatkuva poikkeus yleiseen kaupankäyntiin juuri Haabersti:n osalta. Mustamäe oli kuitenkin normaalin vahvuinen myös.

Haabersti:n kovaa myyntiä selittää eniten sen vahvempi kauppa kaikkein suurimmissa asunnoissa (38 kpl) keskikoon ollessa noin 94 m2. Näiden osuus koko myynnistä oli jopa 8,5 M€. Korkea keskihinta 2409 €/m2 vahvistaa myös näiden olleen eniten uusia koteja.

Lainoittajien, velkojien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin joten kyseessä usein on bulkkikauppaa kehittäjältä toiselle / lainoittajien salkkuun lunastukset.


Jo nyt neljän kuukauden jatkunut piikki keskellä kriisiä muistuttaa jo tilannetta v. 2007 huipulla kun kauppoja käytiin kovaan tahtiin kunnes markkina sakkasi kokonaan.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.

  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nosteet myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.

  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo teki taas ennätyksensä kun se nousi lisää yhä n +5 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten oli vastuussa Pohja-Tallinn:n alue. Alueen kauppa keskittyi Kalamajan ja Koplin lähiöihin (yht. 113 kpl & 19 M€) mistä lähes puolet tuli suurista > 70 m2:n kodeista.

Lasnamäen kasvanut kauppa oli myös poikkeuksellisen vahvaa ottaen huomioon halvempien kotien määrän (240 kpl) samalla. Vahvinta myyntiä käytiin sen pienemmillä kodeilla ts 30 – 41 m2 mm Kurepõllu:n lähiössä.


Suurin vaihdon kasvu painottui keskustan ulkopuolelle.

Myyntiodotukset 1/2021

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn, Mustamäe & Haabersti kaupunginosiin – tässä mainitussa järjestyksessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Kannattavien kotien myyntitarjonta supistui Jouluksi minimiin

Myyjät pistivät ”piiloon” Joulua kohti ostajalle kannattavimpia koteja Tallinnassa aivan kuten halvempien kulutustuotteiden osalta aina myös tapahtuu. Normaalisti tämän markkinan arvioitu koko on noin +7 … +10 M€ ja nyt ollaan tultu muutamissa viikoissa alas +5 M€ tasoille. Merkittävintä & näkyvintä tämä markkinatiputus oli kalleimman Kesklinn:n kaupunginosassa. Tässä katsauksessa kuvataan sekä muutosta että muiden hyvien kotimyynnin alueiden tilaa & niiden ihan parhaita tarjouksia.

Markkinat aika ennallaan – Kesklinn selkeä poikkeus

Kaikkien kannattavien markkina on pysynyt melko aloillaan nyt Jouluun tultaessa eli mahdollisuuksia on edelleen paljon kiinnostuneille ostajille. Tässä markkinan kokonaiskuvassa näkyy Tallinnan alueellinen jakauma hyvin.

Tallinnan kaikki kannattavat kodit markkinaviikolta

Kun siirrytään keskustan alueelle nähdään miten tilanne sen osalle on selvästi jo kuitenkin muuttunut.

Kesklinn:ssa kannattavat ostotilaisuudet supistuivat nyt voimakkaasti

Tarkempi silmäys juuri Kesklinn:n viikkojen listausten kehityksestä kertoo meille hyvin miten asuntomyyjät (+ välittäjät) ovar reagoineet juuri Joulun odotuksiin ja supistaneet alueella tarjontaansa.

Kannattavien supistuminen alkoi heti joulukuun alusta selvästi

Tästä näkyy hyvin miten normaalisti jopa >150 kpl:n tasoilla olleet yksittäiset kodin kannattavat myynnit käytännössä romahtivat 1/3 osaan joulukuun alusta alkaen.

Keskusta ei ole siis enää se paras alue tehdä löytöjä, vaan painopiste on nyt siirtynyt muille suurille alueille sen sijasta.


Sijoittajan ja ostajan kannattaa siis hakea ehkäpä muina aikoina kuin nyt vuoden lopussa keskustasta ihan kaikkein parhaimpia kotien myyntejä kun tavoitteena on se suurin säästö + paras etu euroissa kodin arvossa.

Muut kaupunginosat yhä ennallaan

Muut isot myyntialueet ovat pysyneet Joulunkin tullessa aktiivisena myyntilistoillaan myös kannattavien kotiensa suhteen. Myyjät eivät siis ole yhtä suhdanneherkkiä vuoden viimeisistä viikoista selvästikään paikallisesti.

Tarjotut parhaat kodit neljältä isolta myyntialueelta

Eniten potentiaalia tarjoaa selvästikin Pohja-Tallinn sekä Lasnamäe ostajalle yhden markkinaviikon tilannekuvan mukaan.

Näistä ensimmäisen alueen keskimääräinen etu on +15 300 €/koti johtuen alueen selvästi korkemmassa pyyntöjen yleisistä hinnoitteluista kuin mitä halvimmalla Lasnamäellä.

Lasnamäellä on kuitenkin kappalemääräisesti tänään eniten tarjontaa ts 91 kpl arviotuja houkuttelevia koteja vaikka etu jääkin siellä puoleen ts +8 800 €/koti.

Samalla myös hyvin näkyy miten markkinan koko on +2,9 M€ ostajan eduille yhteensä, kun se Kesklinn:ssa oli vain +1,1 M€. Tarjontaa on siis 3x enemmän nyt keskustan ulkopuolella kaiken kaikkiaan.

Pohja-Tallinn: parhaat myynnit sen muutamassa lähiössä

Etuja tarjoavat parhaat kodit keskittyvät Pohja-Tallinnassa käytännössä Kalamajan, Pelgurannan sekä Pelgulinnan lähiöihin.

Suurimman kannattavuuden kotimyynnin alueet ostajille (keltaisilla renkailla)

Useimmat näistä ovat isoja asuntoja (> 70 m2) kun katsotaan vain eniten yli eli +30 000 €/koti etuja tarjoavia tarkemmin.

Poikkeuksia pienemmissäkin kodeissa suurilla eduilla (ts oranssit rengastukset) on jo toki muutama seuraavasti:

  1. Jahu 1, 67.1 m2, etua: +30 550€, hinta: 149 000 €
  2. Ristiku 38, 58.9 m2, etua: +22 094 €, hinta: 89 900 €
  3. Kanepi 7, 42.5 m2, etua: +45 938 €, hinta: 19 000 €

Näiden joukkoon mahtuu sekä remontoitavia (Ristiku) että pakkohuutokaupassa olevia (Kanepi) koteja.

Lasnamäen parhaat keskustan rajoilla

Suurimmalla alueella Tallinnasta eli Lasnamäellä parhaimmat kannattavat tarjoukset löytyvät lähempää keskustaa nykyään.

Parhaimman kannattavuuden keskittymä Kesklinn:n rajoilta Lasnamäellä

Nämä suuret parhaimmat kodit (oranssit renkaat kuvassa) aluuelta ovat:

  1. Pae 44, x m2, 74.5 m2, etua: +30 796 €, hinta: 92 500 €
  2. Uuslinna 5, 101 m2, etua: +32 151 €, hinta: 154 900 €
  3. Peterburi tee 9, 70.4 m2, etua: +22 302 €, hinta: 105 000 €

Näiden kolmen parhaan tarjouksen joukosta löytyy jopa aivan uusi & iso (Uuslinna) sekä kuin myös vähän remonttia kaipaava koti (Peterburi tee).

Myyntihelmien edut aika omassa luokassaan

Aivan parhaimpia myyntejä on vain kourallinen kerrallaan markkinoilla tarjolla kuten edeltä näkyi, mutta niiden etu onkin sitten moninkertainen alueensa normaalihintoihin nähden.

Tilanne markkinoilla elää jatkuvasti ts helmien kalastelu kannattaa kun sen aika on !

Markkinatiedot tarjoaa

Kannattavien kotien koko markkinaa voit seurata viikoittain muuttuvina tilanteina mielenkiintoisesti ja visuaalisesti kotiselaimen kautta.

Markkina jaetaan palvelussa nopeasti sulatettavaan muotoon niin, että näet yhdellä silmäyksellä neljän eri tason etuja tarjoavat kodit (ts yli 30 000 / +20 000 / +10 000 / alle 10 000 €) sen hienoilta kartoilta. Suurimmat edut erottuvat heti aina päällimmäisinä ensiksi joten niiden tarkastelu on helppoa & tehokasta.

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Viivästyvät myynnit luovat jo hyviä tilaisuuksia vanhoissa kodeissa

Viivästyvien kotien myynnit COVID-19 kriisissä kertovat meille tänään omaa tarinaansa siitä, missä & miten asuntojen myynti hidastuu eniten Tallinnassa. Ostajalle & sijoittajalle tämä on arvokasta tietoa kun haluaa löytää kenties elämänsä kauppoja kovin stressaantuneilta markkinoilta, jotka kuitenkin voivat toipua normaaliksi jo parin vuoden sisällä nopeasti. Tässä markkinakatsauksessa käymme läpi ne parhaat & suurimmat alueet pääkaupungista kiinnostuneen kodin ostajan avuksi.

Laadukkaita pikku koteja sopuhintaan Pohja-Tallinna:sta

Aika suuri joukko myymättömiä vanhoja yksiöitä & kaksioita odottaa juuri nyt uutta omistajaansa Pohja-Tallinn:n alueelta. Monet ovat myös hienosti ihan äsken peruskorjattuja ja saattavat sisältää valmiin vuokralaisen ts pakettina sopivat erinomaisesti suoraan myös sijoittajalle.

Siniset ”viivepilvet” jakautuvat lähes koko Pohja-Tallinnassa aika tasaisesti sen kotien myynneissä

Näiden vanhempien kotien max hinta on 99 900 € samalla kun sitä on viivästyessään jo tarkistettu ainakin -6100 € alemmas keskimäärin jopa -10 150 €/koti. Myyntiaika on jo venynyt noin 240 päivään. Useimpien pyyntöjen hinta on kuitenkin < 60 000 € juuri tällä alueella.

Tyypillistä on myös sekin, että talot ovat maksimissaan 5-kerroksisia jo vanhempia kerrostaloja (rakennettu < v 1964).

Selvästikin tämä markkina tarjoaa sijoittajalle jo hyviä valmiiksi kilpailtuja tilaisuuksia ryhtyä uudeksi omistajaksi ja vuokraisännäksi.

Kaikkein uudempia jo Lasnamäe:llä

Edellisten tapaan, Tallinnan halvin Lasnamäe:n suuralue tarjoaa myöskin jo pieniä hienoja kaksioita sekä yksiöitä yhtä runsaasti kriisin myötä myyntiin. Nämä ovat selvästi kuitenkin astetta uudemmissa taloissa (ts vuosilta 1976 – 1998) kuin Pohja-Tallinn:n vastaavat tarjoukset.

Lasnamäen viivästykset keskittyvät lähelle keskustan rajoja eniten

Nämä pikku kodit kooltaan ovat myös < 41 m2 ja sijaitsevat < 6-kerroksisissa kerrostaloissa.

Mustamäe:ltä vieläkin halvemmalla jo isompia

Korkeakoulun & yliopiston alueelta nähdään miten sen oma markkina tarjoaa edellisten välimaastosta rakennetuista taloista (ts 1963 – 1976) suuren joukon isompia kaksioita (41 – 50 m2) eniten juuri viivästyvissä.

Mustamäe:n alueella on vähiten viiveiden merkintöjä

Nämä ovat myös edullisempia kuin kahdella edellisellä (max 81 000 €) ja melko standardisti aina 5-kerroksisessa vanhassa elementti- / kivitalossa.

Sijoittajan kannalta alue on aina ollut kiinnostava juurikin suuresta opiskelijatiheydestään johtuen, mutta nyt COVID-19 & myös vuodenajan myötä näyttää siis ruuhkautuvan lisää ihan normaalien hyvien vanhempien kaksioiden osalta.

Kannattavien sekä viivästyvien myyntien kultainen tarjous

Jo monasti täällä esitelty kannattavaksi arvioitujen myyntikotien ryhmä tarjoaa tarkan arvon miten paljon euroissa on etua leivottu kodin tarjouksiin. Nyt yhdistettynä näihin viivästyneisiin saavutetaan vieläkin tarkempi näkymä milloin ostajan kannattaa olla todella kiinnostunut tietyistä asunnoista ns se kultainen & paras kodin tarjous.

Näitä kultaisia tarjouksia löytyy jo useimmista edellä mainituista kolmesta kaupunginosasta, joista näkee suoraan miten paljon arvioitua lisäarvoa & etua koti nykymarkkinoilla sisältää aivan tarkasti.

Viivepilven ja ostajan kannattavuuden ”kultainen tarjous” yhdelle kodin myynnille

Kolmen alueen joukkio tukee nätisti toisiaan

Nyt tästä katsauksesta näet ovat eniten haasteissa olevat myynnin kodit näillä kolmella alueella hieman profiileiltaan erilaisia juuri tänään. Samalla ne tarjoavat hyvän lähtökohdan asuntosijoittajan kannalta riippuen siitä, mikä on itselle tärkeintä: raaka hankintahinta, vuokrattavuus, naapuruston laatu vaiko sitten ne hyvät lähipalvelut ympärillä.

Joka tapauksessa tilanne tulee aika lailla yhä muuttumaan mielenkiintoisemmaksi näillä markkinoilla samalla kun pandemia yhä syvenee talven aikana lisää ennen kevättä & tilannetta lopulta helpottavaa rokotetta. Reilusti tingityn ostotarjouksen jättäminen siihen pidempään jo myynnissä olleesta loistokodista voi johtaa jopa yllättävään hyväksymiseen nopeasti juuri näinä kuluvina kuukausina siihen parempaan tulevaan uskovalle ostajalle.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen näppärä koneäly erittelee & myös ennustaa automaattisesti edellisen tarkan markkinakatsauksen tyyliin kaikki ne ostajalle tärkeimmät viivästyneiden kotien ryhmät esiin aina viikoittain kaikilta isommilta kaupunkimme myynnin alueilta.

Sen kannattavien kotien markkinat aktivoimalla esiin kartalle näet yhdellä silmäyksellä mihin myynteihin kannattaisi erityisesti tutustua lisää & missä ne tänään sijaitsevat.

Liittymällä tämän palvelun kuukausitilaajaksi saat käyttöön aina ne uusimmat & tuoreimmat havainnot markkinoiden nykyisestä tilasta Tallinnaan.

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Aivan uusia koteja jo kannattavien piiriin koronajoulua kohti

Viime viikko pisti liikkeelle muutaman uudistuotannon suuret hinta-ALE:t sopivasti ennen tätä COVID-19 sävytteistä erilaista joulua, mitkä myös toivat lisää uudistuotantoa jo kannattavien hintojen rajoille asti alas. Oikeasti tämä tarkoittaa sitä, että lisää uusia koteja kilpailee yhä enemmän vanhojen myyntejä vastaan ihan samoissa hintaluokissa omilla tarjouksillaan. Missä nämä projektit tänään ovat ja miten kehitys etenee selviää tästä pikku katsauksesta.

Kalamajassa taas vilkasta muutosta

Jo pitkään ylituotetussa & villisti rakennetussa Kalamajassa nähtiin melko massiiviset päivitykset pyynnöille vain sen yhdessä luksusprojektissa, joiden yhteisarvo suli -98 000 € alemmas sen 13 kpl kodeistaan. Kalamaja on se kallein lähiö muuten ihan keskivertohinnoittelun suurta Pohja-Tallinnaa vaikka onkin yrittänyt kovasti hakea uutta imagoa osaksi keskustaa aina viime vuosiin asti.

Jahu 5, Kalamaja

Suurin osa näistä alentuneista kodeista on ollut jo viime keväästä koronan alusta asti ainakin myynnissä sekä ylittänyt niiden normaalin myyntiajan selvästi.

Toisaalta, suurin osa laskeneistakin kodeista on yhä ylihinnoiteltu kun sitä verrataan alueen käypään hintaan Kalamajan ympäristössä.

Ainoastaan yksi kaksio (44,1 m2) on nyt laskettu käyvän hinnan tasolle (139 900 €) ja hieman ostajalle kannattavaksi (+3358 €). Neliöhinta (3172 €/m2) on yhä korkea ja asettaa sen luksusposition myynnille testiin koronarajoitusten jatkuessa kaupungissa vahvana.

Keskustan rajoilla & Lasnamäen suuntaan

Korkealle pientareelle Kadriorg:n taakse rakentuu nykyään ihan uusia elementtitalojen asuinalueen merinäkymän kera, jossa on muutamia uusia koteja liikkunut vilkkaasti markkinoilla myös äsken.

Paekalda 22, Paevälja

Nämä kodit ovat olleet jo viime syksystä 2019 asti tarjolla ts ennen koronaa & ylittäneet reilusti normaalin arvioidun myyntiaikansa.

Muutamat kodit ovat sittemmin heiluneet esiin ja pois markkinoilta, mutta ALE -hinnantarkistuksia ei ole juuri näkynyt enemmistölle – toistaiseksi.

Kuitenkin jo muutamat alkuunsa aggressiivisesti hinnoitellut kodit ovat tarjonneet ostajalle etuja jo pitkään.

Valittu kuvan koti kertoo jo isommasta kolmiosta (89,8 m2) johon on leivottu ostajan etua (+23 965 € & +13,2%) melko reilusti sisään sen nykyhinnallaan (182 000 €, 2024 €/m2). Edusta kuitenkin suuri osa arvona osuu rakennusvuoteen, jonka tiedetään sulavan nopeasti pois kun elementtitalo vanhentuu n +2 vuotta nykyisillä markkinoilla.

Suurta säätöä myös jo keskustan luksuskodeille

Saaga aika järjettömästä luksusrakentamisesta pandemian aikana jatkuu ydinkeskustan alueella yhä iloisesti. Koronan myötä hintapaineet ovat kuitenkin – myös iloisesti (?) – tuomassa näitä yhä lähemmäs tavallisten kotien hintoja, mikä näkyy suurina ALE-tarkistuksina ostajan suuntaan.

Gonsiori 8, Kompassi

ALE -tarkistuksia on nyt tehty peräti jo n -154 000 € :n edestä viikossa luksustalolle.

Tästäkään huolimatta kannattavaksi luokiteltuja koteja ei vielä ole leivottu esiin ainuttakaan.

Parhaimmillaan pikku yksiö (32,9 m2) on nykyhinnallaan (149 900 €, 4556 €/m2) yhä rationaaliselle sijoittajalle noin +56 000 € liian kallis, mutta kehitystä on edes oikeaan suuntaa jo selvästikin ilmassa.

Markkinatiedot tarjoaa

Nämä markkinakuvat uusista kodeista ovat eräitä poimintoja muutamista kiinnostavimmista liikkeistä markkinoilta viikolta. Tutustumalla kotiselaimeen tilaajana saat tarkempaakin tietoa kustakin myynnistä ja löydät markkina-arvostukset – kuten TOP-ALE:mme myöskin kertovat – mm rakennusvuoden, kodin koon sekä kerroksen mukaan alati muuttuvasta ympäristöstään. Kannattavien kotien markkinat kehittyvät siis nyt myös uusien kotien toimesta yhä lisää.

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Uudistuotanto dominoi voimalla viivästyvien kotien myyntien markkinoita

Globaali pandemia on jo syventänyt uusien kotien myyntiviiveitä lisää Tallinnassa lokaalisti. Eniten tämä ilmiö korostuu tänään pääkaupungin kalleimman keskustan alueella, jossa julkisten viivästyneiden myyntien listaa johtaa selvästi nyt vuosina 2020 – 2021 rakennetut uudet kodit. Tästä katsauksesta näet miten ja missä tämä prosessi etenee eniten.

Keskustassa jo eniten painetta

Uusien kotien kehittäjät ovat melko erikoista porukkaa pandemian aikaan: kun vanhat yksityiset myyjät laskevat hintojaan löytyy yhä vaan suuri joukko yrityksiä, jotka nostavat reilusti pyyntöjään viikosta toiseen. Tämä prosessi korostuu nyt keskustassa ja sen luksusluokan kodeissa.

Niinpä, nyt löydetään sitten markkinoilta selkeitä ”koronaryppäitä” reilusti viivästyneiden kotien myynneistä, joissa hintoja on hinattu ylös viime kevään jälkeen reilusti.

Siniset pilvet kertovat pienten viivästyvien myyntien sijainnin

Tässä markkinaa johtavassa keskittymässä pyyntöjä on siis keskimäärin nostettu tuo +8652 € / koti samalla kun sen myyntiaika on venynyt jo 300 päivään.

Tämän lähitulevaisuuden nähtävän ennusteen tarkkuus on jopa 93% viimeisen kuukauden jaksolta näille 41 – 50 m2:n kaksioille & yksiöille.

Myös pyyntöjen hintahaarukassa (noin 110 000 – 147 990 €) nämä myytävät kodit ylittävät useimmiten siis ostajansa kipukynnyksen juuri tänään.

Eräillä uusien kotien kehittäjillä on varaa pelata tätä ”venäläistä rulettia” asuntomarkkinan toipumisen puolesta yhä nostamalla hintojaan pandemian aikaan – mikä ei tuo tulosta kassaan useimmiten.

Isoilla uusilla kodeilla vieläkin villimpää peliä

Suurilla kodeilla (ts >76 m2 ja > 2 h.) aivan kärkiryppäästä löytyy vieläkin isompia optimisteja kehittäjien joukosta vaikka pandemia meitä muita moukaroi suuresti.

Suurten viivästyneiden myyntien sijainnit ovat jo ympäri koko keskustaa myös

Kuten kuvasta näkyy: pyyntöjä on nyt hinattu ylös jopa +31 066 € / koti kun taas myynnin kesto on näille tuo 338 päivää – ilman tulosta.

Nyt lähiajan ennusteen tarkkuus on vähän pienempi eli 81% kuukausitasolla ts ”vain” 4/5 myynnistä jatkossakin päätyy tähän ryhmään jatkossakin.

Hintahaarukan (199 400 … 429 900 €) perusteella näyttää myös vahvasti siltä, että ostajan kipuraja 76 m2:n uudelle kolmiolle ja tätä isommalle kodille Tallinnassa asettuu aika lailla 199 000 € eli pyöreästi 200 000 euroon.

Kodin ostajalle & sijoittajalle uusien kotien ne parhaat makupalat löytyvät keskustasta kun hintapyyntö on < 200 000 €.

Markkinatiedot tarjoaa

Kaikki edelliset tiedot pohjautuvat kotiselaimen erinomaiseen koneälyn luomaan tilannekuvaan markkinoista, missä automaattisesti niputetaan yhteen samankaltaiset myynnin tilanteet & ryppäät.

Uusien kotien suurin rypäs (ts 1. kuva) avainlukuineen sekä myynnin viivästymän tarkka tilanne (2. kuva) hintakorotuksen + myyntiajan kera markkinoilta

Liittymällä kuukausitilaajaksi pääset myös mukaan jännittävään muuttuvaan kiinteistömarkkinaan ja voit hyötyä vaikkapa kodin ostajana valtavasti ymmärtämällä markkinan dynamiikan hyvin perusteellisesti.

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Asuntokaupat 11/2020: outo myyntipiikki jatkui pandemian vallitessa

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen laskut: Nõmme (-14%), Kesklinn (-8%), Lasnamäe (+12%) ja Pirita (-1,5%) kaupunginosissa kun vertaillaan tätä edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan nostavien puolella taas olivat Haabersti (+5%), Lasnamäe (+5%) ja Pohja-Tallinn (+4%) selvimmin. Liikevaihto oli yllättävää ennätystasoa – aktiivisen pandemia-aallon kannalta katsoen: n _ miljoonaan / kk (ts +10 M€/kk !). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin sekä Haabersti:n voimakas & kasvanut myynti.

Markkinat jatkoivat nyt jo 3. kuukautta ennästystasoillaan. Uusien kotien kehittäjät muuttavat nyt villisti positioitaan kuukaudesta toiseen arpomalla kaupoissaan miten kriisin vaikutukset omaan myyntisalkkuun vaikuttavat – loppujen lopuksi. Toisin sanoen nyt …

SKY is the LIMIT !

Puolet nostivat – puolet laskivat keskihintaansa


Neliöhintamuutokset vuositasolla (%):

11/2020 <-> 11/2019

.

Neliöhintamuutokset kuukausitasolla (%):

11/2020 <-> 10/2020

.

Kulunut kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat keskimäärin Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikutti eniten Kesklinn:n suuri & kallein kaupunginosa.


Myyntimäärät ylös huimasti

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 11/2020 kodeille jatkoi yhä ylemmäs vrt 10/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo kasvoi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%). Ts jo yli 100 M€ haamurajan jatkui mikä on hyvin erikoista pandemian yhä jatkuessa.

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärien piikki terävöityi niin, että nyt yllettiin lähelle 3/2017 yksittäistä ennätyskuukautta – matkaa on enää vähän 3/2007 kriisin huipuille. Kova spekulaatio kiinteistöille siis jatkuu edelleen.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa järjestys muuttui: Lasnamäe, Haabersti & Mustamäe – mikä on poikkeus yleiseen kaupankäyntiin juuri Haabersti:n osalta. Näitä seurasivat Kesklinn & Pohja-Tallinn.

Haabersti:n kovaa myyntiä selittää tässä eniten sen noussut kauppa kaikissa >41 m2:n asunnoissa ts sekä kaksioissa että sitä isommissa viime kuukauden ajalta. Eniten rahassa vastuussa olivat suuret >70 m2:n kodit noustessaaan kuukaudessa n 4 M€ -> 10 M€.

Lainoittajien, velkojien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin joten kyseessä usein on bulkkikauppaa kehittäjältä toiselle / lainoittajien salkkuun omistamaan kiinteistön rahoitustoiminnan sijasta.


Jo nyt kolmen kuukauden jatkunut piikki keskellä kriisiä muistuttaa jo tilannetta, v. 2007 huipulla kun kauppoja käytiin ennätystahtiin kunnes hinnat sitten romahtivat rajusti kuilun pohjalle.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nosteet myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo teki taas ennätyksensä kun se nousi lisää yhä n +10 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten oli vastuussa Haabersti:n alue hyvin selvästi.

Kesklinn:n voi katsoa palanneen lähemmäs normaalia kotikaupan tasoa, mutta ollen kuitenkin melko korkeilla tasoilla.

Muiden isompien alueiden myynnin muutokset olivat muutoksissa nihkeitä ja siis hyvin vähäisiä.


Vaihto sisälsi perinteistä alkusyksyä muistuttaen vahvan panoksen myyntejä yliopiston ja TTÜ:n alueilta.

Myyntiodotukset 12/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn, Mustamäe & Haabersti kaupunginosiin – tässä mainitussa järjestyksessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Jo toinen kotien myynnin suuralue laskuun COVID-19 paineesta

Työttömyyden kasvu ja talouden sakkaus siirtää kokonaisia kaupunginosia laskutrendiin asuntojen hinnoitteluissaan Tallinnassa. Nyt oli vuorossa Mustamäe:n alue eli kaupungin 2. halvin myynnin superalue.

Loivasti alas

Mustamäen alueen hinnoittelut €/m2 -keskihinnan perusteella näyttävät nyt seuraavalta.

Mustamäe:n hintatrendi – loivasti laskeva jo

Sininen (ts viimeisin 52 vko:n) trendi on äskettäin kääntynyt loivaan laskuun sisältäen sekä alueen uudet että vanhat myytävät kodit.

Myöskin aivan viime viikolta keskihinta 1987 €/m2 on ensimmäistä kertaa alittanut viime vuoden keskihinnan samoihin aikoihin sekä 2000 €/m2 psykologisen rajan.

Aivan alkuvuoden 2020 euforinen huuma (punaisin kohta) – ennen koronakriisiä – on nyt siis muuttunut sumuisen vallitsevan todellisuuden tunnistavaksi paikallisesti myyjillä Mustamäelle.

Näkemysero myös supistuu

Uusien ja vanhojen kotien pyyntöjen hintaero on myös hieman supistunut viime aikoina näiden keskimääräisten €/m2 -hintojen kesken.

Marginaaliero & vertailu viimeiseen toteutumaan

Näkemysero on tänään n 723 €/m2 (vasemmalla) kun taas koko markkinan pyynnöt (oikealla) ovat samalla jo kääntyneet negaviisiksi (-4 €/m2) toteutumanintaan nähden (1991 €/m2 @10/2020).

Tätä kehitystä ovat tukeneet eniten uudistuotannon sopeutuvat alentuneet tarjoukset markkinoilla sekä myös niiden listausten vähentyminen taktisesti alemmaksi toistaiseksi.

Selvästikin tänään kehittäjät yrittävät pitää myyntien listausten määrää riittävän pienenä, jotta se olisi paremmin tasapainossa todellisen ostovoiman omaaviin ostajiin nähden.

Vanhojen kotien puolella hintojen ALE:t ovat jatkuneet jo keväästä lähtien tasaisesti ts monet myyjät kokevat olevansa pyyntöineen ns ”pohjilla”. Erityisesti, näin on alle v 1976 rakennetuissa elementti- ja kerrostaloissa. Toisaalta, näkemyseron supistuessa lisää liikaa uusiin nähden moni joutuu miettimään pyyntöään ehkä vielä uudelleen pitkittyneessä tilanteessa. Vuoden 2019 finanssikriisin pohjien hinnoitteluista ollaan vielä kaukana.

Seuraava kaatuva COVID -uhri

Pandemian yhä aina vaan jatkuessa nähdään vielä jäljellä olevista kahdesta suuralueesta jo melko varmasti missä myös hintakäyrä seuraavaksi sakkaa & kääntyy laskuun.

Kesklinn:n hintatrendi
Pohja-Tallinn:n hintatrendi

Kalleimman Kesklinn:n alueella trendi on yhä vahvasti ylös kun taas Pohja-Tallinn:ssa se on jo aika loiva kuvien perusteella.

Kun seuraavat noin +6 viikkoa jatketaan nykyisillä hinnoilla & tarjouksilla, kääntyy myös Pohja-Tallinn alenevaan trendiin kuten on tapahtunut Lasnamäelle ja Mustamäelle perustuen sen historiaan. Ts heti vuoden 2021 alku voi olla tunnelmaltaan hyvin toisenlainen kuin vuotta aiemmin.

Pohja-Tallinna:ssa on myös kaupungin korkein näkemysero uusien ja vanhojen hinnoittelussa (ts 1265 €/m2), joka myös tarjoaa tyhjää tilaa / pelivaraa kehittäjille säätää uusien kotien hintoja alemmas – luomatta ihan liikaa lisää paniikkia vanhojen myyjille.

Kodin ostaja voi ajoittaa ja hyötyä pandemian syvenevästä taantumasta tehokkaammin etsimällä koteja laskutrendiin jo siirtyneiltä suurilta alueilta ensin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tarjoaa ilmaiseksi kaikkien Tallinnan alueiden hintatrendit graafeina tämän pikku yleiskatsauksen tapaan. Voit myös sukeltaa hyvin helposti askelta vielä syvemmälle ja löytää kaupunginosien sisäisten lähiöiden vastaavat trendit sekä jopa myös:

  • Lähiön tarjousmäärät
  • Hintahuojunnan (ts hermostuneisuus)
  • Koko markkina-arvon muutokset
Kalamajan jo laskeva pyyntöjen hintatrendi Pohja-Tallinnasta kotiselaimen silmin
Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.


Pandemia painaa lisää vanhoja koteja halpenemaan

Lisääntyvä hintojen alentaminen näkyy pandemian paineesta Tallinnassa jo selvästi. Erityisesti tämä osuu suurelta osin vanhempiin koteihin ja niiden myynteihin. Hintojen alennus on nyt kaksioille ja yksiöille vähintään -4500 € ja isommille -6100 € kodeille hinnan muuttuessa ja myynnin viivästyessä. Maksimaalisesti ALEt saattavat yksittäin olla jopa -32 000 € ja reilut -100 000 €, vastaavasti.

Hintahaarukka ALE:lle viritetty

Koko asuntomyyntien hinnoittelu muuttuvien ja viivästyvien kotien osalta on entistä enemmän painottunut ”ALE-asentoon” kun talous kiristyy kotitalouksissa.

Viivästyvien ALE:n mediaani on merkittävästi suurempi isoille kodeille

Kun pienissä vanhemmissa kodeissa hinnan ALE:t alkavat -4500 € on sen koko joukon mediaani n -7500 € myynnin aikana. Hintarallia yrittävät kokeilevat +2000 € korotuksista ylemmäs nostaa hintaa, mutta tämä on selvästi pienempi joukko painottuen samalla kehittäjien aivan uusiin myymättömiin koteihin (ts mediaani rakennusvuosi 2019 näille).

Nämä halventuneet pienet kodit (< 45 m2) löytyvät eniten Lasnamäeltä ja Pohja-Tallinnasta nykyään suurimpina ryppäinä. Kerrostalot ovat 5-kerroksisia ja ne on rakennettu yleensä vuosien 1960 – 1990 aikana.

Isojen kotien myynneissä (ts > kaksiot) alkavat ALEt jo reilummin -6100 € mediaanin ollessa -18 000 €. Myöskin hintakorotusten yritys on vaisumpaa +1000 € koska tietysti jo korkeamman myyntihinnan myötä myös myyntiajat viivästyvät helpommin lisää – varsinkin juuri näinä aikoina. Mediaanikorotus on n +10 000 € mikä johtaa vähintään noin vuoden kestävään myyntiaikaan tässä joukossa. Myös nämä korottajat ovat enimmäkseen täysin uusia myymättömiä koteja vm 2019 ja tätä uudempia.

Ylivoimaisesti eniten näitä jo halventuneita suurempia koteja (ts < 86 m2) 75 000 – 119 000 € hintaluokasta näkyy Lasnamäellä 9-kerroksen kerrostaloissa. Rakennusvuosi pyörii v 1976 molemmilla puolin.

Vapailla markkinoilla on aina se perustaipumus hinnoitella asiat tehokkaasti ja juuri tämä korostuu nyt talouden hidastumisen painaessa yli-ikäisten hintojen muutoksia selvästi enemmän ALE:n suuntaan.

Kummassakin ryhmässä – pienet & isot kodit – halpenevien kotien paine on yhä vankasti vanhoissa asunnoissa Tallinnalle vaikka markkinat tulvivat myymättömien muodossa uudistuotantoa (n 50%).

Ostajana sekä asuntosijoittajana voit suunnitella & esittää tarjouksen paremmin tuntemalla aina alueella vallitsevan tärkeän hintahaarukan tarkasti.

Enenemmistö yhä sinnittelee sitkeästi aloillaan

Asuntojen hintakuplan puhkeaminen tapahtuu yhä asteittain Tallinnassa eikä tällä hetkellä näytä olevan kovin äkkinäistä liikettä edes viivästyvien markkinoilla laajemmin menossa. Nähtäväksi vielä jää miten jo huojuva korttitalo markkinoilla kestää sen kun työntekijöiden palkkatuet yrityksissä päättyvät ja kun se seuraava iso aalto 12 kk:n kiinteistölainojen lyhennysvapaista loppuu jo lainan omaavilta.

Isojen ja pienten asuntomyyntien jakaumat niiden hintamuutosten perusteella muistuttavat tänään yhä paljon toisiaan edelleenkin.

Hintamuutoksia kokevissa myynneissä laskut (siniset) tapahtuvat useammin kuin nousut (punaiset) samalla kun aloillaan on yhä selvä enemmistö (keltaiset) kaikista viivästyvistä

Laskevien osuuden kasvu markkinoilla tullee osoittamaan sen miten pandemia iskee näihin kumpaankin hyvin eri tyyppiseen myyntiryhmään.

Jos kehittäjät lähtevät massoina liikkeelle – sen jo 50% vapaan inventaarionsa kera – vähenee lähiaikoina nousujen määrät radikaalisti samalla kun aloillaan olleiden osuus kapenee. Näistä molemmat ryhmät siirtyvät sitten laskeneisiin myyntitarjouksiin.

Tiettyjen yksittäisten myyntien isot muutokset tarjoavat jo nyt lisää tilaisuuksia osaavalle ostajalle kuten viikoittaiset TOP-ALE:n katsauksemme hyvin myös osoittavat.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen koneälyn turvin löydät ja näet kivasti kaikkien kaupunginosien viimeisimmät trendit mihin hinnoittelu on tarkalleen euroissa laskien menossa. Sen kartalta näet hetkessä myös missä hinnoittelun muutoksia esiintyy eniten ja miten paljon viivästyneitä ne ovat.

Napsautat kuvia tarvittaessa suuremmiksi alta.

Koneäly tunnistaa hintahaarukat automaattisesti kotiselaimessa
Viivästyneiden yleiskuvasta (vasemmalla) pääsee kätevästi myynnin kattaviin tietoihin (oikealla) sekä antaa nähdä koneälyn luoman peukalosäännön kullekin myynnille (keltaisella)

Näillä eväillä voit tehdä turvallisia ja perusteltuja ratkaisuja vaikka myös pandemian aikana kannattaako tiettyyn kodin tarjoukseen jo tarttua vai ei.

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.

Asuntokaupat 10/2020: isojen kotien ennätyskaupat jatkuivat vahvana

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nosteet: Nõmme (+18%), Lasnamäe Mustamäe (+4%), Lasnamäe (+12%) ja Kesklinn (+5%) kaupunginosissa kun vertaillaan tätä edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Nõmme Pohja-Talllinn (-4%) ja Kristiine (-2%) selvimmin. Liikevaihto oli yllättävää ennätystasoa – aktiivisen pandemia-aallon kannalta katsoen: n _ miljoonaan / kk (ts +7 M€/kk !). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin sekä Lasnamäen & Mustamäen voimakas kasvanut syksyinen myynti.

Markkinat jatkoivat nyt 2. kuukautta ennästystasoillaan. Kiinteistömarkkinat elävät hyvin jännittyneessä tilassa Tallinnassa samalla kun kehittäjät tekevät selvästi jo suuria omaisuuserien siirtoja jo pitkään myymättömän & listatun kalleimman uudistuotannon kanssa.

Lähes kaikki alueet nostivat keskihintaansa


Neliöhintamuutokset (%): 10/2020 vs 10/2019

.

Neliöhintamuutokset (%): 10/2020 vs 9/2020

.

Kulunut kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat eniten Mustamäe, Lasnamäe ja Kesklinn.


Myyntimäärät ylös huimasti

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 10/2020 kodeille räjähtivät yhä ylemmäs vrt 9/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo kasvoi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%). Ts jo yli 100 M€ haamurajan mikä on kovin erikoista pandemian huomioon ottaen.

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärien piikki kertoo siitä, että markkinoilla tehdään suuria omistusmuutoksia mm uusilla isoilla kodeilla velkojien eri panttausten välillä.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa turvallisenst jatkoivat edelleen Kesklinn & Lasnamäe – kuten lähes joka kuukausi on havaittu. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn. Ts neljän johtajan perusporukka pysyi siis taas entisellään.

Keskustan – Kesklinn – suurta tulosta selittää jopa 60 kpl:n kaupan potti 70 – 250 m2:n neliön kaikkein suurimmista kalleista kodeista, joiden yhteisvaihto oli jopa 14,8 M€ neliöhinnoilla 2546 €/m2. Ilman tätä bulkkikauppaa olisi kauppamäärä kuukaudelta ollut yhä korkeampaa tasoa kuin normaalisti. Lainoittajien, velkojien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin.

Myös Lasnamäellä & Mustamäellä nähtiin poikkeuksellisen vahvaa myyntiä, mutta selvästi pienempiin koteihin liittyen.


Kun viivästyneet myynnit turhauttavat lainoittajat näkyy se tämän kuukauden kaltaisina piikkeinä myynneissä.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nosteet myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo teki alkuvuoteen nähden ennätyksensä kun se nousi lisää yhä n +7 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa Tallinnan halvin Lasnamäe sekä yliopistojen Mustamäen alue.


Vaihto sisälsi perinteistä alkusyksyä muistuttaen vahvan panoksen myyntejä yliopiston ja TTÜ:n alueilta.

Myyntiodotukset 11/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn, Mustamäe & Haabersti kaupunginosiin – tässä mainitussa järjestyksessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain arvioi & löytää puolestasi kodin arvon & sitä vastaavat parhaat markkinoilta löytyvät kilpailijat sen oman ainutlaatuisen koneälyn turvin.