TOP-ALEt: etälähiöitä ja Kalamajaa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli ”TOP-ALEt”. Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Mukava kaunis _ H.
parvekkeella melko uudesta kivitalosta (_ m2)
Ostajan etua:

+_ € / +_%

Markkina-arvostukset ovat positiiviset: _% missä eniten arvostusta nostaa kodin koko 68,7 m2 (n _%) tänään sen kilpailun omassa ympäristössä. Lisäarvoa syntyy sijainnista (_ €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n _ tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen (_ €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: _ €. Ilmoitus on jo yli-ikäinen (_ pv auki) ollen yli sen normaalin myyntiajan (_ pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen kodin laadusta & sopivasta hinnasta.

Yleisarvosana: 4/5

BarometriBarometriBarometriBarometri

.
NYT
_
Markkinoilla
_ päivää
Alkuhinta
_

Moderni koti nopein yhteyksin keskustaan

Markkinatilanne vertailussa

Talo on ison valtaväylän vierellä mutta lähellä Kadriorg:n puistoja

Liikuri 8A, Kuristiku, Lasnamae, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

Vain kolme kotien myyntialuetta toipuu koronalamasta

Usko koronakriisin pikaisesta toipumisesta asuntomarkkinoilla jakaa & polarisoi voimakkaasti Tallinnan markkinaa toipujiin ja koronalaman jatkajiin. Kolme keskeistä myyntialuetta reagoi kahdeksasta mahdollisesta kaupunginosasta hieman kallistuessaan m2-keskihinnoissa äskettäin.

Toipuviin isoihin alueisiin kuuluvat kaupungin halvimmat (Lasna- & Mustamäe) sekä kallein (Kesklinn) seuraavasti.

__

Kuten alimmasta kuvasta näkyy koko Tallinnassa lievä toipuminen alkoi n 8 viikkoa sitten mitä tukivat vain Kesklinn ja Lasnamäe. Sen jälkeen on myös Mustamäe liittynyt arvaamaan toipumisen puolesta myyjien keskuudessa.

Halvimmat alueet ovat kuitenkin viimeisten viikkojen perusteella menettämässä puhtia toipumisesta melko samalla tavalla kun taas Kesklinn on muuttunut melko epävakaaksi ennustaa viikkohintojen muuttuessa rajusti koko suurta kalleinta kaupunginosaa koskien.


Markkinan huojennusralli on kuin osakemarkkinoiden kuuluisa ”death cat” -pomppu kun saatiin ne 1. uutiset sulkutilan loppumisesta pandemiasta.

Tässäkö se oli

Vaikka asuntomarkkinat pysyvät yhä ylhäällä ovat reaalimaailman vaikutukset vasta tulossa. Joukkotyöttömyys & lama yhdistelmänä mittaavat tulevana syksynä tavallisten perheiden kodin myyntiaikeita & hermoja varmasti yhä lisää.

Kun kesälomat ovat ohi & pankkien lyhennysvapaat raukeavat asuntovelallisille voivat sijoittajat odottaa todellisia uusia löytöjä upeilta edullisilta markkinoilta.

Tämä ei ollut siis vielä tässä vaikka helpotusralliin uskovien osuus hetkeksi nouseekin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain seuraa puolestasi koronakriisin suoria vaikutuksia asuntomarkkinan tunnelmiin.

Pikku kolmiot ja isot kaksiot kasvavan koronapaineen alle

View this post on Instagram

#home #bestvalue #proptech #homebrowser

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

View this post on Instagram

#home #bestvalue #proptech #homebrowser

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

Muutamat kotien erityisryhmät reagoivat helpoimmin koronakriisin aiheuttamaan markkinahäiriöön Tallinnassa: isommat kaksiot & pikku kolmiot ovat nyt myös jo nousevan ”asuntomyrskyn silmässä”. Uudistuotannon jo kyllästämillä kaupungin asuntomarkkinoilla nähdäänkin näissä kodeissa hyvin mielenkiintoista jatkuvaa kehitystä vaikkapa sijoittajan kannalta. Tässä artikkelissa katsotaan tarkemmin millaisia nämä kodit ovat.

Paineita m2-hintaan sekä ALE:een

Nykypäivän asuntomarkkinoilla nähdään, että juuri tarpeettoman suuret kaksiot ja (liian?) pikku kolmiot kuuluvat pitkittyneiden myyntien kärkiryhminä kaikkein halvimpien pyyntöjen ryhmään.

Tämä kertoo alati jatkuvista haasteista myyjien keskuudessa saada niitä enää kaupaksi normaalisti mikä luo ostajalle yhä parempia tilaisuuksia nyt lähiviikoille & -kuukausille juuri näistä ryhmistä.

Kun ynnätään yhteen tässä vertailussa sekä keskihinnat että tapahtuneet ALE:t nähdään seuraavaa kaikkien viivästyneiden kodin myyntien markkinoilla.

Pikku kolmiot ovat laskeneet keskintojaan (2 200 €/m2) hieman alemmaksi kuin kaikki muut viivästyneet kolmiot (2 500 €/m2).

Isojen kaksioiden puolella nähdään jopa isompi ero sekä näiden pyyntöjen keskihinnan (1850 €/m2) että hinnoittelukehityksen ALE:n (-4 500 €) osalta ostajan eduksi: hinta on pienempi samalla kun ALE:t ovat paljon suurempia kuin normaalisti kaikissa 1-2 huoneen asunnoissa.

Isot kaksiot siis ovat sekä keskihintojen että ALE:n myötä jopa vielä pikku kolmioita houkuttelevammin hinnoiteltuja tänään näistä kahdesta ryhmästä.

Isot kaksiot & pikku kolmiot erottuvat kaikkein edullisimpina markkinoiden kaikista viivästyneistä myynneistä koronakriisin runtelemilla markkinoilla.

Muutamia poimintoja markkinoilta

Oheiset poiminnat & tilanteet ovat nykyisistä Tallinnan kotien pyynnöistä näistä kahdesta ryhmästä ja kertovat kotien kannattavuudesta kunkin paikallisessa lähimarkkinassa.

Iso kaksio – Kari 24, Pelguranna

Tämä uusi talo suuren uimarannan lähiössä on ollut koteineen myynnissä jo kauan niin, että hinnat ovat nyt käytännössä nyt vanhojen kotien tasoilla. Ainut asia, joka nostaa kustannusta hieman on keittiön asennus & osto aivan uteen kotiin.

Iso kaksio – Liikuri 8a, Kuristiku

Talo on uuden valtavan uudistuotannon naapurissa, joka samalla painaa koronakriisin lisäksi hintoja alemmas tälle kodille.

Pikku kolmio – Randla 30, Pelguranna

Ennusteemme mukaan juuri tällaiset vanhat pikku kolmiot siirtyvät yhä lähemmäs kannattavien kotien rajaa kriisin syvetessä vielä lisää.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen viisas koneäly tuo sinulle napin painalluksen taakse kaikkein keskeisimmät markkinoiden myynnin pullonkaulat & ennusteet kuten mm tässä edellä mainitut isot kaksiot & pikku kolmiot.

Koronavapina kasvaa asuntomarkkinoilla lisää

Isot alueet eriytyvät kodin myyjien keskuudessa yhä lisää Tallinnassa koronakriisin seurauksena. Nyt nähdään miten kaikkein vähiten suositut alueet myynneissä painuvat aivan pohjille kun taas vahvimmat alueet luovat uutta uskoa V-muotoiseen toipumiseen pandemian globaalista kriisistä.

Seuraava kuva tiivistää hyvin koronasta alkaneen kehityksen kolmella keskeisellä erilaisella alueella pääkaupungissa.

__

Samalla kun kaikki kaupunginosat ovat edelleen koronan jälkeisessä isossa laskutrendissä on niillä merkittäviä eroja aivan viime viikkojen kehityksen suhteen.

  • Nõmme:n tunnetusti heikoin myynti on ajanut sen m2-keskihinnoiltaan nyt jo selvästi alemmas kuin vuosi sitten samaan aikaa. Tällä alueella on myös olematon määrä uudistuotantoa myynnissä. Joten kehitys kuvastaa ennen kaikkea vanhojen kotien odotuksia eniten tässä vertailussa.
  • Lasnamäen alue alkoi toipua noin viisi viikkoa sitten uskoen koronaviruksen vaikutuksen heikkenemiseen. Joskin viime viikot ovat kääntäneet myyjien tunnelmia taas uudelleen laskuun.
  • Kesklinn – kalleimpana alueena kaupunginssa – toipui jo kaikkein aikaisemmin myyjien pyynnöissä, mutta samalla sen hintojen vapina on selvästi nykyään selvästi aivan kaikkein suurinta viikosta toiseen.

Vahvojen myyntialueiden uskomaton positiivisuus tässä perustuu eniten uusien talojen kehittäjien palautuneeseen uskoon nopeasta toipumisesta. Markkinan polarisaatio jatkuu yhä ennallaan / jopa lisääntyy uusien kotien suhteen nyt.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa seuraamaan pandemian hinnoittelujen vaikutuksia Tallinnassa ja sen eri kaupunginosissa ilmaiseksi mm avoimien pyyntöjen keskihintojen kautta.

TOP-ALEt: uusia ja vanhoja kaksioita tarjolla asumiseen

View this post on Instagram

#home #bestvalue #homebrowser #proptech

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

View this post on Instagram

#home #bestvalue #homebrowser #proptech

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli ”TOP-ALEt”. Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Siisti kaksio
kahdessa kerroksessa tehdastalosta ( m2)
Ostajan etua:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat miinuksella: % missä eniten arvostusta laskee kivitalo (n %) tänään sen kilpailun omassa ympäristössä. Lisäarvoa syntyy sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on keski-ikäinen ( pv auki) ollen alle sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen kodin laadusta, sijainnista & hinnasta.

Yleisarvosana: 4/5

BarometriBarometriBarometriBarometri

.
NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta

Avara koti kehittyvään suosittuun lähiöön

Markkinatilanne

Tehdastalo on aivan sataman ja vanhan kaupungin läheisyydessä

Põhja pst 23, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

Pienet vanhat kodit reilusti alle 100 000 € tasoilla

Pandemian vaikutus alkaa näkyä pienten kotien kauppoina & tapahtumina alle sadan tuhannen euron haamurajan yhä selvemmin Tallinnassa sen vanhoissa kerrostaloissa. Tästä katsauksesta näet mikä on ollut henki markkinoilla viime viikkoina eri kaupunginosissa ja koko pääkaupungissa.

Enemmistönä alle sadan tuhannen vanhat kodit

Vaikka koko Tallinnan tunnelma kulkee noin 50/50 halvempien ja kalliiden kauppatapahtumien osalta yhä, niin 3/4 suurimmista & tärkeistä myyntialueista (Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn) sulkee jo vanhoja kotejaan alle 100 000 € viikoittain enemmistönsä osalta.

Suhteellinen osuus sulkeutuneista kauppatapahtumista eri alueilla

Kuten kuvasta näkyy vain kallein Kesklinn sinnittelee enää vastavirtaan noin 30% osuudella kun myynnit sulkeutuvat markkinoilla netistä.

Mustamäellä sulkeutuu suurin julkisten myyntien määrä < 100 000 € ryhmässä eli jopa noin reilut 80% nykyään sen kaikista myynti-ilmoituksista.

Luonnollisesti, sekä Mustamäen että Lasnamäen suurta osuutta halvempien kauppojen ryhmässä selittävät näiden alueiden massiiviset myymättömät varannot vanhoja rakennettuja v. 1960 – 1980 -lukujen elementtipohjaisia kerrostaloja kaiken kaikkiaan. Nämä kodit kun juuri usein päätyvät tähän hintatasoon.

Mustamäen kohonnut kiinnostus ostajilla tähän aikaan vuodesta perustuu myös sen korkeakoulujen alun läheisyyteen aika pian nyt alkusyksystä.

Ihan uutena muutoksena markkinoilta viime ajoilta on nähty myös melko jyrkkä koronaviruksen muutos Pohja-Tallinn:ssa, missä sulkeutuvat myynnit näyttävät siirtyneen kohti kahden halvemman alueen mallia lisää.

Halvimmat alueet vähän kalliimpia

Kun keskiarvohinnat poimitaan esiin näistä alle sadan tuhannen kauppatapahtumista, niin mielenkiintoisesti näkyy miten halvimmat alueet nauttivat korkeammista hinnoista kuin kalliimmat.

Keskihinnat alueittain < 100 000 € kotien ryhmässä

Kun Pohja-Tallinn:ssa sen vanhojen kotien keskihinta on 66 500 €, on taas Mustamäellä vastaava luku 72 100 € tänään.

Viime kädessä tätä selittää se perusasia mitä eurolla saa tässä segmentissä ja mitä ei: asunnon koko, laatu & muut ominaisuudet ratkaisevat kaupan onnistumisen myyjälle.

Pandemia kirkastaa kauppatrendit esiin

Kauppojen voimistuessa alle sadan tuhannen ryhmässä näyttää siis siltä, että muutamat keskeiset trendit voimistuvat näiden kesken melko selvästi.

Kalliimmalla pieniä – halvemmalla hiukan suurempia

Näiden alle sadan tonnin kotien dynamiikka seuraa hyvin loogisesti alueiden yleistä keskihintaa mm näin:

  • Kesklinn (2540 €/m2) & Pohja-Tallinn (2070 €/m2) kalliimmissa kaupunginosissa vaihtuvat myynnit m2-hinnoilla kokoluokassa, joka vastaa vain reilua isompaa yksiötä tai pientä aika tiivistä kaksiota (ts 33 – 34 m2/koti).
  • Lasnamäellä (1670 €/m2) & Mustamäellä (1610 €/m2) kaupungin halvimmilla alueilla ovat myynnit enemmän kokoa vastaten normaalia standardia peruskaksiota (ts 46 – 47 m2/koti).

Halvempien alueiden vanhat kodit ovat myös rakennusvuosiltaan selvästi nuorempia (n 1970 – 1980 luvuilta) kuin kalleimmilla alueilla (n 1950 – 1960 luvuilta) liikkuessaan markkinoilla.

Halvimmilta alueilta haetaan nyt perusluokan vanhoja kaksioita sopuhintaan.

Kalliimmalla alhaalta – halvemmalla korkealta

Asuinkerroksen ja talon korkeuden dynamiikka myös noudattaa aika selkeää kaavaa alueiden kesken:

  • Kesklinn & Pohja-Tallinn:ssa tarjolla on tässä ryhmässä koteja useimmiten koteja 2. – 3. kerroksesta kun talon korkeus on 3-4 kerrosta.
  • Lasna- ja Mustamäellä puolestaan koti voi halvemmalla nousta 3. – 4. kerrokseen samalla kun koko talon korkeus pitenee jo tyypillisesti 6-7 kerrokseen.

Markkinatilanne kertoo suurten yksiöiden suosiosta kalleimmilla alueilla lainoituksen tiukentuessa kaiken kaikkiaan.

Markkinatiedot kertoo & tietää

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan myös markkinoilta sulkeutuvien kotien myyntejä ja ymmärtämään paremmin pandemian syvenevän vaikutuksen asuntomarkkinoilta lähes reaaliaikaisesti.

Kannattavien kotien markkinat yli jo 10 miljoonan rajapyykin

View this post on Instagram

#home #homebrowser #bestvalue #proptech

A post shared by homebrowser (@homebrowser) on

Hidastuvat asuntomarkkinat kasvattavat kannattavien kotien määrää lisää Tallinnassa ostajien hyväksi. Nyt on päästy äskettäin yli 10 miljoonan haamurajan kun markkina siirtyy uuteen normaaliin. Näistä kodeista ovat vastuussa eniten vain muutamat isot kodin myyntialueet pääkaupungissa. Tästä katsauksessta löydät tarkemmat tiedot miten ja missä nämä eniten esiintyvät. Bonuksena lopussa on myös aitoja myyntihelmiä satelliitista katsottuina + arvioituna niiden etuineen.

Hyvästä hinnasta on kyse

Raha-asiat aina tietysti ensin kiinnostavat kun eduista on kerran tässä kyse. Joten, tästä näet kotien tarjoamat edut listattuina kaikista kaupunginosista selkeästi (artikkelin julkaisuviikoilta).

Kaikkien kotien kannattavuus rahassa kaupunginosin

Kesklinn johtaa ylivoimaisesti tilannetta 6,9 M€ turvin, koska sen alueen kallein m2-keskihinta tarjoaa mahdollisuuden suurimpaan polarisaatioon kannattavien ja kalleimman myyntisegmentin kesken. Ts tavallisten ja luksushintaluokan kotien välillä vallitsee suurin ero. Keskustan markkinaosuus on 63% koko Tallinnan tarjonnasta ja ylivoimaisesti suurin.

Myös Pohja-Tallinn (1,2 M€), Mustamäe (1,0 M€) ja Lasnamäe (0,8 M€) pärjäävät hyvin tässä vertailussa vaikka ovatkin selvästi jo halvempia alueita muuten lähtöhinnoiltaan kodeissaan.

Kotien määrissä markkinaa katsoessa tilanne muuttuu hieman.

Kaikkien kannattavien kotien määrät kaupunginosin

Vaikka keskusta yhä dominoi (290 kpl koteja ) vaihtavat nyt Mustamäe (95 kpl), Lasnamäe (88 kpl) ja Pohja-Tallinn (83 kpl) järjestystään. Tähän muutokseen löytyy aivan viime viikoilta syy: Mustamäen lähenevä syksyn korkeakoulujen aloitus + sen vuosittainen syksyn myynnin buumi edullisempien opiskelijalle sopivien asuntojen kysynnästä. Tätä kannattavien markkina nyt heijastaa melko hyvin pandemian rytmittäessä taustalla.

Keskustan osuus markkinasta on enää 46% samalla kun neljä kärjen aluetta käytännössä dominoivat koko Tallinnan kannattavien tarjontaa nykyään.

Missä ovat ne parhaat tarjoukset ?

Ostajalle harkinnan arvoisia koteja on tietysti kaikilla näillä kolmella alueella runsaasti nyt pandemian runnoessa markkinoita aika uuteen uskoon. Jos lähestyy pienemmän pääoman tarpeen osalta markkinaa, niin kannattaa katsoa keskustan ulkopuolisia alueitakin myös tarkemmin.

Põhja-Tallinn

Seuraavaan kartaan on poimittu edullisten kotien keskittymät visuaalisesti kivasti esiin.

Kuvassa alla keltaisesta vihreään merkit loistavat kaikkein suurimpien etujensa puolesta.

Kaikki arvioidut kannattavat kodit: Pohja-Tallin, 7/2020

Eniten edullisimpia myyntejä keskittyy kahteen lähiöön: Pelgurannalle ja Kalamajaan (ts keltaiset alueet). Näistä jlkimmäisellä kalliilla alueella on myös suurimmat hintavaihtelut johtuen lähiön valtavasta kalliin uudistuotannon sumasta kun taas halvemmalla uimaranta-alueella (vasemmalla kuvassa) hintavaihtelut eivät kasva läheskään näin suuriksi.

Enimmillään etuja syntyy yli sadan neliön suurissa kodeissa +80 000 … 100 000 €, mutta normaalimmin max +20 000 … 30 000 €. Kaupunginosan keskiarvo kaikille arvioiduille on +14 500 € / koti.

Myös Pelgulinnan suuressa lähiössä (näiden välissä kuvassa) keskustaa läheltä syntyy nykyään joitain kannattavampia tarjouksia myyntiin.

Mustamäe

Tämä valtava kaupunginosa näyttää avointen myyntien kannalta seuraavalta.

Voit napsauttaa myös isomman tarkemman kuvan auki !

Kaikki arvioidut kannattavat kodit: Mustamäe, 7/2020

Suurimmat myynnin ryppäät parhaita tilaisuuksia näyttävät keskittyvän sen Mustamäen lähiössä sen pohjoiseen yläosaan sekä Sääsen lähiöön (nuo keltaiset alueet).

Enimmillään kannattavuutta kertyy n +20 000 … 25 000 € kun kaikkien merkittyjen ja löytyvien keskiarvo on +10 500 € / koti.

Valtaosa näistä kodeista on v 1965 – 1975 rakennettuja kerrostalojen koteja, mutta löytyy seasta toki joitain helmiäkin eli jopa 2000 -luvun muutamia selvästi uudempia koteja.

Lasnamäe

Kaikki arvioidut kannattavat kodit: Lasnamäe, 7/2020

Lasnamäen osalta erityisen isoimmat ryppäät kannattavia koteja (keltaiset alueet) ovat näissä keskustan rajan lähiöissä: Sikupilli, Uuslinn, Kurepõllu ja Paevälja. Tasaisempaa tarjontaa riittää toki aivan suuralueen perille saakka nykyään.

Enimmillään etuja on jopa +30 000 … 40 000 € muutamissa kodeissa, mutta yleensä pysytään luokassa +5 000 … 15 000 € / koti. Kaupunginosan keskiarvo kaikille arvioiduille on täällä +9 000 € / koti.

Myös Lasnamäellä suurin osa kannattavista kodeista löytyy 1960 – 70 luvuilla rakennetuista kerrostaloista. Pandemia on kuitenkin tuonut ryhmän uudistuotantoja ja vielä rakenteille tulevia uusiakin koteja kannattavien piiriin mukaan.

Vähän helmien poimintaa

Tässä edellisiltä alueilta muutamia niiden parhaimmilta vaikuttavia tarjouksia myyntitilanteidensa mukaan katsoen. Näitä kuvia voi syvemmin opiskella vaikkapa TOP-ALE:n viikkokatsauksistamme myös lisää.

Uus-Kalamaja 7, Põhja-Tallinn

Voit klikata myös isomman tarkemman kuvan auki näistäkin !

Kalamajan ytimessä sijaitseva edullinen puutalon myynti

Kadaka pst 169A, Mustamäe

Mustamäen rajoilla & läheltä TTÜ:n kampusta aika uuden kodin myyntiä

Liikuri 8A, Lasnamäe

Uusi kannattava koti melko läheltä Kadriorg:n puistoja

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain avaa yhteyden kannattavien kotien muuttuville markkinoille: löydät joka viikko uudet päivyttyvät kodit helposti heti esiin sekä näet niiden edut vrt kunkin myynnin ympäristöön ja ominaisuuksiin.

Asuntokaupat 6/2020: halvempien kauppojen kasvu piti markkinaa elossa

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen laskut: Kristiine (-9,5%), Kesklinn (-4,6%), ja Mustamäe (-3,3) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan nousijoiden puolella taas olivat Pirita (+45%), Nomme (+11%) & Haabersti (+10%). Liikevaihto palautui oli normaali: n _ miljoonaan / kk (ts +8 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin Lasnamäen ja Haaberstin voimistunut myyntitulos.

Markkina elpyi halvempien myyntien ansiosta Lasnamäen alueella eniten kun taas muut isot alueet jatkoivat kauppojen määrissä myynnin lamaa: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe -alueilla. Pankkien tukilunastukset jatkuivat erityisesti isojen kotien puolella mikä kaunisti tilastoja osin kivasti.

Muutama iso alue kyykytti hintoja


Neliöhintamuutokset (%): 6/2020 vs 6/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 6/2020 vs 5/2020

...

6/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää lähinnä kahden suuralueen voimasta: Kesklinn & Mustamäe.

Myyntimäärät yhä toipumassa

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 6/2020 kodeille nousivat vrt 5/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.



Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Lasnamäe & Kesklinn edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Haabersti & Pohja-Tallinn.

Pohja-Tallinnan aluetta leimasi kaupungin suuri hintahajonta & -vapina halvimpien ja kalleimpien kauppojen kesken samalla kun kauppoja käytiin vain sen aivan suurimmilla kodeilla luksusluokan hinnoilla. Alueen kotien kaupat ovat eniten jo romahtaneet pandemian puhkeamisen jälkeen.

Kesklinn tippui määrässä kohti 100 kaupan haamurajaa sekin jälleen, jonka alapuolella se on hyvin harvoin vieraillut sitten v2009 viime finanssikriisin pohjien jälkeen. Alueella ei ole juurikaan varaa ylläpitää laajalti Tallinnan korkeimpia hintoja enää lähikuukausina kärsimättä merkittävää vauriota sen kauppojen määrissä. Niin kireä tilanne on keskustalle jo monien sen eri tunnuslukujen valossa.


Vain halvin Lasnamäe pitää pintansa määrissä pandemian runnellessa kolmea muuta isoa aluetta uuteen uskoon.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nousut myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi siis n +8 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Kaksi myynnin aluetta Haabersti & Lasnamäe vastasivat tästä eniten.


Markkinan fokus siirtyi halvempien alueiden suuntaan & keskustan ulkopuolelle.

Myyntiodotukset 7/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Mustamäe, Kesklinn & Pohja-Tallinnkaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Upouudet myyntikodit haastavat laajalti vanhoja kahdella suuralueella

Pandemian luoma markkinapaine UUSIEN KOTIEN hinnoissa alemmas Tallinnassa jatkuu yhä selvemmin kahdella isoimmalla alueella: Kesklinn:ssa ja Lasnamäellä. Kehittäjät & rakennuttajat ovat päätyneet jo hinnoissaan ihan suoraan kilpailuun suurta osaa vanhoja koteja vastaan alati lisääntyvien tarjousten ja niiden yli-ikäisten myyntiaikojen myötä. Tästä jutusta löydät täsmätiedot mistä löytyvät juuri ne ostajalle parhaimmat uudet kodit ja miten edullisesti jo nykyään.

Kehittäjät yhä tarkempia kauppatapahtumista

Taustaksi näille tiedoille kannattaa ensin mainita miten paikallisen kiinteistörekisterin pitäjän (ts Maa-amet) viime kuukaudet COVID-19:n puhjetessa ovat menneet. Kaupoissa juuri eniten ovat säilyneet ennallaan juurikin vain kaksi kaupunginosaa: Kesklinn ja Lasnamäe. Siksi fokus tarjoja & myydä koteja keskittyy siis entistä useammin juuri näihin.

Kaikki muut alueet ovat selvästi sakanneet alemmille tasoille, joka muistuttaa jo vuoden 2009 pohjille menoa todella nopealla hidastuvien markkinoiden tahdilla.

Toisin sanoen, kehittäjät & näiden myyjät seuraavat nyt haukkana viikosta toiseen miten kauppa käy vai eikö se käy. Melko luonnollista on kehitys markkinoiden supistuessa voimalla.

Kiinteistöhaukkoina toimivat myyjät & kehittäjät ovat lähitulevaisuuden trendi talouskriisin aikana.

Ylittyneet myyntiajat kannustavat ALE-markkinoille lisää tarjontaa

Jokaisen uuden kodin myyntitarjous kestää aina aikansa markkinoilla kunnes se joko myytiin tai myyjä vain vaihtaa uusien talojen tapauksessa fokuksen listauksissaan johonkin toiseen myyntisalkun kohteeseen mitä mainostetaan taas aikansa – toivoen parasta.

Katsomalla myyntisalkkujen julkista tarjousten tilannetta nykyään alueittan niin nähdään, että aivan uusien asumattomien kotien – rakennettu noin vuosina 2019…2020 – tilanne on haastavimpia juurikin keskustan kalleimmalla sekä Tallinnan halvimmalla Lasnamäen alueilla.

Yli myynnin ihanneajan + edukkaasti kannattavia löytyi vain kahdelta Tallinnan suurimmalta myyntien alueelta upouusista kodeista

Keskustan ja Lasnamäen uusien & ylipitkien myyntiaikojen kotien määrät ovat korkeat. Kun taas kahden muun Tallinnan perinteisesti suuren myynnin alueen – Pohja-Tallinn ja Mustamäe – tilanne on selvästi aivan vastakkainen kun kannattaviksi painuneita koteja ei ole.

Myöhästyneiden myyntien iso määrä siis ohjaa motivaatiota saada kauppoja aikaan laskemalla hintoja juuri näillä kahdella alueella hyvin selvästi.

Pidentyvät myyntiajat johtavat suuriin tarkistuksiin pyynnöissä kotikaupan suosituimmilla alueilla parhaiten.

Tarjonta kohti kannattavia koteja jatkuu vahvasti

Ostajalle kannattavia ihan uusia koteja syntyy markkinoille kun myyjät alentavat & listaavat tiettyjä tarjouksiaan jo alas sellaisille tasoille, jotka ovat alueellisesti alihinnoiteltuja kun verrataan sen oman ympäristön normaalia myynnin käytöstä.

Pandemia johtaa yhä suurempaan polarisaatioon eri alueiden kesken selvästikin samalla kun myyjät lyövät vetoa entistä tiukemmin vielä toimivista markkinoista. Erityisesti isompien kehittäjien kesken, joilla on avoimia projekteja mistä valita & listata runsaasti aika eri puolilla Tallinnaa.

Tällä hetkellä näyttää vahvasti siltä, että myyjät alentavat kotejaan kannattavien rajoille juurikin Tallinnan kalleimmalla ja halvimmalla alueella. Näin kiteytyy se fakta, että etsitään rikkaalle eliitille sekä aivan perustasoa hakevalle kodin ostajalle kodin tilaisuudet esiin tehokkaimmalla tavalla jotta saataisiin kehittäjän oma kassa pidettyä vielä kunnossa kaikkine sen lainoineen.

Ostovoimaiselle rikkaalle ja perusostajalle tarjotaan nyt yhä tehokkaammin tilaisuutta uuteen kotiin.

Missä ne parhaat tarjoukset ovat?

Seuraavista kuvista näkyy mihin kannattavat uudet kodit ovat jakautuneet kaupungissa. Karttahan aukeaa kivasti napauttamalla suuremmaksi näytölle.

Keskustan parhaat tarjoukset ovat jakaantuneet tasaisesti hyvin eri puolille aluetta
Lasnamäen parhaat tarjoukset keskittyvät eniten lähinnä keskustan rajaa & kohti Kadriorg:a

Kesklinn

Keskustan eli Kesklinn:n parhaat & edullisimmat uudet kodit löytyvät yhdeksältä eri alueelta ryppäinä, jotka sisältävät 10 kpl hyvin erilaisia taloja. Näiden osoitteet ovat:

  • Gildi 5 (valmis v2019)
  • Gonsiori 29 (valmis v2019)
  • Lüüsi 4 (valmis v2019)
  • Õllepruuli 6 (valmis v2019)
  • Pille 9/1 ja 9/4 (valmis v2020)
  • Paldiski mnt 21 (valmis v2019)
  • Veerenni 36a (valmis v2020)
  • Vesivärava 50 (valmis v2019)
  • Võistluse 6 (valmis v2019)

Hinnat alkavat n 100 000 €:sta, jolla voi hankkia joko uuden yksiön tai palan sokkelikerrosta kaksiona uudesta kivitalosta.

Keskustan suurin osa uusista kodeista on vuodelta 2019 kun taas Lasnamäellä taas kodit valmistuvat kuluvan vuoden 2020 aikana.

Ostajan etua enimmillään tarjotaan jopa reilut +40 000 € verratessa ympäristöön lähimarkkinoilla.

Lasnamäe

Lasnamäellä mielenkiintoisimpia uusia koteja ostajalle ja sijoittajalle löytyy arviolta kaikkiaan kolmelta alueelta ja niiden kahdeksasta uudesta talosta. Näiden tarkemmat osoitteet ovat:

  • Liikuri 18c (valmis v2020)
  • Paekalda 22 ja 24a (valmis v2020)
  • Paepargi 50/1 ja 50/2 (valmis v2020)
  • Liikuri 18c (valmis v2020)
  • Võidujooksu 7 (valmis v2020) ja 8c (valmis v2019)

Hinnat halvimmillaan alkavat jo 102 000 €:sta (= n 2150 €/m2) millä tyypillisesti saa standardin kaksion kivitalosta. Elementtitaloissa pyynnöt ovat jopa hieman korkeampia lähtötasoiltaan.

Tyypillistä Lasnamäen kerrostaloille on niiden korkeus, joka on selvästi eri tasoilla kuin keskustassa: yleensä ainakin 5 – 8 kerrosta.

Ostajan edut parhaimmillaan jäävät n +20 000 € ja ne koskettavat lähinnä isoja 100 m2:n koteja. Standardien yksiöiden & kaksioiden tapauksessa arviolta hyödyt ovat välillä: +2000 … +8000 €.

Uusien kotien haamurajana alas toimii 100 000 € sekä kaupungin halvimmalla ja kalleimmalla alueella.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain luo sinulle tarkan yleiskuvan automaattisesti mm edellä kuvatuista aivan uusista myöhästyneistä parhaista myyntikodeista markkinoilta. Sen kartalta näet silmäyksellä missä taloissa eniten kannattavia koteja esiintyy jokaiselta Tallinnan alueelta. Lisäksi, taulukoista löydät kaikki tarkat perustiedot kustakin myynnistä ja tilasta.

Voit myös näppärällä yhden napin rajauksella katsoa kaikkia tärkeimpiä markkinamuutoksia (mm yli-ikäiset myynnit) sekä olennaisesti tärkeimpiä kodin ominaisuuksia myynneistä (mm tuoreimmat uudistuotannot). Yhdistämällä eri rajauksia toisiinsa löydät nopean vastauksen juuri omaan kodin haun kannalta parhaimpaan ratkaisuun.

Yli-ikäiset, ostajalle kannattavat ja tuoreimmat uudistuotantojen aktiiviset myynnit esiin Kesklinn:sta yhden napin rajauksilla

Liuku yhä alemmas jatkuu COVID-19 pandemian kestäessä: -3% raja nyt puhki

Koronakriisin jatkaessa kulkuaan globaalisti sen heijastukset asuntomarkkinaan pyörivät hitaasti kasvavan lumipallon lailla pakkasella. Nyt nähdään jo n -3%:n rajan rikkoutuminen Tallinnassa. Miten tilanne tulee jatkumaan? Tästä löydät hyvää tarkkaa tietoa. Missä mennään nyt ja miksi ??

Halvimmat alueet joustavat nyt eniten

Alentuneiden listan kärkeen ovat siirtyneet jo Tallinnan alimpien keskihintojen suuralueet ts: Mustamäe, Lasnamäe ja Kristiine. Nämä ovat sosioekonomisesti pääkaupungin juuri heikoimpia alueita tulotasoltaan. Tämä on hyvin loogista kehitystä ja muistuttaa jo paljon v. 2007 kehitystä, mutta nyt vain nopeammassa rytmissä kun pandemia polttaa itsensä läpi kotitalouksien lisäten huolta huomisesta.

Tärkeimpiä myynnin alueita verrattaessa tilanne näyttää seuraavalta alueita verrattaessa koko Tallinnan kehitykseen nähden.

Mustamäe & Lasnamäe johtavat hintojen tippumisia selvästi pääkaupungissa 5/2020
Koko Tallinnan hintojen tarkistus on ollut vakaata sitten koronan tultua ilmi ja ylitti nyt -3% rajan
Mustamäen alue on kiihdyttänyt vauhtia alemmas juuri viime viikkoina
Lasnamäen suuralue teki isoimmat ALE:t jo n -6 viikkoa sitten ja on rauhoittunut
Kristiine:n alue on vasta aloittamassa sen tasaista menoa alemmas
Kalleimmalla Kesklinn: alueella ovat yleiset ALE:t olleet maltillisia vielä
Pohja-Tallinn muistuttaa reaktiossaan nykyisin hyvin paljon keskustan aluetta
Myös haabersti on alkanut hieman muuttaa pyyntöjä kodeilleen johtuen mm sen suhteellisen suuresta omasta myymättömästä uudistuotannosta

Pyyntöjen hinnat ovat reagoineet yhä varsin maltillisesti yhä koko markkinoilla, mutta kesä kaiken muuttaa voi. Palapelissä on toki monta liikkuvaa osaa, jotka makrotasolla ovat viime kädessä myös valtion tulevien & tuntemattomien kriisin hallintapäätöksistäkin kiinni.

Joka tapauksessa näyttää siltä, että suuri joukko isojen projektien kehittäjiä joutuu tarkistamaan hintoja alemmas pitääkseen lainasalkkunsa hallinnassa tulevina kuukausina edes jotenkin. Tämä aiheuttanee lisää painetta vanhojen kotien myyjille uusien kotien m2-hinnoittelujen siirtyessä lähemmäksi vanhoja. Ts domino-efekti voi alkaa kiihtyä akselilla uudet vs vanhat kodit yhä voimakkaammin.

Koko Tallinnan markkina aloitti liikkeen alemmas noin 12 viikkoa sitten mikä nyt heijastuu eniten erityisesti halvimpiin kaupunginosiin hinnoitteluissa.

Uusia alueita nousussa polarisaatioon

Edellisessä vastaavassa markkinakatsauksessa näytimme miten neljä tärkeintä myyntialuetta on kehittynyt uusien ja vanhojen myyjien kesken osoittaen suuntaaa alemmas markkinoilla. Tällä kertaa voidaan myös nähdä miten kaksi muutakin keskisuurta myynnin aluetta on liittymässä mukaan tähän kehitykseen: Kristiine ja Haabersti.

Kasvavien m2-hinnan näkemyserojen kaksi suuraluetta

Kristiine:n näkemysero 924 €/m2 alkaa lähestyä tuhannen euron haamurajaa samalla kun Haabersti:sa se pysyy tässä hieman alempana 886 €/m2.

Tallinnan korkein näkemysero on olemassa yhä edelleenkin Pohja-Tallinna:n isolla alueella: yli 1000 €/m2.

Keskisuurten myyntialueiden liittyminen polarisaatioon kertoo mm yhä lisääntyvästä uusien kotien listauksista paikallisesti.

Eniten kannattavien tarjontaa syntyy Lasna- ja Mustamäelle

Kannattavien kotien markkinat hyödyttävät ostajaa ja sijoittajaa pandemian voimasta tulevina kuukausina yhä lisää. Kiinnostuneilla on nyt hyvä mahdollisuus tutustua tarjontaan sekä määrän että potentiaalisen suuremman edun & riskin näkökulmista.

Muuttuvissa viikkolistauksissa nousee oheinen kuvio toistuvasti esiin (klikkaa & suurenna kuvaa tarvittaessa).

Halvimpien alueiden (vasemmalla) kannattavat myynnit vs kalliimmat alueet (oikealla)

Sekä Lasna- että Mustamäen alueilla näkyy tässä uusien listausten määrä ylittävän kalliimpien Kesklinn ja Pohja-Tallinn alueiden tarjonnan.

Lisäksi, nähdään että ostajan edut jäävät pienemmiksi kuin kalleimmilla alueilla (ts aivan vasemmalla näkyy vähemmän ”vihreitä rahasäkkejä” ostajalle alueittain).

Kodin ostajalle on siis laajempi valikoima kannattavia koteja katettu pöydälle halvimmilla alueilla juuri lähiaikoina. Kalliimmilla alueilla voi taas löytyä yksittäisiä ”helmiä” todelliseen shokkihintaan, joiden potentiaali tuotosta on reilusti suurempi kun/jos pandemiasta toipuminen onkin nopeaa ts noudattaa sitä toivottua V-käyrää.

Ostajan etu / riski on siis suoraan sidottu kaupunginosan yleiseen kalleuteen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain antaa mahdollisuuden ilmaiseksi seurata miten pandemian kriisi vaikuttaa markkinoilla hinnoittteluun. Voit seurata sekä kaupungosien trendejä, näkemyserojen kehitystä ja TOP-ALE -listauksia viikoittain. Myös kannattavien kotien automaattiset markkinat & seuranta ovat käytössäsi tilauspisteemme kautta.