TOP-ALEt: monia puutaloja tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli ”TOP-ALEt”. Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Voimakas persoonallinen   _ H.
kaakeliuunilla vanhasta puutalosta (_ m2)
Ostajan etua:

+_ € / +_%

Markkina-arvostukset ovat negatiiviset: _% missä eniten arvostusta laskee puutalo (n _%) tänään sen kilpailun omassa ympäristössä. Lisäarvoa syntyy sijainnista (_ €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n _ tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen (_ €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: _ €. Ilmoitus on nuori (_ pv auki) ollen alle sen normaalin myyntiajan (_ pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen kodin laadusta,  sijainnista & hyvästä hinnasta.

Yleisarvosana: 4/5

BarometriBarometriBarometriBarometri

.
NYT
_
Markkinoilla
_ päivää
Alkuhinta
_

Sopiva koti perheelle omalla vihreällä pihalla ydinkeskustaan

Talo sijaitsee aivan keskustorin naapurustossa

Mardi 12/2, Keldrimäe, Kesklinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

TOP-ALEt: uutta modernia & puutaloja tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli ”TOP-ALEt”. Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Moderni   _ H.
kahdessa kerroksessa vanhasta korjatusta puutalosta (_ m2)
Ostajan etua:

+_ € / +_%

Markkina-arvostukset ovat negatiiviset: _% missä eniten arvostusta laskee rakennusvuosi 1909 (n _%) tänään sen kilpailun omassa ympäristössä. Lisäarvoa syntyy sijainnista (_ €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n _ tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen (_ €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: _ €. Ilmoitus on yli-ikäinen (_ pv auki) ollen yli jo sen normaalin myyntiajan (_ pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen kodin laadusta,  sijainnista & hyvästä hinnasta.

Yleisarvosana: 4/5

BarometriBarometriBarometriBarometri

.
NYT
_
Markkinoilla
_ päivää
Alkuhinta
_

Ystävällinen koti perheelle omalla vihreällä pihalla

Talon ympärillä on paljon omaa pihaa ja alueella hyvät lähipalvelut

Õle 33/1, Pelgulinn, Pohja-Tallinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

Vanhat kerrostalomyynnit nyt koronapaineissa keskustan ulkopuolella

Vanhemmat kerrostalot ovat ilmestyneet äskettäin suurimpina joukkoina uusien kotien rinnalla johtavana ryhmänä hidastuvien kauppojen listoille. Alueina esiin nousevat tällöin Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Mustamäe. Hintojen ehdoton maksimi tällaisille kodeille on n 109 500 € / koti niiden jo siis viivästyvissä & halventuneissa myynneissä.

Kaikkia näitä kaksioita ja yksiöitä (max 50 m2) yhdistää muutama selkeä yhteinen piirre: elementti- tai kivitalot ovat vanhempia kuin v 1976 ja korkeudeltaan tasan 5-kerroksisia.

Myyjät ovat myös tehneet hintojen ALE:ja ainakin -5 001 € / myynti tai jopa hyvinkin reilusti tätä enemmän kodista riippuen. Samalla kodin myynti on pitkittynyt max n 252 päivään asti.

Näillä kolmella isolla alueella on myös omat erottuvat piirteensä tässä pandemian markkinatilanteessa mm kotien sijainnin suhteen selvästi.

Lasnamäe

Suurimman sekä myös halvimman alueen heikoin sosioekonominen tila toi tälle alueelle paalupaikan näistä vanhoista kodeista. Näitä vanhoja koteja löytyy eniten myyntiin lähempää keskustaa rypäleenä.

Eniten koteja löytyy keskustaa läheisimmistä kolmesta lähiöistä (ts siniset pilvet)

Valtaosa kodeista nousee esiin Sikupillin, Pae:n tai Ülemiste:n lähiöistä, mutta myös aivan kaukaisimmat lähiöt näyttelevät omaa rooliaan tarjonnassa.

Tyypillisesti myyjät ovat laskeneet n 170 pv:n aikana pyyntöjään -8 000 € / tarjous.

Pohja-Tallinn

Alueen tihein asukastiheys lähiössä tuo myös monia mahdollisuuksia löytää juuri 5-kerroksista taloista kaikkein parhaiten halventuneita koteja täältä.

Uimarannan lähiö tarjoaa eniten vanhoja koteja

Edullisemmat vanhat kodit sijaitsevat ennen kaikkea Pelgurannan alueella täällä. Poikkeuksen tästä tekee lähinnä vain Pohja-Tallinnaa läpäisevä suora valtatie eli sen Sõle -katu, jonka suosio on ilmeisesti vähentynyt myyjien mielessä nyt koronasyksyn koittaessa ja kesän hiipuessa pois lisää.

Myyjät ovat korjanneet hintojaan n -9 500 € / koti alemmas samalla kun myynti on jatkunut jo 246 pv.

Mustamäe

Korkeakoulun ja yliopiston suuri kaupunginosa sisältää runsaasti juuri vanhempia 1960 – 1970 -lukujen kerrostaloja, jotka nyt kokevat pandemian painetta myös selvästikin myynneissään.

Suurimmat kasautumat koteja löytyvät Mustamäen aivan keskiosista

Massiivinen enemmistö halpenevia koteja on Mustamäen sen samannimisesssä lähiössä suurissa kerrostalojen blokeissa.

Täällä myyjät ovat laskeneet hintaansa n -8 700 € kun vastaavasti myyntiä on jo kestänyt sen 236 pv keskimäärin.

Markkinatiedot tarjoaa

Edelliset ryhmät kotien myyntejä näkyvät suoraan kotiselaimen koneälyn tuloksista 4. suurimpana kokonaisuutena nyt pandemian aikana. Tämä on ihan uusi esiin noussut yhtenäinen ryhmä myyntejä neljän parhaan joukkoon & juuri Kesklinn:n ulkopuolelta pelkästään.

Kotiselaimen avulla voit siis helposti seurata miten ryhmän koko, hinnoittelu & koostumus muuttuu myös lähitulevaisuudessa ja mikä koteja sitoo yhteen – loppujen lopuksi.

Voit myös zoomata kartalta jokaiseen yksittäiseen myyntitarjoukseen ja vertailla sen ALE:a sekä myynnin jatkunutta kestoa (DOM = days on market) nopeasti ja tehokkaasti koko kaupunginosan koneälyn ryhmän keskiarvoihin. Klikkaamalla saat toki syvemmät kiinnostavan kodin kaikki myyntiedot esiin.

Ensimmäinen asuntokaupan suuralue jo laskuun hinnoissaan laajalti

Pandemian moukaroidessa taloutta nyt jo rajusti alas nähdään nyt se 1. myynnin todellinen suuralue, jonka pyynnöt myyjillä sakkaavat laskuun. Lasnamäen halvin tärkeä kaupunginosa on nyt sitten vuoden 2009 kriisin pohjan ensimmäistä kertaa laskussa sen asuntotarjouksillaan tästä eteenpäin. Tämä on merkittävä käännekohta, jonka vaikutus COVID -epidemian jatkuessa ennallaan tullee vain syvenemään kohti vuoden 2021 vaihdetta lisää.

Uusien & vanhojen pyyntöjen ero kertoo oikeat riskit

Kodin myynnissä uudet asunnot hakeutuvat alemmas kohti vanhoja kun matalasuhdanne yhä jatkuu taloudessa selvästikin. Tämä tarkasti mitattava näkemysero on siis se kuilu, minkä verran uusien kehittäjien on maksimissaan tultava alas jos aikovat jatkaa bisnestä markkinoilla.

Kun suuret alueet laitetaan riskijärjestykseen tänään nähdään seuraavaa.

Uusien & vanhojen kotien näkemyserot m2-keskihinnoissa 10/2020

Suurin riski löytyy Pohja-Tallinn:sta, jota seuraa Lasnamäe. Kun viimeisenä on loogisesti juurikin kallein ja varakkain Kesklinn.

Näin ollen, lähitulevaisuudessa tullaan todennäköisesti näkemään seuraavana laskeva alueena Pohja-Tallinn, jota seuraisi – kriisin pidetessä – myös Mustamäe:n alue.

Potentiaalit jopa -40%…+60% luokkaa

Maksimipotentiaalit m2-tiputuksiin näille peilaten nykyisiin uusien kotien hintoihin ovat seuraavat:

  • Pohja-Tallinn, -1254 €/m2
  • Mustamäe, -715 €/m2

Kun nyt uusien kotien keskihinnat ovat 3288 €/m2 (Pohja-Tallinn) & 2418 €/m2 (Mustamäe), niin tarkoittaa tämä noin -38% ja -30% ”haircut”:ja edellisille vastaavasti. Tämä on se kaikkein pahin riskiskenaario markkinoille COVID -kriisin pitkittyessä jo liikaa aivan uusille myymättömille kodeille.

Varakkaimman Kesklinn:n myyjät liikkuvat vasta viimeisenä alemmille tasoille massoina kriisin edessä kuten kävi jo finanssikriisin 2007 – 2009 kuluessa & todennäköisesti myös kaikkein vähiten nytkin.

Toisaalta, jos pandemia alkaa kääntyä jyrkästi yllättäen paremmaksi voi riski kääntyä vastaavassa suhteessa voitoksi vahojen kotien hyväksi: vanhojen yksittäisten myyjien kodit kun ovat olleet jo suurimmassa paineessa keväästä ja antaneet jo periksi reilusti keskustan ulkopuolella. Niillä on siis potentiaali ponkaista ylemmäs helpommin.

Nykyisillä vanhojen m2-keskihinnoilla voittajia ovat tällöin Pohja-Tallinn (ts 2034 €/m2) ja Lasnamäe (1595 €/m2): +62% ja +47%. Kesklinn:lla on merkittävästi pienempi & heikoin potentiaali kiriä vanhoja koteja enää kalliimmaksi: vain +29%.

Tullakseen kilpailukykyisiksi uuden kodin on vielä tiputtava hinnoissaan omalla alueellaan lähes vanhojen kotien tasoille pandemian vielä tästä pidentyessä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa näkemään ilmaiseksi ja vapaasti sen miten pandemian vaikutus muuttaa isossa kuvassa asuntomarkkinoiden koko tilaa Tallinnassa lähitulevaisuuden trendeinä. Myös nuo näkemyserot uusien & vanhojen kotien kesken ovat saatavilla nopeasti esiin.

Keskustan uudemmat kaksiot hidastuvat eniten myynneissään nyt

Viime viikko on muuttanut voimakkaasti kaksioiden myyntien määrää vuosina 1999 – 2018 rakennettujen kotien osalta. Tämä ryhmä tarjottavia koteja on mielenkiintoinen juuri siksi, että se sisältää nyt suuren joukon koteja joille voidaan antaa hintarajat ts miksi hidastumista tapahtuu tarkasti: mm alle 51 m2 koti ei saisi maksaa yli 148 000 € päivän markkinoilla keskustassa jos tavoite on myydä se nopeammin. Katsauksesta näet miten markkina on elänyt ja missä muutokset ovat vahvimmillaan menossa.

Ne neljä avainryhmää

Kun markkinaa katsotaan koneälyn kautta näkyy viikosta toiseen aina neljä selvästi suurinta ryhmää myynneissä Tallinnassa suurimmasta pienimpään suunnilleen näin.

Keskeisimmät hitaiden kotimyyntien piirteet

Näistä juuri 3. ryhmä (ts 119 – 224 pv myynnissä & ALE <= -5001 €) on muuttunut viime viikkoina voimakkaimmin niin, että sen sisään on ilmestynyt iso joukko Kesklinn:n uudempia koteja vuosilta 1999 – 2018 kun aiemmin ryhmässä on ollut vain vanhoja + ilman koko keskustan näkyvää vaikutusta.

Tämä viestii myynnin kasvavasta puuroutumisesta lisää juurikin Tallinnan keskihintojen kalleimmalla alueella.

Alle 2203 €/m2 neliöhinnan alle asettuu nyt kasvava joukko näitä – ei aivan uudistuotannon – koteja niin, että max pyyntö on se 148 000 € / koti – myös keskustassa.

Myöskin, nähdään se miten keskimääräisen pyynnön kestäessä tässä ryhmässä myyjä on päätynyt tarkistamaan hintaa alemmas n -15 000 … -5 001 € / tarjottu koti (ts sen ALE:a). Vielä viikkoja aiemmin tämä haarukka oli selvästi lährempänä nollaa – ilman näin suuria ALE:ja ostajalle.

Perheiden tiukkeneva talous- & työtilanne toimii siis ajurina hintojen tiputuksille taustalla yhä suuremmalle joukolle viivästyneistä aina 119 – 224 päivään asti tänään.

Keskustan uudet puuroutumat

Koneälyn yksi yleinen & helppo sääntö (ts ALE <= -5001 € & huoneita <= 2.0) summaa tarkasti mikä vaikuttaa nyt voimakkaimmin myynnin viivästymiseen keskustalle pikku kodeille. Vielä mielenkiintoisempaa on toki katsoa missä päin aluetta ne ovat.

Tältä näyttää nyt näiden uusien kotien sijainti Tallinnassa.

Uusien viivästyneiden pilvimassa keskustan alueelta

Isosta markkinakuvasta näkee hyvin miten kuvassa ALE-pilvien massa (ts yksi pilvi = kodin tarjous) kattaa koko keskustan aluetta käytännössä hyvin.

Purppurapilvien keskittyminen taas enemmistönä aivan kaukaisimpaan keskustan osaa kertoo myös siitä miten hyvin koneälyn havaitsema < 148 000 € pyyntö toimii tarkkana raja-arvona tälle ryhmälle viivästyviä myyntejä: mitä enemmän purppuraa sitä useampi täyttää ehdon.

Toisaalta, näissäkin merkityissä kodin myynneissä vain harvemmin on saavutettu vielä < 2203 € neliöhintaa. Ts matkaa on vielä edessä muun Tallinnan alueiden tasojen saavuttamiseen.

Turbulenssi näinä viikkoina on myös varsin suurta: vain muutamassa viikossa nähtiin nyt lähes +30% kasvua pyyntöjen & tarjousten määrille keskustan vaikutuksesta. Syksyn jatkuessa nykyisin pandemian askelmerkein tämäkin ilmiö pysynee ennallaan.

Romahduspiste edessä vai ei?

Viivästyvien myyntien seuranta koneälyn silmin visuaalisesti on mainio tapa ymmärtää pandemian shokkiaallon etenemistä asuntomarkkinoilla tarkasti. Näiden koostumuksesta voidaan sekä toddta nykytila että ennustaa lähitulevaisuuden tilannetta.

Kiteytettynä edellisestä, tilanne vaikuttaa nyt markkinoilta siltä, että paine on kasvamassa yhä uudempiin ja pienempiin koteihin. Alueellisesti selvästi vaikuttavin tekijä on tässä koko prosessissa Kesklinn:n nopeasti muuttuva tila.

Selvästikin polarisoitunut dialogi uudistuotannon ja vanhempien kotien kesken jatkuu niin, että uusien kehittäjät & välittäjät yhä yrittävät hintojen nostojaan samalla kun vanhempien puolella nähdään ALE-haarukan päivitystä yhä alemmas ostajan eduksi.

Koneälyn monista sen valituista markkinapiirteistä kaikkein keskeisin esiin nouseva luku on pyynnön lasku tai nosto (ts ALE) myynnin elinkaaren aikana. Tämä ennustaa jopa n 75% varmuudella miten kodin myynti jää markkinoille & viivästyy.

Romahduksen riski markkinoilla kasvaa sen vahvemmaksi mitä enemmän kodin myyntejä ruuhkautuu merkittävästi tulevina viikkoina & kuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen koneäly tarjoaa mahdollisuuden tarkastella mainiosti viivästyvien myyntien tärkeimpiä yksityiskohtia tänään sekä ennustaa pelkistettyjen sääntöjen avulla lähitulevaisuutta.

Asuntokaupat 9/2020: bulkkikauppa isoilla kodeilla kiihtyi

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa seuraavasti:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nosteet: Kristiine (+24%), Lasnamäe Mustamäe (+13%), Haabersti (+12%), Pirita (+11%), Pohja-Tallinn (+9%), Kesklinn (+5%) ja Lasnamäe (+3%) kaupunginosissa kun vertaillaan edellistä kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Hintojaan laskijoiden puolella taas olivat Nõmme (-12%) Liikevaihto oli huimaa tasoa – pandemian kannalta: n _ miljoonaan / kk (ts +31 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti merkittävimmin Kesklinn:n & Lasnamäen hämmästyttävän voimakas & yllättävä kauppa isoilla kodeillaan.

Markkinat räjähtivät kirjaimellisesti ”eloon” viime kuusta välittämättä juurikaan perheiden ja talouden yleisistä odotuksista maassa. Sekä osake- että kiinteistömarkkinat elävät nyt Tallinnassa ihan omassa kuplassaan reaalitaloudesta juuri piittaamatta.

Lähes kaikki alueet nostivat keskihintaansa


Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 8/2019

...

Neliöhintamuutokset (%): 8/2020 vs 7/2020

...

9/2020 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt siis niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa – kuten kuukausitason %-muutoskuvasta selviää. Ennen kaikkea tähän vaikuttivat eniten Kristiine, Pohja-Tallinn ja Haabersti.


Myyntimäärät ylös huimasti

Myyntien määrät (ts . kpl) Tallinnassa 9/2020 kodeille ponnahtivat ylös vrt 8/2020 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo räjähti samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Graafin palloista voit poistaa joko Tallinnan tai Kesklinn:n hintakehityksen kivasti napsauttamalla.




Kauppamäärät ponnahtivat yllättäen viime vuoden lopun tasoille äkäisesti.

Myyntimäärät alueittain

Erillisiä myyntejä tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa jatkoivat Kesklinn & Lasnamäe edelleenkin alueina. Näitä seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn. Ts neljän johtajan perusporukka pysyi vakaasti entisellään.

Keskustan – Kesklinn – suurta tulosta selittää jopa 68 kpl:n kaupan potti 70 – 250 m2:n neliön kaikkein suurimmista kodeista, joiden yhteisvaihto oli jopa 19,8 M€ neliöhinnoilla 2847 €/m2. Ilman tätä bulkkikauppaa olisi kauppamäärä kuukaudelta ollut sen normaalitasoilla. Lainoittajien ja kehittäjien keskinäisiä kauppoja ei kirjata mitenkään erikseen Viron kauppatilastoihin.

Myös Lasnamäellä nähtiin erikoista kauppaa 19 kpl kaikkein isoimmilla kodeilla, joita halutaan pitää pimennossa kaikilta yksityiskohdiltaan kiinteistörekisterin tilastoissa. Näiden yhteisarvo oli n 2 M€. Yleensä rekisteri on velvoitettu esittämään kaikki tiedot kaupoista, jotka ylittävät 5 kpl:n rajan maassa jolloin myyntejä ei vielä voida yksilöidä tarkasti katuosoitteiden tasolla.


Kehittäjien & lainoittajien bulkkikauppa isoille kodeille jatkui keskussa entisellään.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Vähennät näppärästi aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla tai fokusoit kaksoisklikkaamalla graafin näkymä vain yhteen alueeseen kerralla.



  • Lähde: Maa-amet

Suurimmat nosteet myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset olivat seuraavanlaisia.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo raketoi huimasti siis n +31 miljoonalla eurolla pääkaupungissa, josta eniten olivat vastuussa viisi aluetta samalla kun Kesklinn osoitti taas epänormaalia kauppaa sen suurimmilla isoilla kodeillaan toistuvasti.


Vaihto sisälsi n 20 miljoonaa myyntiä keskustasta sen isoimmissa kodeissa mikä on jatkunut viime kuukaudet yhä uudelleen.

Myyntiodotukset 10/2020

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe, Haabersti & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Koronan kriisi nostaa vanhojen kotien myyntien viiveet esiin

Ennen synkkää maaliskuuta 2020 & tämän kriisin alkua vanhat kodit myivät normaalisti, vaan toisin on nyt syksyä kohti mentäessä. Tässä katsauksessa vertaillaan tilannetta ennen ja jälkeen koronaa tarkasti. Löydät hyvää tietoa siitä mitä on tapahtumassa juuri nyt ja miten tilanne poikkeaa vuoden takaiseen nyt asuntomarkkinoilla.

Ennen koronaa

Otetaanpa vertailupisteiksi 2020 kuukausi helmikuu ja sama hetki kuin nyt vuosi sitten. Miltä markkina näytti ja miten se muuttuikaan? Oheisessa taulukossa on avainlukuina esitetty nämä kaksi tilannetta havainnollisesti.

(Klikkaa kuva suuremmaksi tarvittaessa)

Ennen koronaa vanhat kodit löytyivät vasta 4. sijalta

Kaikkein selvimmin näkyy alimpana miten alkuvuodesta 2020 keskeisimpiin ruuhkautuviin myynteihin liittyi mukaan vanhojen kotien ryhmä Kesklinn:sta kun vielä v 2019 syksyllä kaikki olivat uusia taloja ja niiden koteja.

Tyypillisesti nämä olivat siis vähän vanhempia isoja koteja kivitaloissa, joiden m2-hinta oli asetettu tuohon aikaan vielä koko keskustan keskihinnan tasoille. Tästä seurasi hyvin suurta viivettä suurelle joukolle myyntejä.

Vanhojen ruuhkautuvien joukko on myös erittäin pitkään markkinoilla ikääntyneitä myyntejä (> 602) samalla kun uudistuotannon kiertonopeudet ovat kasvaneet ja lyhentyneet viime syksystä vuoden 2020 alkuun.

Tämä kertoo siitä, että uusien kotien määrä on ylittänyt välittäjien ja kehittäjien myyntikapasiteetin ts niitä jonoista siirrellään myyntejä aktiiviseksi vain kun riittää henkilöstöä tekemään myynnin työtä kentälle.

Markkinapaine siirtyi jo alkuvuodesta kohti vanhempia koteja keskustan näyttäessä sille ensin mallia – ihan ilman koronaakin.

Viruksen isku asuntomarkkinoille

Koronan isku asuntomarkkinaan eskaloi ja kiihdytti edellä jo alkanutta siirtymää selvästi lisää. Tässä vastaava taulukon vertailu vuoden alun tilanteesta aivan viime viikkojen syksyn tilanteeseen markkinoilta.

(Klikkaa kuva suuremmaksi tarvittaessa)

Koronakriisin vaikutus näkyy kahdessa tärkeimmässä ryhmässä

Vanhojen kotien viivästymät ovat nyt tasoissa uusien kanssa ts molemmilla kaksi samankaltaista ryhmää melko tasapainossa tärkeimpien joukossa.

Pienet asunnot – yksiöt & kaksiot – ovat ilmestyneet nyt kasautuvien myyntien listalle toiseksi tärkeimpänä erottuvana joukkona.

Hintarajat ovat myös laskeneet ruuhkautuneissa pyynnöissä: vuoden alussa pienten ja isojen kotien jakopiste oli n 152 000 € kun se tänään on n 145 000 €.

Uusien kotien listausten määrähän ei ole olennaisesti tippunut vaan kasvanut markkinoilla, mutta samaan aikaan vanhojen määrä on suhteessa eniten ikääntynyt lisää viivästyvien kilpailussa.

Vanhojen kotien pitenevään myyntiin on myös tullut yksi suuralue lisää keskustan ulkopuolelta – Pohja-Tallinn – kun vuoden alussa siellä oli vielä vain massiivinen halvin Lasnamäen kaupunginosa.

Loogisesti se mitä koetaan nyt on toki seurausta lainoituksen vaikeutemisesta samalla kun työttömyys räjähti koronan jälkeen nousuun erityisesti turismiin liittyvissä palvelutehtävissä maassa. Työttömät perheet eivät voi millään ostaa asuntoja lainalla ja näitä on nyt tullut pilvin pimein lisää Tallinnassakin pitkittyneen kriisin myötä.

Myynnin fokusta vanhoihin

On tiettyjä vahvoja trendejä, joista kannattaa siis olla perillä jo edellisten mainuttjen havaintojen perusteella mitä kodin myynteihin tulee:

  • Vanhojen kotien tarjonta lisääntyy ikääntyvien ryhmässä jo vauhdilla ja vääjäämättä kriisin syvetessä.
  • Vanhojen ikääntyvien asuntojen tarjonta laajenee alueellisesti entistä enemmän myös kalleimman keskustan ulkopuolelle.
  • Uusien kotien puolella listauksia rajoittaa välittäjien määrä, joita yrittäjillä on enää varaa pitää töissä päivittäin kun parempia & riittävän kannattavia kauppoja ei synnykään riittävän nopeasti toimistolla.
  • Hintarajat ovat laskussa niin, että uudet ja vanhat ikääntyvissä seuraavat näissä toisiaan yhä melko tarkasti.

Markkinatiedot tarjoaa

Edellä tiivistetyt taulukoidut havainnot syntyvät kotiselaimen koneälyn tuloksena, joka suodattaa ja niputtaa esiin aktiivisista myynneistä viivästyneiden myyntien tärkeimmät yhdistävät tekijät. Näin löydät aina suurimmat kasautumat helposti ja tiedät miksi ne syntyvät. Tämä upea palvelu on myös tilattavissa & aktivoitavissa sinun omaan käyttöön jos suunnittelet kodin ostoa, myyntiä tai sijoitusta Tallinnaan.

Viivästyneiden määrät keskeisine piirteineen, näitä yhdistävä koneälyn sääntö (keltaisella) + nämä pikku kodit kodit pilvinä kartalla sijainteineen

Kannattavien markkinat keskittyvät muutamille alueille lisää

Kannattavien kotien markkinat ovat supistuneet keväästä koronakriisin seurauksena Tallinnassa. Nyt meno on sellaista, että vain pari suurta myyntialuetta – Kesklinn & Lasnamäe – tuottavat uusia kannattavia koteja eniten & tasaisesti viikoittain. Tästä katsauksesta löydät tarkemmat tiedot miten tämä kiinnostava markkina elää tärkeimpien myyntialueiden kesken kriisin jatkuessa tästä syvemmälle.

Kannattavien markkinat voidaan kiteyttää kahteen isoon tekijäänsä: toisaalta kotien määrään ja laskettuun €-etuun ostajalle kaikista niiden myynneistä.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

Kotien määrät & yhteenlasketut edut tärkeimmiltä alueilta

Sekä määrissä että euroissa Kesklinn & Lasnamäe vetävät pisimmän korren selvästi tänään.

Koko Tallinnan osuuteen verrattuna Kesklinn tarjoaa rahassa jo > 50% etuja 4,2 M€ potillaan, jotka sisältävät reilut 200 kotia sen alueella.

Lasnamäen alueen rahallinen etu kutistuu murto-osaan tästä koska alueen keskihinta pyynnöissä (nyt 1910 €/m2) ja toteutumissa on kaupungin pienin ts: 1,1 M€ ja 139 kotia. Alempi hinta estää todella isojen etujen / koti synnyn.

Kriisin syvetessä kohti talouden kovia muutoksia on jo nyt nähty miten juuri näiden kahden alueen merkitys korostuu yhä lisää.

Halvin & kallein alue johtavat nyt viikoittain

Aivan kuluvan viikon uudet havainnot kannattavista kodeista näyttävät seuraavilta – vastaavasti.

Näistä viikossa muuttuneista ja kannattavista kodeista näkyy aika tyypillisesti miten markkina nyt kehittyy: Pohja-Tallinnassa syntyy vain murto-osa uusia mahdollisuuksia kun sitä vertaa Kesklinn & Lasnamäe alueisiin.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

_

Kun viime keväänä vielä Pohja-Tallinnassa oli yksi vilkkaimpia markkinoita niin nykyään sen markkina on kovasti supistunut murto-osaan. Mitä onkaan tapahtunut?

Uusien ja vanhojen kotien polarisaation tahtipuikko

Myyntien pyyntöjen etääntyminen ryhminä uusien ja vanhojen kotien kesken kertoo siitä miten suuri näkemysero vallitsee kehittäjien ja tavallisten kodin myyjien kesken.

(Napsauta isompi kuva tarvittaessa esiin)

Näkemyserot pienimmistä suurimpaan pääkaupungissa

Tästä näkee hyvin miten Pohja-Tallinn:ssa on ylivoimaisesti suurin näkemysero (> 1200 €/m2) tänään jo uusien ja vanhojen kesken. Itse asiassa se on myös Tallinnan kaikkein korkein selvästikin.

Vanhojen kotien m2-hinnat ovat siis tiivistyneet ja pakkautuneet alimmaksi koettuun pisteeseen nippuunsa samalla kun markkinoille on tulvinut yhä lisää luksushinnoittelun koteja – erityisesti Kalamajan lähiössä. Molemmat muutokset nostavat näkemyseroa.

Näin on sitten tultu tilanteeseen Pohja-Tallinnassa, jossa vanhoista kodeista löytyy yhä harvemmin etua & lisäarvoa kun niitä aina arvotetaan paikallisesti lähimpiin samanlaisiin koteihin. Uusien myyjät taas pitävät yhä tiukasti kiinni korkeista hinnoistaan. Joten siltäkään suunnalta ei juuri erinomaisia etuja löydy kuten keväällä vielä oli tilanne.

Kesklinn:ssa taas ero on yhä pysynyt suhteellisen alhaalla ottaen vielä huomioon sen kalleimmat m2-hinnat. Matkaa on yhä jäljellä edelliseen tilanteeseen selvästikin.

Odotettavissa seuraavaksi

Aktiivisimmin markkinoilla elävät & liikkuvat pyynnöissään kalleimman Kesklinn:n kodit nykyään. Tämä näyttää johtavan samaan suuntaan mitä keväällä nähtiin jo Pohja-Tallinn:ssa ts sen vanhat kodit alkavat löytää tiensä ”aivan pohjille” alenevien hintojensa myötä.

Toinen ajuri on toki myös Lasnamäe:llä, jossa jo romahtanut ostovoima joko pakottaa sen runsaan uudistuotannon massoina alemmas tai yksittäisen sen vanhat kodit yrittävät löytää ”uuden normaalin”, jolla myyntiä voi vielä toteuttaa. Toistaiseksi, vain jälkimmäinen näyttää toteutuvan laajemmin.

Lopputulos edellä molemmissa näissä alueissa johtaa jähmettyvään markkinan tilaan, jossa lopulta uusien & vanhojen kotien polarisaatio nousee huippuunsa.

Jähmettynyt markkina voi olla kodin ostajan hyvä ystävä kun ostotarjouksia voi tinkiä reilusti alemmaksi ainakin hetken aikaa kyseisellä alueella.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotselain kertoo & auttaa sinua seuraamaan kannattavien markkinatilannetta tarkasti & nopeasti. Aloittamalla sen tilauksen saat käyttöösi myös tarkan kartan mihin osoitteisiin kannattavat kodit sijoittuvat koko pääkaupungissa.

TOP-ALEt: puutaloja ja modernia taloa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli ”TOP-ALEt”. Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Siisti kaksio  _ H.
kahdessa kerroksessa puutalosta (_ m2)
Ostajan etua:

+_ € / +_%

Markkina-arvostukset ovat negatiiviset: _% missä eniten arvostusta laskee puutalo (n _%) tänään sen kilpailun omassa ympäristössä. Lisäarvoa syntyy sijainnista (_ €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n _ tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen (_ €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: _ €. Ilmoitus on yli-ikäinen (_ pv auki) ollen yli sen normaalin myyntiajan (_ pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen kodin  sijainnista, laadusta & jo sopivasta hinnasta.

Yleisarvosana: 4/5

BarometriBarometriBarometriBarometri

.
NYT
_
Markkinoilla
_ päivää
Alkuhinta
_

Pieni koti suositun lähiön ytimestä

Markkinatilanne vertailussa

_

Uus-Kalamaja 7, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

Näin koneäly kertoo kenelle & missä asuntokauppa ei suju enää

Asuntojen myynti kasautuu & viivästyy yhä selvimmin tietyille kotiensa myyjille Tallinnassa tänään. Yleensä näiden myyjien poiminta on ollut hyvin haastavaa, mutta onneksi moderni koneäly & -oppiminen tuo nämä tärkeät ryhmät esiin – erityisesti nyt koronan aikana markkinoita myllertävässä uusjaossa. Tämä paljastaa tarkasti missä parhaat mahdollisuudet ovat juuri tänään ja mitä lähitulevaisuus ennustaa kovimmasta kilpailusta. Ostajana / myyjänä / kiinteistöalan ammattilaisena voit hyödyntää tätä tietoa suoraan omissa toimissa tästä katsauksesta suoraan.

Uudistuotanto jyrää viivästyneissä

Koneälyn esiin nostamista neljästä tärkeimmästä ryhmästä viivästyneiden kotien myynneistä löytyy nyt jo kaikista uusia koteja selvästi yhdistävänä tekijänä. Tämä tarkoittaa siis sitä, markkinoiden yhä useammat kehittäjät ovat pitkissä viiveissä koronakriisin kurittaessa markkinoita yhä lisää.

Kehittäjät kirivät hintoja – ilman tulosta

Usein uuden kodin myynti näyttää siltä, että kehittäjät haluavat alkuperäisen tarjouksen jälkeen nostaa pyyntöään ylemmäs. Näin toimiessa voidaan koneälyn kautta vahvistaa selvästi, että mm isommissa kodeissa (> 3h & 50-78 m2) sekä pienemmissä (< 3h & 10 – 50 m2) myyntiajat kasvavat merkittävästi aivan varmasti. Toisin sanoen myynti pitenee näin: isoilla >280 pv ja pienilläkin ainakin sen 281 – 343 pv markkinoilla.

Isoissa ja pienissä uusien kotien – kehittäjien myyntiryhmissä – vallitsee melko tarkka hintojen ja kodin ominaisuuksien tasapaino muutenkin.

Isoissa kodeissa enemmistön yritys nostaa jopa 13 000 € hintaa on markkinoille myrkkyä samoin kuin pienissä se 1200 – 5000 € tässä markkinan tilanteessa.

Kaikkia näitä asuntoja yhdistää mm se, että ovat uudempia kuin v2017 rakennettuja ts aivan upouusia.

Pienemmät näistä asunnoista sijaitsevat selvästi eniten Kesklinn ja Lasnamäe alueilla kun taas isommissa tämä joukko laajenee kattamaan myös Mustamäe ja Haabersti alueet – siis edellisten alueiden lisäksi.

Markkinoiden herkkyys rangaista hinnankorotuksista on selvästi kasvanut kevään koronan puhkeamisen jälkeen: pienissä kodeissa toleranssi on n +1200 € ja suurissa 0 € nykyään.

Hintahaarukat pyynnöissä ovat tarkkaan määritellyt myös:

  • Kolmioita pienemmissä kodeissa ne ovat nyt 108 500 € – 143 000 €
  • Isommille kodeille taas >143 000 € per uusi koti

Neliöhintojan kannalta nämä tarkoittavat: >2450 €/m2 pienissä ja >2200 €/m2 suurissa kodeissa, vastaavasti.

Koneäly tuottaa tarkat hintarajat niin, että uuden kodin ostaja voi tietää milloin tarjous on todella kilpailukykyinen nykyisessä markkinassa. Pienissä puhutaan < 108 500 € ja isoissa taas < 143 000 € rajojen alle tippuvista kotien hinnoista.

Halvemmat vanhat & uudehkot myyntiin hylätyt

Markkinoilla on suuri joukko kilpailevia yksiöitä ja kaksioita pienemmissä kodeissa, joiden myyntiyritys kestää n 112 – 217 pv keskimäärin. Näiden koko on aina < 64 m2. Nämä ovat hintojen tippumisen kohteena olevia koteja.

Uudemmat + hyvin vanhat myynnin kodit Pohja-Tallinnassa nykyään

Nämä ovat sekä vanhoja että uuusia koteja eli tarkemmin sanoen:

  • Vanhat ovat v 1976 vanhempia rakennettuina
  • Uudemmat kodit taas vuosilta 1994 – 2017

Hintarajat ovat näissä samanlaiset sen uudemmille ja vanhoille kodeille pyyntöjen ollessa maksimissaan n 108 500 € (eli < 2200 €/m2) samalla kun hintoja on alennettu jo myynnin kestäessä ainakin 4000 € verran aina.

Suurin osa myyjistä päätyy kuitenkin alentamaan kerralla aluksi sen max 6000 € verran kuuluessaan tähän ryhmään.

Näitä koteja löytyy eniten aivan kaikilta suurimmilta & tärkeimmiltä myyntialueilta: Kesklinn, Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn.

Pyyntöjen tippuessa alle kriittisen rajan näkyy se miten max myyntiaika dramaattisesti lyhenee vaikka kasautumista onkin olemassa näissä pienemmissä kodeissa.

Uudehkot jo liian kalliit kodit

Viimeinen tärkeä ryhmä ovat isot (> 64 m2 / kaksiot ja kolmiot) todellakin markkinoille hylätyt myynnit, joiden myymättömyys ylittää jopa 490 pv markkinoilla. Näissä erottuu myös vähän uudempien kotien (rakennettu v 1994 – 2019 aikoina) ryhmä selvimmin.

Uudemmat ja jo liian kalliit kodit Tallinnan keskustassa

Hintarajat ovat näille nyt:

  • Pyyntö on > 143 000 € ja m2-hinta 2450 – 2750 € / m2

Tästä voi nähdä miten liian korkea valittu neliöhinta isoissa uudemmissa kodeissa johtaa erittäin pitkiin myynteihin vaikkakin pyyntöä näissä on usein alennettu yli 15 000 € myynnin aikana pyynnön hintaa.

Nämä kaikki kodit löytyvät 100% keskustasta ts Kesklinn:n alueelta.

Lähitulevaisuuden näkymä & ennuste

Koronakriisin taas syvetessä lisää syksyyn on odotettavissa, että edellä edellä mainitut ryppäät kasvavat lisää ja muuttavat hieman raja-arvojaan samalla taantumaa yhä lisää kuvastaen.

Tämähän tarkoittaa mm sitä, että viivästymiset pitenevät, yhä nuorempien hylättyjen kotien osuus kasvaa ja näiden ryhmien piiriin tulee myös pienempiäkin asuntoja lisää.

Edeltä jo kerroimme miten jakopisteinä toimivat pyynnöissä 108 500 € ja 143 000 € tänään koko Tallinnassa.

Suurin markkinariski romahdukseen liittyy toki siihen, että nyt jo kauan viivästyneet upouudet kodit alkavat dumpata myyntejään massoina vanhojen pyyntöjä vastaan. Tällä hetkellä nähdään vain yksittäisiä erittäin edullisia uusien tarjouksia, mutta jos kassa tyhjenee ison kehittäjän konkurssia kohti se voi kaiken muuttaa ja laukaista domino -efektin.

Koneäly ennustaa ne tyypilliset kodit, jotka lähiaikoinakin tulevat viivästymään noin 75% varmuudella sekä kertoo näitä yhdistävät muuttujat.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen koneälyn avulla voit selvittää aivan tarkasti millaisiin ryhmiin viivästyvän myynnin pullonkaulat ovat keskittyneet ja missä ne sijaitsevat kaupungissa. Joka viikko löydät aina ne 6-8 kaikkein tärkeintä ruuhkautumaa keskenään yhteen kuuluvia koteja sekä niille selvän säännön miksi näin käy. Nämä kodit kattavat 70 – 80% kaikista viivästyneiden myyntien joukosta viikosta toiseen.

Toimitpa kummalla puolella markkinaa tahansa voit hyötyä:

  • Ostajana olet aina tilanteen herra ja voit näin tehdä paremman tarjouksen myytävästä kodista kuin koskaan aiemmin
  • Kiinteistöalan ammattilaisena voit tehokkaammin ohjata omaa myyntitoimintaa markkinatilanteen aivan vaikeimpia karikkoja välttäen
Keskustan myynnin viivästyneitä pilvimuodostelmana visuaalisesti kotiselaimessa