Jo toinen kotien myynnin suuralue laskuun COVID-19 paineesta

Työttömyyden kasvu ja talouden sakkaus siirtää kokonaisia kaupunginosia laskutrendiin asuntojen hinnoitteluissaan Tallinnassa. Nyt oli vuorossa Mustamäe:n alue eli kaupungin 2. halvin myynnin superalue.

Loivasti alas

Mustamäen alueen hinnoittelut €/m2 -keskihinnan perusteella näyttävät nyt seuraavalta.

Mustamäe:n hintatrendi – loivasti laskeva jo

Sininen (ts viimeisin 52 vko:n) trendi on äskettäin kääntynyt loivaan laskuun sisältäen sekä alueen uudet että vanhat myytävät kodit.

Myöskin aivan viime viikolta keskihinta 1987 €/m2 on ensimmäistä kertaa alittanut viime vuoden keskihinnan samoihin aikoihin sekä 2000 €/m2 psykologisen rajan.

Aivan alkuvuoden 2020 euforinen huuma (punaisin kohta) – ennen koronakriisiä – on nyt siis muuttunut sumuisen vallitsevan todellisuuden tunnistavaksi paikallisesti myyjillä Mustamäelle.

Näkemysero myös supistuu

Uusien ja vanhojen kotien pyyntöjen hintaero on myös hieman supistunut viime aikoina näiden keskimääräisten €/m2 -hintojen kesken.

Marginaaliero & vertailu viimeiseen toteutumaan

Näkemysero on tänään n 723 €/m2 (vasemmalla) kun taas koko markkinan pyynnöt (oikealla) ovat samalla jo kääntyneet negaviisiksi (-4 €/m2) toteutumanintaan nähden (1991 €/m2 @10/2020).

Tätä kehitystä ovat tukeneet eniten uudistuotannon sopeutuvat alentuneet tarjoukset markkinoilla sekä myös niiden listausten vähentyminen taktisesti alemmaksi toistaiseksi.

Selvästikin tänään kehittäjät yrittävät pitää myyntien listausten määrää riittävän pienenä, jotta se olisi paremmin tasapainossa todellisen ostovoiman omaaviin ostajiin nähden.

Vanhojen kotien puolella hintojen ALE:t ovat jatkuneet jo keväästä lähtien tasaisesti ts monet myyjät kokevat olevansa pyyntöineen ns ”pohjilla”. Erityisesti, näin on alle v 1976 rakennetuissa elementti- ja kerrostaloissa. Toisaalta, näkemyseron supistuessa lisää liikaa uusiin nähden moni joutuu miettimään pyyntöään ehkä vielä uudelleen pitkittyneessä tilanteessa. Vuoden 2019 finanssikriisin pohjien hinnoitteluista ollaan vielä kaukana.

Seuraava kaatuva COVID -uhri

Pandemian yhä aina vaan jatkuessa nähdään vielä jäljellä olevista kahdesta suuralueesta jo melko varmasti missä myös hintakäyrä seuraavaksi sakkaa & kääntyy laskuun.

Kesklinn:n hintatrendi
Pohja-Tallinn:n hintatrendi

Kalleimman Kesklinn:n alueella trendi on yhä vahvasti ylös kun taas Pohja-Tallinn:ssa se on jo aika loiva kuvien perusteella.

Kun seuraavat noin +6 viikkoa jatketaan nykyisillä hinnoilla & tarjouksilla, kääntyy myös Pohja-Tallinn alenevaan trendiin kuten on tapahtunut Lasnamäelle ja Mustamäelle perustuen sen historiaan. Ts heti vuoden 2021 alku voi olla tunnelmaltaan hyvin toisenlainen kuin vuotta aiemmin.

Pohja-Tallinna:ssa on myös kaupungin korkein näkemysero uusien ja vanhojen hinnoittelussa (ts 1265 €/m2), joka myös tarjoaa tyhjää tilaa / pelivaraa kehittäjille säätää uusien kotien hintoja alemmas – luomatta ihan liikaa lisää paniikkia vanhojen myyjille.

Kodin ostaja voi ajoittaa ja hyötyä pandemian syvenevästä taantumasta tehokkaammin etsimällä koteja laskutrendiin jo siirtyneiltä suurilta alueilta ensin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tarjoaa ilmaiseksi kaikkien Tallinnan alueiden hintatrendit graafeina tämän pikku yleiskatsauksen tapaan. Voit myös sukeltaa hyvin helposti askelta vielä syvemmälle ja löytää kaupunginosien sisäisten lähiöiden vastaavat trendit sekä jopa myös:

  • Lähiön tarjousmäärät
  • Hintahuojunnan (ts hermostuneisuus)
  • Koko markkina-arvon muutokset
Kalamajan jo laskeva pyyntöjen hintatrendi Pohja-Tallinnasta kotiselaimen silmin


Pandemia painaa lisää vanhoja koteja halpenemaan

Lisääntyvä hintojen alentaminen näkyy pandemian paineesta Tallinnassa jo selvästi. Erityisesti tämä osuu suurelta osin vanhempiin koteihin ja niiden myynteihin. Hintojen alennus on nyt kaksioille ja yksiöille vähintään -4500 € ja isommille -6100 € kodeille hinnan muuttuessa ja myynnin viivästyessä. Maksimaalisesti ALEt saattavat yksittäin olla jopa -32 000 € ja reilut -100 000 €, vastaavasti.

Hintahaarukka ALE:lle viritetty

Koko asuntomyyntien hinnoittelu muuttuvien ja viivästyvien kotien osalta on entistä enemmän painottunut ”ALE-asentoon” kun talous kiristyy kotitalouksissa.

Viivästyvien ALE:n mediaani on merkittävästi suurempi isoille kodeille

Kun pienissä vanhemmissa kodeissa hinnan ALE:t alkavat -4500 € on sen koko joukon mediaani n -7500 € myynnin aikana. Hintarallia yrittävät kokeilevat +2000 € korotuksista ylemmäs nostaa hintaa, mutta tämä on selvästi pienempi joukko painottuen samalla kehittäjien aivan uusiin myymättömiin koteihin (ts mediaani rakennusvuosi 2019 näille).

Nämä halventuneet pienet kodit (< 45 m2) löytyvät eniten Lasnamäeltä ja Pohja-Tallinnasta nykyään suurimpina ryppäinä. Kerrostalot ovat 5-kerroksisia ja ne on rakennettu yleensä vuosien 1960 – 1990 aikana.

Isojen kotien myynneissä (ts > kaksiot) alkavat ALEt jo reilummin -6100 € mediaanin ollessa -18 000 €. Myöskin hintakorotusten yritys on vaisumpaa +1000 € koska tietysti jo korkeamman myyntihinnan myötä myös myyntiajat viivästyvät helpommin lisää – varsinkin juuri näinä aikoina. Mediaanikorotus on n +10 000 € mikä johtaa vähintään noin vuoden kestävään myyntiaikaan tässä joukossa. Myös nämä korottajat ovat enimmäkseen täysin uusia myymättömiä koteja vm 2019 ja tätä uudempia.

Ylivoimaisesti eniten näitä jo halventuneita suurempia koteja (ts < 86 m2) 75 000 – 119 000 € hintaluokasta näkyy Lasnamäellä 9-kerroksen kerrostaloissa. Rakennusvuosi pyörii v 1976 molemmilla puolin.

Vapailla markkinoilla on aina se perustaipumus hinnoitella asiat tehokkaasti ja juuri tämä korostuu nyt talouden hidastumisen painaessa yli-ikäisten hintojen muutoksia selvästi enemmän ALE:n suuntaan.

Kummassakin ryhmässä – pienet & isot kodit – halpenevien kotien paine on yhä vankasti vanhoissa asunnoissa Tallinnalle vaikka markkinat tulvivat myymättömien muodossa uudistuotantoa (n 50%).

Ostajana sekä asuntosijoittajana voit suunnitella & esittää tarjouksen paremmin tuntemalla aina alueella vallitsevan tärkeän hintahaarukan tarkasti.

Enenemmistö yhä sinnittelee sitkeästi aloillaan

Asuntojen hintakuplan puhkeaminen tapahtuu yhä asteittain Tallinnassa eikä tällä hetkellä näytä olevan kovin äkkinäistä liikettä edes viivästyvien markkinoilla laajemmin menossa. Nähtäväksi vielä jää miten jo huojuva korttitalo markkinoilla kestää sen kun työntekijöiden palkkatuet yrityksissä päättyvät ja kun se seuraava iso aalto 12 kk:n kiinteistölainojen lyhennysvapaista loppuu jo lainan omaavilta.

Isojen ja pienten asuntomyyntien jakaumat niiden hintamuutosten perusteella muistuttavat tänään yhä paljon toisiaan edelleenkin.

Hintamuutoksia kokevissa myynneissä laskut (siniset) tapahtuvat useammin kuin nousut (punaiset) samalla kun aloillaan on yhä selvä enemmistö (keltaiset) kaikista viivästyvistä

Laskevien osuuden kasvu markkinoilla tullee osoittamaan sen miten pandemia iskee näihin kumpaankin hyvin eri tyyppiseen myyntiryhmään.

Jos kehittäjät lähtevät massoina liikkeelle – sen jo 50% vapaan inventaarionsa kera – vähenee lähiaikoina nousujen määrät radikaalisti samalla kun aloillaan olleiden osuus kapenee. Näistä molemmat ryhmät siirtyvät sitten laskeneisiin myyntitarjouksiin.

Tiettyjen yksittäisten myyntien isot muutokset tarjoavat jo nyt lisää tilaisuuksia osaavalle ostajalle kuten viikoittaiset TOP-ALE:n katsauksemme hyvin myös osoittavat.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen koneälyn turvin löydät ja näet kivasti kaikkien kaupunginosien viimeisimmät trendit mihin hinnoittelu on tarkalleen euroissa laskien menossa. Sen kartalta näet hetkessä myös missä hinnoittelun muutoksia esiintyy eniten ja miten paljon viivästyneitä ne ovat.

Napsautat kuvia tarvittaessa suuremmiksi alta.

Koneäly tunnistaa hintahaarukat automaattisesti kotiselaimessa
Viivästyneiden yleiskuvasta (vasemmalla) pääsee kätevästi myynnin kattaviin tietoihin (oikealla) sekä antaa nähdä koneälyn luoman peukalosäännön kullekin myynnille (keltaisella)

Näillä eväillä voit tehdä turvallisia ja perusteltuja ratkaisuja vaikka myös pandemian aikana kannattaako tiettyyn kodin tarjoukseen jo tarttua vai ei.

Asuntokaupat 10/2020: isojen kotien ennätyskaupat jatkuivat vahvana

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nosteet: Nõmme (+18%), Lasnamäe Mustamäe (+4%), Lasnamäe (+12%) ja Kesklinn (+5%) kaupunginosissa kun vertaillaan tätä edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Nõmme Pohja-Talllinn (-4%) ja Kristiine (-2%) selvimmin. Liikevaihto oli yllättävää ennätystasoa – aktiivisen pandemia-aallon kannalta katsoen: n _ miljoonaan / kk (ts +7 M€/kk !). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin sekä Lasnamäen & Mustamäen voimakas kasvanut syksyinen myynti.

Markkinat jatkoivat nyt 2. kuukautta ennästystasoillaan. Kiinteistömarkkinat elävät hyvin jännittyneessä tilassa Tallinnassa samalla kun kehittäjät tekevät selvästi jo suuria omaisuuserien siirtoja jo pitkään myymättömän & listatun kalleimman uudistuotannon kanssa.

Lähes kaikki alueet nostivat keskihintaansa


Neliöhintamuutokset (%): 10/2020 vs 10/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 10/2020 vs 9/2020

...

Kulunut kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat eniten Mustamäe, Lasnamäe ja Kesklinn.


Myyntimäärät ylös huimasti

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 10/2020 kodeille räjähtivät yhä ylemmäs vrt 9/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo kasvoi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%). Ts jo yli 100 M€ haamurajan mikä on kovin erikoista pandemian huomioon ottaen.

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärien piikki kertoo siitä, että markkinoilla tehdään suuria omistusmuutoksia mm uusilla isoilla kodeilla velkojien eri panttausten välillä.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa turvallisenst jatkoivat edelleen Kesklinn & Lasnamäe – kuten lähes joka kuukausi on havaittu. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn. Ts neljän johtajan perusporukka pysyi siis taas entisellään.

Keskustan – Kesklinn – suurta tulosta selittää jopa 60 kpl:n kaupan potti 70 – 250 m2:n neliön kaikkein suurimmista kalleista kodeista, joiden yhteisvaihto oli jopa 14,8 M€ neliöhinnoilla 2546 €/m2. Ilman tätä bulkkikauppaa olisi kauppamäärä kuukaudelta ollut yhä korkeampaa tasoa kuin normaalisti. Lainoittajien, velkojien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin.

Myös Lasnamäellä & Mustamäellä nähtiin poikkeuksellisen vahvaa myyntiä, mutta selvästi pienempiin koteihin liittyen.


Kun viivästyneet myynnit turhauttavat lainoittajat näkyy se tämän kuukauden kaltaisina piikkeinä myynneissä.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nosteet myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo teki alkuvuoteen nähden ennätyksensä kun se nousi lisää yhä n +7 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa Tallinnan halvin Lasnamäe sekä yliopistojen Mustamäen alue.


Vaihto sisälsi perinteistä alkusyksyä muistuttaen vahvan panoksen myyntejä yliopiston ja TTÜ:n alueilta.

Myyntiodotukset 11/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn, Mustamäe & Haabersti kaupunginosiin – tässä mainitussa järjestyksessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Uudet isot myymättömät kodit COVID-19 uhreina jo kolmella alueella

Uusien kotien myyjiin on vaikuttanut pandemia isojen kotien (yli 64 m2) viiveiden muodossa yhä pahemmin Tallinnassa. Sen uhreiksi näyttävät valikoituvat juuri näinä aikoina Kesklinn, Mustamäe ja Haabersti alueina kaikkein eniten myyntien viivästyessä vähintään +290 pv. Kun kolmioiden ja 4-huoneiden tarjouspyyntö ylittää maagisen >150 000 € rajan on sillä aina paremmat mahdollisuudet jäädä odottamaan myyntiään hyvin pitkiksi ajoiksi nyt hyperkilpaillun asuntomarkkinan edessä. Nämä uusien myynnit kohtaavat koronan pahiten pääkaupungissa ja tässä valaisemme miten & miksi se tapahtuu.

Kolmen alueen yleiskatsaus

Vedenjakana toimii nyt siis vuosi 2017 näille kodeille: tätä vielä uudemmat uudistuotannot ovat jo pitkään pyörineet myymättöminä paikallisesti markkinoilla.

Mikä menee siis pieleen?

Hyperkilpaillun asuntomarkkinan yhä tihentyessä löytyy markkinoilta iso joukko yksittäisiä myyjiä & kehittäjiä, jotka ovat jopa nostaneet uuden kodin pyyntöjään vähintään +2 100 € verran. Tätä voi pitää markkinan ”kipurajana”, jonka jälkeen aluksi oikein hinnoiteltu myynti hyytyykin paikoilleen pitkäksi toviksi nykytilanteessa.

Myyntiajoista kun näkyy selvästi (koneälyn avulla) miten tämä johtaa ainakin 300 pv:n odotukseen kaupasta selvän enemmistön tapauksissa. Useilla näistä myynnin kesto pyörii jopa yli 500 pv:ssa ja sen yli. Tämä merkitsee siis juuri nyt listattavalle uudelle myynnille lähes kahden vuoden odotusta ostajan löytymiseen jos myyjä ei ole huolellinen toimissaan.

Taktiikkana hinnan nosto julkisen myynnin kestäessä ei siis tuota kovinkaan ruusuisia tuloksia juuri näinä COVID-19 aikoina.

Kolmen suuralueen haasteet – toistaiseksi

Kun Kesklinn, Mustamäe ja Haabersti alueita katsotaan kartalta niin näkyy missä nämä myymättömät isot kodit ovat nyt.

Keskustaa varjostavat tasaisesti jo isojen kotien pidentyneet myynnit

Koteja on kaikilla alueilla suunnilleen sama määrä, mutta kalleimmassa keskustassa ne ovat myös jo jakautuneet aika tasaisesti koko sen kaupunginosan alueelle.

Haaberstin & Mustamäen alueella ovat vastaavat myynnit kasautuneet paljon enemmän muutamiin isoihin uusiin taloihin tai niiden ryhmiin enimmäkseen. Samalla myyjä on usein rakennuttaja sekä kehittäjä.

Ostajalle ja sijoittajalle alueiden sisäinen vertailu antaa myös paljon arvokasta lisätietoa: napsautat alta esiin ne tärkeimmät havainnot alue kerrallaan.

Kesklinn

Keskustan kalleimman uudistuotannon myynti on aivan toisesssa tilanteessa kuin kahdella muulla alueella Tallinnassa.

Koko keskustan suuralueelta voi poimia neljä eri aluetta suurilla isojen kotien myynnin viiveillä nykyään

Sen kotien ollessa ainakin 80 m2:n kokoisia isompia kolmioita & 4-huoneita asettuu minimi täällä hinnoitteluissa noin 195 000 €. Neliöhinnoissa mennään näissä vähintään 2750 €/m2 tasoilla ja suurella osalla jopa 3200 €/m2 ylittyy ts puhutaan luksusluokan kodeista & projekteista.

Valtaosa myyjistä on halunnut kirittää pyyntöään jopa >24 000 €:n verran (ts ALE > 0).

Tämä johtaa vähintään 315 pv:n myyntiajan odotukseen tavallisesti ja sen suurella osalla menee rikki jopa 525 pv:n raja.

Keskiarvot näille muutoksille ovat korkeammat: +27 200 € korotus päätyy +450 pv viivästymisiin.

Muutama hyvä esimerkki näistä viivästyvistä myynneistä eri puolilta keskustaa suurmmista tihentymistä:

Mustamäe

Korkeakoulu- ja yliopistoalue yrittää tarjota pienempiä ja halvempia koteja perinteisesti joten hinta- ja viiverajat ovat toki alhaisempia.

Mustamäen isot kodit keskittyvät eniten sen pohjoiseen samalla kun alueelta löytyy yksi todella suuri rypäs & uudistuotannon projekti

Kotien koon asettuessa haarukkaan 50 – 80 m2 sen valtaosan kolmioille ovat hinnat n 145 000 – 195 000 € luokkaa. Neliöhinnat ovat joukon pienimmät ts 2200 – 2460 €/m2.

Suurin osa myyjistä on päätynyt nostamaan hintaansa joko 3500 – 5000 € tai 7800 – 8000 €:n verran. Merkittävä osa myös jopa aina 24 000 € asti.

Näillä markkinoiden luvuilla päädytään sitten helposti tilanteeseen, jossa odotusaika laskee (vrt keskustaan) 252 pv:n tasoille myynnin sulkemisessa.

Keskiarvot näille muutoksille ovat korkeammat: +10 700 € korotus johtaa +370 pv odotuksiin.

Muutama hyvä esimerkki näistä myynneistä:

Haabersti

Uusimman & merellisen kaupunginosan isot kodit ovat tyypillisesti halvempia kuin keskustassa ihan samoissa kokoluokissa.

– Suurempia isoja vanhoja myymättömiä koteja löytyy kolmelta alueelta Haaberstissa

Kotien koon ollessa vähintään 64 m2 löytyy suurempi osa myös yli 80 m2:n kokoluokasta kuten keskussakin. Hinnat lähtevät enimmäkseen 145 000 €:sta ylemmäs – neliöhinnan pyöriessä 2200 – 2460 €/m2 haarukassa täällä kilpaillessaan aktiivisesti Mustamäen naapurin kanssa myynneistä.

Enemmistö myyjistä on nostanut hintojaan ainakin +8 000 €:n myynnin kestäessä.

Näilläkin halvemmilla markkinoiden pyynnöillä päätyvät odotukset myynnin kestosta minimissään 385 pv selvän enemmistön osalta.

Keskiarvot näille muutoksille ovat korkeammat: +13 900 € korotus johtaa +430 pv viiveisiin.

Muutama hyvä esimerkki näistä kodin myynneistä viivästysten eri keskittymistä:

Äkkinäiset muutokset vahvistumassa

Kuten näistä havainnoista näkyy – ovat isojen uusien kotien myyntihaasteet hyvin erilaisia ja keskittyvät vain tiettyyn osaan Tallinnaa tässä vaiheessa talouden ja pandemian kulkua.

Kuitenkin talouden lähinäkymä on tunnetusti tänään hyvin tumma ja voi johtaa yllättäviin äkkinäisiin muutoksiin asuntomarkkinan sisällä melko varmasti.

On hyvin mahdollista, että eletään jo tärkeitä kuukausia joiden aikana valveilla oleva ostaja / sijoittaja voi etsiä & löytää elämänsä edullisia kauppoja pitkällä tähtäimellä. Siksi on oikein hyvä tuntea mitkä tekijät vaikuttavat myyntien pitkittymiseen painavimmin.

Pandemia ei siis hetkauta vielä kehittäjien uskoa isoissa projekteissa, mutta sen pitkittyminen lisää voi muuttaa markkinaa nopeastikin 6 – 12 kk:n lainan lyhennysvapaiden loppuessa laajemmin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain luo sinulle tarkan näkymän asuntomarkkinoiden tilasta & haasteista tänään & kyvyn ennustaa lähitulevaisuutta myynnin onnistumisesta yksittäisten uusienkin talojen kotien ja projektien suhteen.

Edellä kerrotun uudistuotannon selvästi erottuva ryhmä löytyy viikosta toiseen joko 1. tai 2. suurimpana nykyään asuntomarkkinoilla viivästyneistä koko Tallinnasta.

Sen koneälyn löytämät markkinasäännöt päivittyvät viikoittain ja kertovat helposti eri alueilla vallitsevat ne aivan herkimmät raja-arvot mm ALE:n, huonemäärän ja talon rakennusvuoden kautta.

Vanhat kerrostalomyynnit nyt koronapaineissa keskustan ulkopuolella

Vanhemmat kerrostalot ovat ilmestyneet äskettäin suurimpina joukkoina uusien kotien rinnalla johtavana ryhmänä hidastuvien kauppojen listoille. Alueina esiin nousevat tällöin Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Mustamäe. Hintojen ehdoton maksimi tällaisille kodeille on n 109 500 € / koti niiden jo siis viivästyvissä & halventuneissa myynneissä.

Kaikkia näitä kaksioita ja yksiöitä (max 50 m2) yhdistää muutama selkeä yhteinen piirre: elementti- tai kivitalot ovat vanhempia kuin v 1976 ja korkeudeltaan tasan 5-kerroksisia.

Myyjät ovat myös tehneet hintojen ALE:ja ainakin -5 001 € / myynti tai jopa hyvinkin reilusti tätä enemmän kodista riippuen. Samalla kodin myynti on pitkittynyt max n 252 päivään asti.

Näillä kolmella isolla alueella on myös omat erottuvat piirteensä tässä pandemian markkinatilanteessa mm kotien sijainnin suhteen selvästi.

Lasnamäe

Suurimman sekä myös halvimman alueen heikoin sosioekonominen tila toi tälle alueelle paalupaikan näistä vanhoista kodeista. Näitä vanhoja koteja löytyy eniten myyntiin lähempää keskustaa rypäleenä.

Eniten koteja löytyy keskustaa läheisimmistä kolmesta lähiöistä (ts siniset pilvet)

Valtaosa kodeista nousee esiin Sikupillin, Pae:n tai Ülemiste:n lähiöistä, mutta myös aivan kaukaisimmat lähiöt näyttelevät omaa rooliaan tarjonnassa.

Tyypillisesti myyjät ovat laskeneet n 170 pv:n aikana pyyntöjään -8 000 € / tarjous.

Pohja-Tallinn

Alueen tihein asukastiheys lähiössä tuo myös monia mahdollisuuksia löytää juuri 5-kerroksista taloista kaikkein parhaiten halventuneita koteja täältä.

Uimarannan lähiö tarjoaa eniten vanhoja koteja

Edullisemmat vanhat kodit sijaitsevat ennen kaikkea Pelgurannan alueella täällä. Poikkeuksen tästä tekee lähinnä vain Pohja-Tallinnaa läpäisevä suora valtatie eli sen Sõle -katu, jonka suosio on ilmeisesti vähentynyt myyjien mielessä nyt koronasyksyn koittaessa ja kesän hiipuessa pois lisää.

Myyjät ovat korjanneet hintojaan n -9 500 € / koti alemmas samalla kun myynti on jatkunut jo 246 pv.

Mustamäe

Korkeakoulun ja yliopiston suuri kaupunginosa sisältää runsaasti juuri vanhempia 1960 – 1970 -lukujen kerrostaloja, jotka nyt kokevat pandemian painetta myös selvästikin myynneissään.

Suurimmat kasautumat koteja löytyvät Mustamäen aivan keskiosista

Massiivinen enemmistö halpenevia koteja on Mustamäen sen samannimisesssä lähiössä suurissa kerrostalojen blokeissa.

Täällä myyjät ovat laskeneet hintaansa n -8 700 € kun vastaavasti myyntiä on jo kestänyt sen 236 pv keskimäärin.

Markkinatiedot tarjoaa

Edelliset ryhmät kotien myyntejä näkyvät suoraan kotiselaimen koneälyn tuloksista 4. suurimpana kokonaisuutena nyt pandemian aikana. Tämä on ihan uusi esiin noussut yhtenäinen ryhmä myyntejä neljän parhaan joukkoon & juuri Kesklinn:n ulkopuolelta pelkästään.

Kotiselaimen avulla voit siis helposti seurata miten ryhmän koko, hinnoittelu & koostumus muuttuu myös lähitulevaisuudessa ja mikä koteja sitoo yhteen – loppujen lopuksi.

Voit myös zoomata kartalta jokaiseen yksittäiseen myyntitarjoukseen ja vertailla sen ALE:a sekä myynnin jatkunutta kestoa (DOM = days on market) nopeasti ja tehokkaasti koko kaupunginosan koneälyn ryhmän keskiarvoihin. Klikkaamalla saat toki syvemmät kiinnostavan kodin kaikki myyntiedot esiin.

Ensimmäinen asuntokaupan suuralue jo laskuun hinnoissaan laajalti

Pandemian moukaroidessa taloutta nyt jo rajusti alas nähdään nyt se 1. myynnin todellinen suuralue, jonka pyynnöt myyjillä sakkaavat laskuun. Lasnamäen halvin tärkeä kaupunginosa on nyt sitten vuoden 2009 kriisin pohjan ensimmäistä kertaa laskussa sen asuntotarjouksillaan tästä eteenpäin. Tämä on merkittävä käännekohta, jonka vaikutus COVID -epidemian jatkuessa ennallaan tullee vain syvenemään kohti vuoden 2021 vaihdetta lisää.

Uusien & vanhojen pyyntöjen ero kertoo oikeat riskit

Kodin myynnissä uudet asunnot hakeutuvat alemmas kohti vanhoja kun matalasuhdanne yhä jatkuu taloudessa selvästikin. Tämä tarkasti mitattava näkemysero on siis se kuilu, minkä verran uusien kehittäjien on maksimissaan tultava alas jos aikovat jatkaa bisnestä markkinoilla.

Kun suuret alueet laitetaan riskijärjestykseen tänään nähdään seuraavaa.

Uusien & vanhojen kotien näkemyserot m2-keskihinnoissa 10/2020

Suurin riski löytyy Pohja-Tallinn:sta, jota seuraa Lasnamäe. Kun viimeisenä on loogisesti juurikin kallein ja varakkain Kesklinn.

Näin ollen, lähitulevaisuudessa tullaan todennäköisesti näkemään seuraavana laskeva alueena Pohja-Tallinn, jota seuraisi – kriisin pidetessä – myös Mustamäe:n alue.

Potentiaalit jopa -40%…+60% luokkaa

Maksimipotentiaalit m2-tiputuksiin näille peilaten nykyisiin uusien kotien hintoihin ovat seuraavat:

  • Pohja-Tallinn, -1254 €/m2
  • Mustamäe, -715 €/m2

Kun nyt uusien kotien keskihinnat ovat 3288 €/m2 (Pohja-Tallinn) & 2418 €/m2 (Mustamäe), niin tarkoittaa tämä noin -38% ja -30% ”haircut”:ja edellisille vastaavasti. Tämä on se kaikkein pahin riskiskenaario markkinoille COVID -kriisin pitkittyessä jo liikaa aivan uusille myymättömille kodeille.

Varakkaimman Kesklinn:n myyjät liikkuvat vasta viimeisenä alemmille tasoille massoina kriisin edessä kuten kävi jo finanssikriisin 2007 – 2009 kuluessa & todennäköisesti myös kaikkein vähiten nytkin.

Toisaalta, jos pandemia alkaa kääntyä jyrkästi yllättäen paremmaksi voi riski kääntyä vastaavassa suhteessa voitoksi vahojen kotien hyväksi: vanhojen yksittäisten myyjien kodit kun ovat olleet jo suurimmassa paineessa keväästä ja antaneet jo periksi reilusti keskustan ulkopuolella. Niillä on siis potentiaali ponkaista ylemmäs helpommin.

Nykyisillä vanhojen m2-keskihinnoilla voittajia ovat tällöin Pohja-Tallinn (ts 2034 €/m2) ja Lasnamäe (1595 €/m2): +62% ja +47%. Kesklinn:lla on merkittävästi pienempi & heikoin potentiaali kiriä vanhoja koteja enää kalliimmaksi: vain +29%.

Tullakseen kilpailukykyisiksi uuden kodin on vielä tiputtava hinnoissaan omalla alueellaan lähes vanhojen kotien tasoille pandemian vielä tästä pidentyessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa näkemään ilmaiseksi ja vapaasti sen miten pandemian vaikutus muuttaa isossa kuvassa asuntomarkkinoiden koko tilaa Tallinnassa lähitulevaisuuden trendeinä. Myös nuo näkemyserot uusien & vanhojen kotien kesken ovat saatavilla nopeasti esiin.

Keskustan uudemmat kaksiot hidastuvat eniten myynneissään nyt

Viime viikko on muuttanut voimakkaasti kaksioiden myyntien määrää vuosina 1999 – 2018 rakennettujen kotien osalta. Tämä ryhmä tarjottavia koteja on mielenkiintoinen juuri siksi, että se sisältää nyt suuren joukon koteja joille voidaan antaa hintarajat ts miksi hidastumista tapahtuu tarkasti: mm alle 51 m2 koti ei saisi maksaa yli 148 000 € päivän markkinoilla keskustassa jos tavoite on myydä se nopeammin. Katsauksesta näet miten markkina on elänyt ja missä muutokset ovat vahvimmillaan menossa.

Ne neljä avainryhmää

Kun markkinaa katsotaan koneälyn kautta näkyy viikosta toiseen aina neljä selvästi suurinta ryhmää myynneissä Tallinnassa suurimmasta pienimpään suunnilleen näin.

Keskeisimmät hitaiden kotimyyntien piirteet

Näistä juuri 3. ryhmä (ts 119 – 224 pv myynnissä & ALE <= -5001 €) on muuttunut viime viikkoina voimakkaimmin niin, että sen sisään on ilmestynyt iso joukko Kesklinn:n uudempia koteja vuosilta 1999 – 2018 kun aiemmin ryhmässä on ollut vain vanhoja + ilman koko keskustan näkyvää vaikutusta.

Tämä viestii myynnin kasvavasta puuroutumisesta lisää juurikin Tallinnan keskihintojen kalleimmalla alueella.

Alle 2203 €/m2 neliöhinnan alle asettuu nyt kasvava joukko näitä – ei aivan uudistuotannon – koteja niin, että max pyyntö on se 148 000 € / koti – myös keskustassa.

Myöskin, nähdään se miten keskimääräisen pyynnön kestäessä tässä ryhmässä myyjä on päätynyt tarkistamaan hintaa alemmas n -15 000 … -5 001 € / tarjottu koti (ts sen ALE:a). Vielä viikkoja aiemmin tämä haarukka oli selvästi lährempänä nollaa – ilman näin suuria ALE:ja ostajalle.

Perheiden tiukkeneva talous- & työtilanne toimii siis ajurina hintojen tiputuksille taustalla yhä suuremmalle joukolle viivästyneistä aina 119 – 224 päivään asti tänään.

Keskustan uudet puuroutumat

Koneälyn yksi yleinen & helppo sääntö (ts ALE <= -5001 € & huoneita <= 2.0) summaa tarkasti mikä vaikuttaa nyt voimakkaimmin myynnin viivästymiseen keskustalle pikku kodeille. Vielä mielenkiintoisempaa on toki katsoa missä päin aluetta ne ovat.

Tältä näyttää nyt näiden uusien kotien sijainti Tallinnassa.

Uusien viivästyneiden pilvimassa keskustan alueelta

Isosta markkinakuvasta näkee hyvin miten kuvassa ALE-pilvien massa (ts yksi pilvi = kodin tarjous) kattaa koko keskustan aluetta käytännössä hyvin.

Purppurapilvien keskittyminen taas enemmistönä aivan kaukaisimpaan keskustan osaa kertoo myös siitä miten hyvin koneälyn havaitsema < 148 000 € pyyntö toimii tarkkana raja-arvona tälle ryhmälle viivästyviä myyntejä: mitä enemmän purppuraa sitä useampi täyttää ehdon.

Toisaalta, näissäkin merkityissä kodin myynneissä vain harvemmin on saavutettu vielä < 2203 € neliöhintaa. Ts matkaa on vielä edessä muun Tallinnan alueiden tasojen saavuttamiseen.

Turbulenssi näinä viikkoina on myös varsin suurta: vain muutamassa viikossa nähtiin nyt lähes +30% kasvua pyyntöjen & tarjousten määrille keskustan vaikutuksesta. Syksyn jatkuessa nykyisin pandemian askelmerkein tämäkin ilmiö pysynee ennallaan.

Romahduspiste edessä vai ei?

Viivästyvien myyntien seuranta koneälyn silmin visuaalisesti on mainio tapa ymmärtää pandemian shokkiaallon etenemistä asuntomarkkinoilla tarkasti. Näiden koostumuksesta voidaan sekä toddta nykytila että ennustaa lähitulevaisuuden tilannetta.

Kiteytettynä edellisestä, tilanne vaikuttaa nyt markkinoilta siltä, että paine on kasvamassa yhä uudempiin ja pienempiin koteihin. Alueellisesti selvästi vaikuttavin tekijä on tässä koko prosessissa Kesklinn:n nopeasti muuttuva tila.

Selvästikin polarisoitunut dialogi uudistuotannon ja vanhempien kotien kesken jatkuu niin, että uusien kehittäjät & välittäjät yhä yrittävät hintojen nostojaan samalla kun vanhempien puolella nähdään ALE-haarukan päivitystä yhä alemmas ostajan eduksi.

Koneälyn monista sen valituista markkinapiirteistä kaikkein keskeisin esiin nouseva luku on pyynnön lasku tai nosto (ts ALE) myynnin elinkaaren aikana. Tämä ennustaa jopa n 75% varmuudella miten kodin myynti jää markkinoille & viivästyy.

Romahduksen riski markkinoilla kasvaa sen vahvemmaksi mitä enemmän kodin myyntejä ruuhkautuu merkittävästi tulevina viikkoina & kuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen koneäly tarjoaa mahdollisuuden tarkastella mainiosti viivästyvien myyntien tärkeimpiä yksityiskohtia tänään sekä ennustaa pelkistettyjen sääntöjen avulla lähitulevaisuutta.

Asuntokaupat 9/2020: bulkkikauppa isoilla kodeilla kiihtyi

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nosteet: Kristiine (+24%), Lasnamäe Mustamäe (+13%), Haabersti (+12%), Pirita (+11%), Pohja-Tallinn (+9%), Kesklinn (+5%) ja Lasnamäe (+3%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Nõmme (-12%) Liikevaihto oli huimaa tasoa – pandemian kannalta: n _ miljoonaan / kk (ts +31 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin Kesklinn:n & Lasnamäen hämmästyttävän voimakas & yllättävä kauppa isoilla kodeillaan.

Markkinat räjähtivät kirjaimellisesti ”eloon” viime kuusta välittämättä juurikaan perheiden ja talouden yleisistä odotuksista maassa. Sekä osake- että kiinteistömarkkinat elävät nyt Tallinnassa ihan omassa kuplassaan reaalitaloudesta juuri piittaamatta.

Lähes kaikki alueet nostivat keskihintaansa


Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 8/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 7/2020

...

9/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat eniten Kristiine, Pohja-Tallinn ja Haabersti.


Myyntimäärät ylös huimasti

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 9/2020 kodeille ponnahtivat ylös vrt 8/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo räjähti samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärät ponnahtivat yllättäen viime vuoden lopun tasoille äkäisesti.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Kesklinn & Lasnamäe edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn. Ts neljän johtajan perusporukka pysyi vakaasti entisellään.

Keskustan – Kesklinn – suurta tulosta selittää jopa 68 kpl:n kaupan potti 70 – 250 m2:n neliön kaikkein suurimmista kodeista, joiden yhteisvaihto oli jopa 19,8 M€ neliöhinnoilla 2847 €/m2. Ilman tätä bulkkikauppaa olisi kauppamäärä kuukaudelta ollut sen normaalitasoilla. Lainoittajien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin.

Myös Lasnamäellä nähtiin erikoista kauppaa 19 kpl kaikkein isoimmilla kodeilla, joita halutaan pitää pimennossa kaikilta yksityiskohdiltaan kiinteistörekisterin tilastoissa. Näiden yhteisarvo oli n 2 M€. Yleensä rekisteri on velvoitettu esittämään kaikki tiedot kaupoista, jotka ylittävät 5 kpl:n rajan maassa jolloin myyntejä ei vielä voida yksilöidä tarkasti katuosoitteiden tasolla.


Kehittäjien & lainoittajien bulkkikauppa isoille kodeille jatkui keskussa entisellään.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nosteet myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo raketoi huimasti siis n +31 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa viisi aluetta samalla kun Kesklinn osoitti taas epänormaalia kauppaa sen suurimmilla isoilla kodeillaan toistuvasti.


Vaihto sisälsi n 20 miljoonaa myyntiä keskustasta sen isoimmissa kodeissa mikä on jatkunut viime kuukaudet yhä uudelleen.

Myyntiodotukset 10/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe, Haabersti & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Koronan kriisi nostaa vanhojen kotien myyntien viiveet esiin

Ennen synkkää maaliskuuta 2020 & tämän kriisin alkua vanhat kodit myivät normaalisti, vaan toisin on nyt syksyä kohti mentäessä. Tässä katsauksessa vertaillaan tilannetta ennen ja jälkeen koronaa tarkasti. Löydät hyvää tietoa siitä mitä on tapahtumassa juuri nyt ja miten tilanne poikkeaa vuoden takaiseen nyt asuntomarkkinoilla.

Ennen koronaa

Otetaanpa vertailupisteiksi 2020 kuukausi helmikuu ja sama hetki kuin nyt vuosi sitten. Miltä markkina näytti ja miten se muuttuikaan? Oheisessa taulukossa on avainlukuina esitetty nämä kaksi tilannetta havainnollisesti.

(Klikkaa kuva suuremmaksi tarvittaessa)

Ennen koronaa vanhat kodit löytyivät vasta 4. sijalta

Kaikkein selvimmin näkyy alimpana miten alkuvuodesta 2020 keskeisimpiin ruuhkautuviin myynteihin liittyi mukaan vanhojen kotien ryhmä Kesklinn:sta kun vielä v 2019 syksyllä kaikki olivat uusia taloja ja niiden koteja.

Tyypillisesti nämä olivat siis vähän vanhempia isoja koteja kivitaloissa, joiden m2-hinta oli asetettu tuohon aikaan vielä koko keskustan keskihinnan tasoille. Tästä seurasi hyvin suurta viivettä suurelle joukolle myyntejä.

Vanhojen ruuhkautuvien joukko on myös erittäin pitkään markkinoilla ikääntyneitä myyntejä (> 602) samalla kun uudistuotannon kiertonopeudet ovat kasvaneet ja lyhentyneet viime syksystä vuoden 2020 alkuun.

Tämä kertoo siitä, että uusien kotien määrä on ylittänyt välittäjien ja kehittäjien myyntikapasiteetin ts niitä jonoista siirrellään myyntejä aktiiviseksi vain kun riittää henkilöstöä tekemään myynnin työtä kentälle.

Markkinapaine siirtyi jo alkuvuodesta kohti vanhempia koteja keskustan näyttäessä sille ensin mallia – ihan ilman koronaakin.

Viruksen isku asuntomarkkinoille

Koronan isku asuntomarkkinaan eskaloi ja kiihdytti edellä jo alkanutta siirtymää selvästi lisää. Tässä vastaava taulukon vertailu vuoden alun tilanteesta aivan viime viikkojen syksyn tilanteeseen markkinoilta.

(Klikkaa kuva suuremmaksi tarvittaessa)

Koronakriisin vaikutus näkyy kahdessa tärkeimmässä ryhmässä

Vanhojen kotien viivästymät ovat nyt tasoissa uusien kanssa ts molemmilla kaksi samankaltaista ryhmää melko tasapainossa tärkeimpien joukossa.

Pienet asunnot – yksiöt & kaksiot – ovat ilmestyneet nyt kasautuvien myyntien listalle toiseksi tärkeimpänä erottuvana joukkona.

Hintarajat ovat myös laskeneet ruuhkautuneissa pyynnöissä: vuoden alussa pienten ja isojen kotien jakopiste oli n 152 000 € kun se tänään on n 145 000 €.

Uusien kotien listausten määrähän ei ole olennaisesti tippunut vaan kasvanut markkinoilla, mutta samaan aikaan vanhojen määrä on suhteessa eniten ikääntynyt lisää viivästyvien kilpailussa.

Vanhojen kotien pitenevään myyntiin on myös tullut yksi suuralue lisää keskustan ulkopuolelta – Pohja-Tallinn – kun vuoden alussa siellä oli vielä vain massiivinen halvin Lasnamäen kaupunginosa.

Loogisesti se mitä koetaan nyt on toki seurausta lainoituksen vaikeutemisesta samalla kun työttömyys räjähti koronan jälkeen nousuun erityisesti turismiin liittyvissä palvelutehtävissä maassa. Työttömät perheet eivät voi millään ostaa asuntoja lainalla ja näitä on nyt tullut pilvin pimein lisää Tallinnassakin pitkittyneen kriisin myötä.

Myynnin fokusta vanhoihin

On tiettyjä vahvoja trendejä, joista kannattaa siis olla perillä jo edellisten mainuttjen havaintojen perusteella mitä kodin myynteihin tulee:

  • Vanhojen kotien tarjonta lisääntyy ikääntyvien ryhmässä jo vauhdilla ja vääjäämättä kriisin syvetessä.
  • Vanhojen ikääntyvien asuntojen tarjonta laajenee alueellisesti entistä enemmän myös kalleimman keskustan ulkopuolelle.
  • Uusien kotien puolella listauksia rajoittaa välittäjien määrä, joita yrittäjillä on enää varaa pitää töissä päivittäin kun parempia & riittävän kannattavia kauppoja ei synnykään riittävän nopeasti toimistolla.
  • Hintarajat ovat laskussa niin, että uudet ja vanhat ikääntyvissä seuraavat näissä toisiaan yhä melko tarkasti.

Markkinatiedot tarjoaa

Edellä tiivistetyt taulukoidut havainnot syntyvät kotiselaimen koneälyn tuloksena, joka suodattaa ja niputtaa esiin aktiivisista myynneistä viivästyneiden myyntien tärkeimmät yhdistävät tekijät. Näin löydät aina suurimmat kasautumat helposti ja tiedät miksi ne syntyvät. Tämä upea palvelu on myös tilattavissa & aktivoitavissa sinun omaan käyttöön jos suunnittelet kodin ostoa, myyntiä tai sijoitusta Tallinnaan.

Viivästyneiden määrät keskeisine piirteineen, näitä yhdistävä koneälyn sääntö (keltaisella) + nämä pikku kodit kodit pilvinä kartalla sijainteineen

Kannattavien markkinat keskittyvät muutamille alueille lisää

Kannattavien kotien markkinat ovat supistuneet keväästä koronakriisin seurauksena Tallinnassa. Nyt meno on sellaista, että vain pari suurta myyntialuetta – Kesklinn & Lasnamäe – tuottavat uusia kannattavia koteja eniten & tasaisesti viikoittain. Tästä katsauksesta löydät tarkemmat tiedot miten tämä kiinnostava markkina elää tärkeimpien myyntialueiden kesken kriisin jatkuessa tästä syvemmälle.

Kannattavien markkinat voidaan kiteyttää kahteen isoon tekijäänsä: toisaalta kotien määrään ja laskettuun €-etuun ostajalle kaikista niiden myynneistä.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

Kotien määrät & yhteenlasketut edut tärkeimmiltä alueilta

Sekä määrissä että euroissa Kesklinn & Lasnamäe vetävät pisimmän korren selvästi tänään.

Koko Tallinnan osuuteen verrattuna Kesklinn tarjoaa rahassa jo > 50% etuja 4,2 M€ potillaan, jotka sisältävät reilut 200 kotia sen alueella.

Lasnamäen alueen rahallinen etu kutistuu murto-osaan tästä koska alueen keskihinta pyynnöissä (nyt 1910 €/m2) ja toteutumissa on kaupungin pienin ts: 1,1 M€ ja 139 kotia. Alempi hinta estää todella isojen etujen / koti synnyn.

Kriisin syvetessä kohti talouden kovia muutoksia on jo nyt nähty miten juuri näiden kahden alueen merkitys korostuu yhä lisää.

Halvin & kallein alue johtavat nyt viikoittain

Aivan kuluvan viikon uudet havainnot kannattavista kodeista näyttävät seuraavilta – vastaavasti.

Näistä viikossa muuttuneista ja kannattavista kodeista näkyy aika tyypillisesti miten markkina nyt kehittyy: Pohja-Tallinnassa syntyy vain murto-osa uusia mahdollisuuksia kun sitä vertaa Kesklinn & Lasnamäe alueisiin.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

_

Kun viime keväänä vielä Pohja-Tallinnassa oli yksi vilkkaimpia markkinoita niin nykyään sen markkina on kovasti supistunut murto-osaan. Mitä onkaan tapahtunut?

Uusien ja vanhojen kotien polarisaation tahtipuikko

Myyntien pyyntöjen etääntyminen ryhminä uusien ja vanhojen kotien kesken kertoo siitä miten suuri näkemysero vallitsee kehittäjien ja tavallisten kodin myyjien kesken.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

Näkemyserot pienimmistä suurimpaan pääkaupungissa

Tästä näkee hyvin miten Pohja-Tallinn:ssa on ylivoimaisesti suurin näkemysero (> 1200 €/m2) tänään jo uusien ja vanhojen kesken. Itse asiassa se on myös Tallinnan kaikkein korkein selvästikin.

Vanhojen kotien m2-hinnat ovat siis tiivistyneet ja pakkautuneet alimmaksi koettuun pisteeseen nippuunsa samalla kun markkinoille on tulvinut yhä lisää luksushinnoittelun koteja – erityisesti Kalamajan lähiössä. Molemmat muutokset nostavat näkemyseroa.

Näin on sitten tultu tilanteeseen Pohja-Tallinnassa, jossa vanhoista kodeista löytyy yhä harvemmin etua & lisäarvoa kun niitä aina arvotetaan paikallisesti lähimpiin samanlaisiin koteihin. Uusien myyjät taas pitävät yhä tiukasti kiinni korkeista hinnoistaan. Joten siltäkään suunnalta ei juuri erinomaisia etuja löydy kuten keväällä vielä oli tilanne.

Kesklinn:ssa taas ero on yhä pysynyt suhteellisen alhaalla ottaen vielä huomioon sen kalleimmat m2-hinnat. Matkaa on yhä jäljellä edelliseen tilanteeseen selvästikin.

Odotettavissa seuraavaksi

Aktiivisimmin markkinoilla elävät & liikkuvat pyynnöissään kalleimman Kesklinn:n kodit nykyään. Tämä näyttää johtavan samaan suuntaan mitä keväällä nähtiin jo Pohja-Tallinn:ssa ts sen vanhat kodit alkavat löytää tiensä ”aivan pohjille” alenevien hintojensa myötä.

Toinen ajuri on toki myös Lasnamäe:llä, jossa jo romahtanut ostovoima joko pakottaa sen runsaan uudistuotannon massoina alemmas tai yksittäisen sen vanhat kodit yrittävät löytää ”uuden normaalin”, jolla myyntiä voi vielä toteuttaa. Toistaiseksi, vain jälkimmäinen näyttää toteutuvan laajemmin.

Lopputulos edellä molemmissa näissä alueissa johtaa jähmettyvään markkinan tilaan, jossa lopulta uusien & vanhojen kotien polarisaatio nousee huippuunsa.

Jähmettynyt markkina voi olla kodin ostajan hyvä ystävä kun ostotarjouksia voi tinkiä reilusti alemmaksi ainakin hetken aikaa kyseisellä alueella.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotselain kertoo & auttaa sinua seuraamaan kannattavien markkinatilannetta tarkasti & nopeasti. Aloittamalla sen tilauksen saat käyttöösi myös tarkan kartan mihin osoitteisiin kannattavat kodit sijoittuvat koko pääkaupungissa.